文/刘晓博
万达集团董事长王健林有句名言：什么北大清华，都不如胆子大！
他大概想表达两层意思：第一，对于创业者来说，社会大学可能更管用，它可以提升你的情商；第二，对于成功者来说，大胆、敢于冒险、勇于实践更重要。 在过去10多年，这句话放在房地产行业，是颠扑不破的真理：目前房企排行榜前十的企业里，一大半都是敢于逆周期发展的企业，也就走高负债、快周转的模式，在大家“恐惧”的时候敢于“贪婪”。但是，在2020这个庚子年，一切都改变了。据“21财经”最新报道，最近监管部门出台新规，给房企划了三道红线，其目的就是“专治胆大的”。 这个“新规”尚未得到管理部门的证实，也没有看到文件，但记者在采访中获得了多个信源的证实，包括银行和房企的有关人士。 所谓“三条红线”是：
第一，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于 70%；
第二，房企的净负债率不得大于 100%；
第三，房企的“现金短债比”小于 1 倍。
具体的指标计算方法为：
红线 1 指标：剔除预收款后的资产负债率 =（总负债-预收）/（总资产-预收）
红线 2 指标：净负债率 =（有息负债-货币资金）/股东权益合计
红线 3 指标：现金短债比 = 非受限现金 /短期债务
此外，监管部门根据上述三大指标，把房企分为“红、橙、黄、绿”四档，以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。如果 “三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以 2019 年 6 月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过 5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过 10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”， 有息负债规模年增速不得超过15%。三条红线和相关指标，不仅影响房企的银行贷款，还影响其通过债券、信托产品、资管产品等渠道融资，甚至影响海外融资。此外，“21财经”还列了一个表格，珠海华发、金科地产、绿地、深圳中洲等56家开发商被列为“踩了3条红线”的企业。这些企业未来想融资，难度无疑将加大很多。 那么该怎样看待“三道红线”这一措施，它将对市场带来哪些影响？
第一，这对于“高杠杆”房企来说，不亚于兜头泼了一桶凉水。在以前历次调控中，敢于冒险、敢于熊市“不收手”的房企，最后都获得了“跨越式发展”的机会，而中规中矩、听话的企业，往往坐失良机。究其原因，是因为房地产调控的周期越来越短，经济对房地产的依赖度越来越高。 但这一轮调控以来，政府表现出了前所未有的定力。虽然也有类似“2018年10月到2019年4月”，“2019年11月到2020年6月”这样的“小放松周期”，但都是点到为止，不允许楼市出现较大反弹。“三条红线”的出现，是官方加强“定向调控”的新举措，这样做对企业是公平的。财务稳健的企业，就是应该给予更大的空间；财务激进的企业，则应该加以限制。 当然，这样做除了是“精准调控”的需要，也是银保监会试图控制不良贷款的体现。从郭树清最近的一系列发言可以看出，他对于银行体系未来坏账可能出现的反弹，充满了忧虑，已经开始提前防范。“三条红线”，就是具体体现。 未来一段时间，过于激进的房企将受到融资限制，只能放慢扩张的步伐。
第二，部分过于激进的房企，可能遭遇资金困难，被迫卖项目、卖身都有可能。此前，已经有多家闽系开发商被迫引入了战略投资者，来缓解财务困境。如果“三条红线”真的落地，相信会有更多开发商扛不住。目前降价卖房，其实是受到地方政府制约的，开发商套现之路不畅通。所以，那些面临资金断裂的房企，只能被迫打包卖项目，或者卖股权。 这将给房企的收购兼并，创造新的机会。当然这也意味着“什么北大清华，都不如胆子大”的传统逻辑，走到了尽头。产品有竞争力、财务稳健，才是开发商应该追求的目标。
第三，这会造成房价、地价下跌吗？或许会，但主要目的是抑制房价、地价快速上涨。我们都知道，在房地产市场，拉动房价上涨的是新房价格，推动房价上涨的则是土拍价格。而土拍价格，直接跟新房价格挂钩。 “三条红线”产生釜底抽薪效果后，有一大批开发商在拿地的时候，没有那么“冲”了，因为融资渠道被控制住了。这有利于控制土地的溢价率，控制地价的上涨节奏。地价被控制住，房价也就好管理了。 对于地方政府来说，他们是不愿意看到地价、房价下跌的，因为土地财政是地方政府的饭碗。但在中央政府坚定的调控决心面前，地方政府只能接受现实，转而希望市场呈现慢牛走势。 正所谓“稳房价、稳地价、稳预期”——这才是调控的真正目标。
所以，“三条红线”主要是防止上涨的，而不是用来制造下跌的。让市场慢慢走，房地产对经济的拉动作用，才能发挥到最大化。
另外，最近几天对于楼市来说还有一个“利空”：多家银行发出警示，进一步明确信用卡资金用途，若用于购房、理财等领域，用户将面临降额、止付甚至冻结、锁卡的后果。发出警示的银行包括光大、中信、平安等，这也将进一步堵住违规资金流入楼市的路径。