最近的南沙楼市，可谓“神仙打架”。
乐居君不完全统计，近期南沙有5大新盘已经/即将面市。其中位于万顷沙板块的广州恒大阳光半岛最受外界关注，甚至吸引了不少深圳客前来买房，其均价约2.2万元/㎡，首推户型“一网打尽”刚需和改善客户。（踩盘报告）
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位于灵山岛尖的佳兆业悦江府、绿城美的晓风印月将于近期开放样板房，虽然价格还没定，但目前整个灵山岛尖已经是“破3冲4”的节奏，大家可以参考一下。
而最让乐居君惊讶的是，位于南沙老城区的金洲板块也有新盘在上周末开盘，该盘名为方圆·星宇月岛，均价2.6万元/㎡，在金洲板块处于中等偏高水平。
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住宅林立的金洲板块
价格方面，比较靠近地铁的楼盘如越秀·天珹，均价最高去到3.4万元/㎡；位置稍偏的，都要2.2万元/㎡起步。
那么，均价2.6万元/㎡买方圆·星宇月岛，到底香不香？
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现被城中村包围 未来成百万方生活大城
方圆·星宇月岛，实质是方圆在2019年6月拿下的东瓜宇村旧改项目，总投资金额为35.77亿元。
现场销售介绍，项目共分为5大组团，除了目前推出的“星宇月岛”，未来东瓜宇村、蝴蝶洲村、白藤滘村、合成村也会相继完成旧改，整个项目建筑面积超100万㎡，体量十分大。
项目位于南沙最“旺”区域——金洲板块，这里有区府、图书馆、万达广场、地铁4号线金洲站......基本集齐南沙近80%的配套。
但是呢，比较尴尬的是，项目位于金洲板块老城区域的东瓜宇村，居民日常需求主要依赖村屋、小区的底商，整体景观以城中村为主，与万达广场一带差距较大。
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出村沿着进港大道一直走也有不少餐饮、购物店。
如果想要去万达广场、今州新天地、新地广场等大型商场，还是需要驾车前往，车程实测在10分钟以内。
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此外，如果在广州市区上班，以珠江新城为例，需要从项目乘坐3个公交车站到金洲地铁站，然后4号线换乘5号线，一共19个站。
图片来源：花生地铁APP
不过未来地铁15号线或会在项目门口设东瓜宇站，该线路串接蕉门中心、进港大道、南沙客运港、灵山岛尖、横沥岛尖等几大核心片区，但线路目前尚未纳入《广州市城市轨道第三期建设规划（2017-2023年）》。
在学校方面，项目就比较出彩了。其周边有金隆小学（区一级）、蝴蝶洲小学、广州执信中学南沙校区（9年一贯制公办学校，预计2021年竣工）等。项目所处的东瓜宇村对口学位为金隆小学，算是南沙本地比较好的小学。
图片来源：2020年南沙区小学招生计划表
总的来讲，项目生活配套尚算便利，对口学位也不差，但与地铁站有一段距离，如果在广州市区上班，通勤时间较长，且位于城中村，周边环境改善起来还需要一段时间。
东瓜宇村的房屋拆迁正进行得如火如荼
五种户型可选 均价2.65万元/㎡
回到项目本身，目前1、2栋同时开卖，其中1栋南向望小区园林的户型是88㎡三房两卫；北向望山户型为75㎡三房一卫；两边单边位户型为是109㎡四房两卫，交楼时间为2022年6月。
2栋产品面积较大，为94㎡三房两卫和115㎡四房两卫。
户型方面，目前项目仅开放了88㎡三房两厅两卫和115㎡四房两厅两卫，从户型图来看，项目的5种户型都比较方正，厅出阳台，采光通风都不错。
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看完样板房后，乐居君想重点说一下88㎡三房两厅两卫户型。
一般来说，80+㎡的面积做到三房并不稀奇，但项目这个户型居然还能做到两个卫生间，主卧甚至带飘窗、衣帽间，使用率十分高。
两个次卧空间也不小，但建议床做成“上床下柜”的榻榻米，比较节省空间。
另外，阳台长3.6米，也算宽敞。
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虽然最小的75㎡三房两厅一卫户型没开放样板间， 但销售称它只是比这个88㎡的户型少了一个卫生间、主卧少了衣帽间而已，大家可以自行脑补一下。
至于115㎡四房两厅两卫户型，其客厅设计比较特别，饭厅、客厅均带阳台，通风极佳。
同样地，该户型主卧也带卫生间及衣帽间，两个次卧都带飘窗。
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此外，项目还配有2万㎡商业体、公立幼儿园、健身空间等。
销售为乐居君算了一套位于9楼的西南向88㎡户型（望小区园林），总价约为234万元，单价2.65万元/㎡，首付70万元。
销售称其实整个小区均价都在2.65万元/㎡左右，也就是说，如果买面积最小的77㎡三房户型，总价约199万元，首付不到60万元，这对于刚需来说很友好。
虽然项目在上周六才开盘，但目前货量已经不多，最抢手的88㎡户型，东南向基本卖完，只剩下少量西南向。
而中间楼层的110㎡四房户型也差不多卖完，可选择的层数不多。
“我们的客户很多都是南沙本地人，卖一买一置换的，因为附近小区80多㎡的基本都是两房，我们实用率高，所以卖得快，周末都是一个销售带三四台客人。”销售说道。
他还强调，刚刚替乐居君算出来的价格，明天就“作废”，因为项目卖得好，随时涨价。
乐居君踩盘当日，仍有很多人前来看房
乐居君的一位朋友是南沙本地人，她表示最近有收到项目开盘消息，也去实地看过，但觉得项目周边环境太差，而且2.65万元/㎡的价格还是有点贵，如果是在周边工作，自住是没问题的，但从长远来看觉得项目升值潜力很小。
附近中介也表示，2.65万元/㎡这个价格可以买到金洲板块近地铁站、居住环境好的小区，不建议乐居君买这个项目。
乐居君从链家网站查询得知，4号线金洲地铁站周边的确分布着很多大型二手小区，均价在2-2.8万元/㎡之间。
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乐居君也比较认同项目适合在附近工作的刚需或置换型买家入手，原因如下：
1、在市区工作的人，要公交+地铁，通勤时间过长；
2、旧改后整个居住环境肯定会大升级，但没有人能确定这个时间线有多长，项目目前售价已处于金洲板块中上水平，在旧改完成前，项目二手房不具有价格优势，难出手。
星河智荟紧邻地铁 周边配套匮乏
除了方圆·星宇月岛，乐居君还实踩了位于南沙湾板块的星河智荟。
跟方圆·星宇月岛一样，星河智荟也是与旧改项目有关。
2019年10月28日，位于大涌村的2019NJY-14地块被星河集团竞得，成交价为103820万元，折合楼面价为11516元/㎡，如今地块项目名为星河智荟花园。要知道，早在2019年6月，星河集团已经拿下大涌村旧改资格。
虽然项目还在建设中，未对外开放，但销售中心已见雏形。
项目销售中心已见雏形
从区位来讲，虽然对比起方圆·星宇月岛，星河智荟更靠近地铁站，但是这里的生活配套比较匮乏，周边都是厂房和村屋，大货车来来往往，道路沙尘滚滚。
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与项目相隔数百米的地铁4号线大涌站
根据规划，项目将建编号为1#-6#的6栋高层住宅，层高在30-31层之间，用地范围内还需配建29853㎡复建安置房，用于大涌村旧村庄改造。
此外，项目自带1.8 万㎡商业配套，规划包括社区居委会、文化室、社区服务站、物业管理、星光老年之家、公交车首末站、垃圾收集站、公共厕所等公建配套项目。
据悉，项目首推1栋建面约86-126㎡三至四房，价格待定。
我们以周边房价作参考，其中星河丹堤在售建面约61-174㎡一至五房洋房，带装修均价约2.2-2.8万元/㎡；大宏锦绣在售89-141㎡二至四房 ，均价约2.3万元/㎡。
待项目开盘，乐居君会实踩为大家带来新鲜热辣的产品信息，如果大家还对南沙哪个新盘感兴趣，也欢迎在下方评论区留言，乐居君会为你们去探一探路
文章来源:乐居买房