7月末狭义存量持稳，一线土地成交激增致其广义库存陡升
指标说明
自房地产行业“去库存”以来，2018-2019年全国商品房待售面积持续下行，2020年初因新冠疫情“黑天鹅”突袭，使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更加“雪上加霜”，库存规模也由降跳增，迎来新一轮周期变换，为市场各方所关注。
为此，我们梳理了全国百城数据，通过商品房待售面积（小口径），商品住宅狭义库存量（中口径）、商品住宅广义库存量（大口径）三个维度，每月20日定期发布《全国商品住房百城库存月报》，以期将库存总量变化趋势和各城市市场的差异分化能及时传达给市场。
1、商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
2、商品住宅狭义库存量：指报告期末已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中，尚未销售的商品住宅建筑面积。
3、商品住宅广义库存量：指报告期末商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未动工总建面积加上已动工未拿销证面积和狭义库存面积之和来测算。
7月，因年中冲刺季刚过，楼市供求环比阶段性回调，但同比已然由负转正，延续复苏态势。受此影响，百城狭义库存较上月基本持平，同比则稳步增长13%，去化周期收窄至12个月。分能级来看，一线库存量高位回落，环比微降1%，成交热度延续带动去化周期降至13个月；二三线库存量基本与上月持平，去化周期较上月有了稳步收窄。
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商品房待售面积5.1亿平方米，住宅回落显著，商业、办公降幅收窄
国家统计局公布数据显示，7月末，商品房待售面积50691万平方米，比6月末减少390万平方米。其中，住宅待售面积减少317万平方米，办公楼待售面积减少14万平方米，商业营业用房待售面积减少18万平方米。
纵观2020年待售面积数据变化，因新冠疫情影响，2020年1-2月有一轮跳增，此后随着商品房成交面积的逐步恢复，整体库存量也在缓步回落，重新步入下行区间，当前总量已大体降至疫情前水平。分业态来看，住宅待售面积下降最为显著，较6月末减少390万平方米；办公楼、商业营业用房待售面积亦延续了上月的回落趋势，不过降幅有所收窄，考量到2020年整体经济下行压力，依旧，商办市场供过于求，去化速度放缓，租金、出租率皆降，未来去库存道路依旧漫长，销售风险不容忽视。
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狭义库存：百城5.7亿平方米高位波动，一线环比微降1%，二三线持平
据CRIC监测数据，2020年7月百城商品住宅库存量达到了57998万平方米，与上月大体持平，同比则增长13%，持续高位波动。一方面，年中冲刺季刚过，据CRIC数据监测，本月供求环比均迎来小幅回落，同比已然转正，成交复苏动能略有不足；另一方面，从当前政策走向来看，已由前期纾困逐步回归“房住不炒”，“三稳”预期，对于局部过热的市场，诸如杭州、宁波、南京和东莞等相继加码调控，深圳政策力度最为严苛。不得不说，随着政策的持续发酵，前期积压的购房需求释放殆尽，后期的成交增长也会略显乏力。
分能级来看，各能级环比变动不大，基本与上月持平，一线得益于北京、上海成交的持续恢复，本月商品住宅库存量环比微跌1%，二三线环比涨跌幅基本都在1%以内；同比来看全线“飘红”，二线同比上涨16%居首，其次为一线，涨幅达12%，三四线库存增量有限，同比上扬10%。
具体来看，一线城市上海本月库存量同环比齐跌，主要源于其市场成交热度惯性延续，据CRIC监测，本月上海共有15个项目开盘销售，平均去化率升至67%，环比增加10个百分点。其中，内环内去化率达到80%，中外环近乎日光，郊环外去化率也明显提升。中高端项目持续发力，网签金额TOP10半数项目销售均价超9万元/平方米。与之形成鲜明对比的当属广州，虽然成交也突破100万平方米高位维持，但因其供应放量显著，月末库存还是实现了同环比齐增。北京、深圳整体供求持稳，库存面积环比变动不大，不过仍显著高于去年同期。
二线城市本月库存量与上月基本持平，同比上涨16%，在不同能级城市中居首。其中天津、沈阳、太原、青岛等城市7月末库存量均突破2000万平方米，处二线城市前列。环比来看，各城市涨跌参半，上涨城市以重庆、昆明、郑州、兰州为代表，涨幅基本都在10%以内，下跌城市以宁波、南昌跌幅较为显著，均超15%，主要得益于供应的大幅缩量和成交的稳步恢复。同比来看，2/3的城市库存处在上升通道，兰州、南宁、武汉、郑州等同比增幅超50%。
三四线库存量环比持平，同比小幅上行至10%，城市间分化则更为显著：宝鸡、梅州、温州、肇庆、淄博 、临沂、北海、洛阳、嘉兴、防城港、绍兴、日照等城市商品住宅库存量同环比齐增，高位波动；而湖州、无锡、东莞、中山、莆田、珠海等东南沿海城市因前期需求透支严重，目前供求相对疲软，7月库存量均稳步回落。
图2-3 2020年7月商品住宅库存量同比上涨TOP20城市情况（略）
表2-1 百城2020年7月商品住宅库存量和同环比变动情况（单位：万平方米）（略）
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库存消化周期：回落至12个月风险可控，一线环比降幅居首达11%
从商品住宅去化周期来看，随着国内新冠疫情得到初步控制，楼市供求日渐恢复，整体去化周期也呈现出逐月下行态势，7月已降至12个月，基本恢复到疫前水平。分能级来看，一线城市7月商品住宅去化周期达到了13个月，略高于百城平均，二三线基本维持在11-12个月，库存风险相对可控。而从变化情况来看，本月一线去化周期下降最为显著，环比降幅在不同能级城市中居首，达到了11%，同比增幅为13%，显著高于去年同期水平。
具体来看，一线城市中除北京外，上海、广州、深圳的库存消化周期均在1年左右，库存风险基本可控。上海因成交放量，同环比齐降，消化周期降至8个月。北京、广州、深圳虽然环比均有了不同程度下降，但是同比较去年大幅攀升，仍处于阶段性高位。北京虽然供应缩减，成交略有回升，但是库存消化周期依旧高达24个月。
30个二线城市中仅有4个城市库存消化周期超过20个月，多数城市消化周期环比均有所缩短，但同比则涨跌参半，南昌、宁波、银川、石家庄、厦门等降幅显著，均超30%；而太原、呼和浩特、南宁、郑州本月消化周期维持高位且同环比齐增，库存风险浮出水面。
三四线库存消化周期环比持续回落，基本恢复至去年同期水平，同比小幅微增1%。不同城市分化持续加剧：三亚、泸州、桂林、防城港、台州、宝鸡、永泰去化周期均超20个月，且本月去化周期同环比齐增，库存风险持续加剧；而东南沿海三四线城市，诸如珠海、东莞、温州、中山等城市则同环比齐降，去库存效果显著，基本不存在库存风险。
表3-1 百城2020年7月商品住宅库存量去化周期和同环比变动情况（单位：月）（略）
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广义库存：缓步上行至36亿平，一线土地成交激增致其库存同比增18%
而从广义库存的角度来看，自2019年8月以来，百城库存量就一直保持缓步上行趋势，至7月末，库存量达到了356947万平方米，环比小幅微增1%，较2019年8月增长5%。
其中，一线增长最为显著，较2019年8月已增长18%，整体库存压力依旧较大。究其原因，主要与疫情之后政府加紧供地导致土地成交量激增密切相关。据CRIC监测，2020年1-7月一线城市经营性用地成交总建面积达到了3039万平方米，同比上涨了47%，在不同能级城市中涨幅居首，这也直接导致了一线未开工地块建面稳步增加，预判下月，一线的广义库存量仍有望高位维持。
具体来看，广州广义库存量最大，2020年7月末已达6419万平方米，且同环比齐增，库存压力持续增大；北京、上海环比与上月基本持平，而深圳广义库存量较上月稳步回调至474万平方米，较去年8月下降了24%，库存风险相对较小。
二三线城市中，贵阳、大连、沈阳、石家庄、唐山广义库存量遥遥领先，突破1亿平方米，太原、沧州、烟台、株洲、宝鸡、蚌埠次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。
环比角度，多数城市广义库存量环比变动不大，涨跌幅基本不超过10%，太原、兰州、珠海、柳州、江阴、洛阳、南通等城本月增长较为显著，南通因上月基数较低，环比大幅增长了29%；而武汉因为成交持续恢复，广义库存较上月出现了稳步回落，降幅达到了14%。
若与2019年8月对比，则呈现出涨多跌少：以廊坊、张家口、柳州、郑州、洛阳为代表的中部城市广义库存量显著增加，涨幅超60%，而短期内市场恢复良好的深圳成都等城市广义库存量则有了稳步回落，目前的库存风险相对较低。
表4-2 百城2020年7月商品住宅广义库存量和变动情况（单位：万平方米）（略）
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综上，可以看出，2020年上半年因新冠疫情影响，整体库存量经历了一轮跳升后，目前随着楼市供求逐步恢复，狭义和广义库存量总量持稳，不过相较于去年还是有了显著增长，后期去库存压力依旧巨大。分能级来看，一线城市因短期成交火热，库存量环比下跌，去化周期居首，达到了13个月；广义库存因疫情之后政府加紧供地导致土地成交量激增，后期仍有望延续稳中有增态势；核心二线库存风险基本可控，去化周期低于百城平均；三四线库存量高位波动，但分化加剧，以廊坊、张家口、柳州、郑州、洛阳为代表的中部城市广义库存量显著增加，涨幅超60%，而短期内市场恢复良好的深圳成都等城市广义库存量则有了稳步回落，目前的库存风险相对较低。
预判未来，我们认为，基于2020年疫情大背景下整体经济疲软的艰难处境和当前各地市场分化，后期地方政策出台依旧是偏向宽松，而针对成都、杭州等短期频现“万人摇”的城市，调控政策不乏加码可能。基于此，未来成交的复苏动能略显不足，整体供求以稳为主，8月库存规模仍将保持稳中有增态势，库存消化周期有望进一步回落；而针对于部分项目扎堆，供过于求，当前已然“凉凉”的中部三四线城市，库存风险也将逐步累积，市场整体承压。
排版丨Jenny
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