文：诗与星空(ID: SingingUnderStars)
2018年以来，随着“房住不炒”理念的贯彻落实，各大房地产商都放缓了奔跑的脚步。
很多规模比较大的房地产公司，为了长远着想，开启了转型模式。
比如，碧桂园养猪，融创搞文旅，万科做物业… …
华夏幸福一头扎进了产业新城的探索中。
实事求是的讲，除了清晰地看清楚房地产不赚钱了，至于转型到哪个方向才是对的，表哥也表示一脸懵逼。
但是，从财务角度来说，能回笼资金的业务，才是好业务。
上世纪90年代以来，轰轰烈烈的房地产行业，本质上是现金流游戏。
由于预售形式的存在，房地产本身的营收、利润都形同虚设，只有把规模像滚雪球一样越滚越大，然后不断的融资，确保后续有现金流。
整个行业一路膨胀到现在，却发现它对国民经济的影响太大了，这个雪球不破，几乎所有行业都被它吸血；这个雪球破了，无数资本灰飞烟灭。
那怎么办？
用政策引导，避免大规模泡沫破灭。除了部分头部企业，大部分中小房地产企业基本上无法通过银行贷款来扩大规模，要么被兼并，要么转型或者破产。
据报道，2020年上半年已经超过380家房地产公司破产。
这也就催生了房地产行业转型的迫切需求。
一、房地产三大红线
数十年来，房地产出了很多“新政”。但主要是对整个楼市的宏观调控，对房地产公司造成实质性影响的很少。
这次不一样了，三大红线直接变成了硬杠杠，看完之后，表哥倒吸一口凉气。
1. 剔除预收账款的资产负债率不得大于70%；
2. 净负债率不得大于100%；
3. 现金短债比不得小于1倍
根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡。
红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；
橙色档：如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；
黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%；
绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。
去年的时候，和在监管机构工作的大学同学交流的时候，她提出一个观点，未来排名50名以外的房企贷不到款了，所以很多房企玩了命的做大营收规模。
今年看完这三道红线，怕是前二十都不一定能守住底线。
剔除掉预收（合同负债）的资产负债率有两种计算方式，一种是只在负债端剔除（大部分金融工具都采用了这种简化方式），另一种是资产负债端均剔除。
表哥研究了一下公式，认为应该是第二种。
从A股选取了四个具有代表性的房地产公司：华夏幸福、绿地控股、新城控股和保利地产。
数据来源：iFind，制图：星空数据
其中，华夏幸福和绿地控股已经触及了红色档，新城控股触及了黄色档，保利地产暂时安全，但剔除预收的资产负债率比较接近70%，风险比较大。
二、套路
曾有行业内人士苦口婆心留言，忠告表哥好好学习，多了解房地产企业的经营模式。
对此，翻了上百家房地产财报的表哥表示，这双近视眼，已经看得太多了。
套路。
很显然，监管层看到的更多，所以每一条红线，都针对套路。
为什么要约束房地产企业的这三个项目？都和资金有关。
1、华夏幸福的新业务
以华夏幸福为例，看看负债都是什么构成的。
数据来源：iFind，制图：星空数据
剔除掉预收款项（合同负债）后，负债主要构成是短期借款、长期借款、一年内到期的流动负债、应付债券… …
合计高达1776亿元。
这意味着，公司的负债基本上不是正常的业务往来款，而是从银行等金融机构、从股票市场发债融资的款项。
其余几家公司大同小异，这是卖房子的，还是卖债的？风险有多大？
华夏幸福深有自知之明，主动在半年报放上了行业到位资金及增速表。
如果风险不大，华夏幸福就不会去做产业园了。
但产业园的赚钱模式比较迷，采用了PPP方式。公司自带资金建设产业园，然后回款周期高达数十年。
短短两年半，公司经营性现金流量净额竟然达到了-740亿！
数据来源：iFind，制图：星空数据
能否健康周转起来，形成自己的造血能力，还是个未知数。
2、新城控股的合营项目
最新财报显示，新城控股有705家参控子公司。
因为全国各地拿地手续繁琐，很多房地产企业采用与当地中小房企合资的方式来拿地，新城控股对这个操作应用的炉火纯青。
利用合资企业拿地，还有一个好处：利用并表范围调剂营收规模。
这是高阶的玩法，只有子公司比较多的上市公司才玩得起来。并表是会计课程中最为复杂的内容，为CPA必考项目。
根据会计准则，控股超过50%的，必须并表，不到50%，但具有实际控制权的子公司，也需要纳入并表范围。
对此，准则有明文规定：
通过与被投资单位其他投资者之间的协议，拥有被投资单位半数以上的表决权;
根据公司章程或协议，有权决定被投资单位的财务和经营政策;
有权任免被投资单位的董事会或类似机构的多数成员;
在被投资单位的董事会或类似机构占多数表决权。
但是，细心的你可能会发现，其中有些项目，是可以人为调整的。
这就意味着，控股比例低于50%的情况下，只要满足上述四项中的一项，上市公司可以有选择的并表。
新城控股的并表范围，甚至引起了上交所的质疑，发去了问询函。
公司有大量参股49%左右的子公司，效益好的，可以随时纳入并表，增加营收和净利润；效益不好的，则可以剔除掉并表范围，只体现投资收益。
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