年轻人首次买房,买市郊的大房子好还是市中心的老破小好?

眼下又到了传统意义上的买房“金九银十”的时候了,国庆节期间,可能依然会有不少人像往年那样去看房、买房。您知道,买房也会涉及到很多知识和技巧。财富雅谈今天开始,推出“购房指南”系列,为您全方位解答买房过程中的每一个细节问题。对话嘉宾:中原地产首席分析师张大伟。

张大伟

中原地产首席分析师

冯 雅

刚毕业几年的年轻人,他们想买房,首付以及能贷到的房款都有限,这个时候很多年轻人可能会比较纠结,在房款差不多的情况下,是买距离市中心近一点、上班方便一点,但是面积可能很小的市区二手房?还是说,买距离市中心远一点,上班路途比较耗时间,但是面积可能会相对宽敞的郊区的新房呢?在这两者之间,您认为应该怎么选择?

张大伟

从我个人的建议来说,我还是建议买距离市中心更近一点、上班方便一点,虽然面积有可能要牺牲一些的市区二手房。年轻人属于事业的起点,如果把这个时间都耗费在路上,有可能得不偿失,对于自己个人的发展是有问题的。

另外,距离市中心远一些,将来要换房,难度其实是比较大的。在市中心近一点、面积虽然小,但毕竟是市区的房产,交易更容易一些。

当然也有一些年轻人,有可能工作性质不是我们普通意义上的朝九晚五,工作时间比较宽裕,对于上班的时间没有那么严格要求,对于这种年轻人来说,也可以考虑离市中心稍微远一点。

另外,我觉得年轻人买房,一定要想清楚短期内家庭的一些变化,比如有可能很快就要结婚,甚至很快就要生孩子。像这样的情况,如果在市中心只能买得起一个一居,就不如在近郊区买个两居,包括未来的老人带孩子,这个是要考虑的。

现在大部分城市都限购限贷,一定要珍惜自己第一次购房、第一次按揭的机会。一旦变成了二次再换房,将来再贷款的额度和成本都会高很多,所以一定要想清楚自己买房未来3—5年内的需求,这个是有必要的。

冯 雅

您特别强调要珍惜第一次买房的机会,因为贷款的机会成本不一样。按照现在的政策,如果买的是第一套房,在买新房和二手房的时候,他们的首付比例还有贷款的额度、年限有区别吗?

张大伟

全国各地的政策都不一样,但是,首次购房是有优惠的,二次购房是惩罚性的利率和惩罚性的首付。举个例子,像北京,首套房贷首付在35%,二套房贷40%,如果是非普通住宅,购房的比例会更高。

新房和二手房,首付比例、贷款的额度和年限都是没有区别的。但是需要注意,二手房有一些建筑年代比较久远的,贷款的难度就会比较大,比如80年代以前的房子,有可能现在就做不了30年或者更长时间的这种贷款。

新房和二手房有个不太一样的地方,新房基本上都是按照实际买房支付的金额来作为评估值,但是二手房不一样,银行会有一个评估机构,这个评估值作为贷款的金额,评估金额比真实的市场交易要稍微低一些,其实是银行降低市场的风险。

还有一点,新房的首付比例相对而言比二手房要稍微低一些,因为在执行层面上, 新房开发商和银行的关系要更好一些,相对而言更容易贷款。

整体来看,对于年轻的购房者来说,如果买第一套房,还是要考虑清楚自己的能力,之前也有很多的新闻提及,现在很多年轻人买房一下子掏空6个钱包,这个是不理性的。年轻人还是应该在自己工作相对稳定,收入也有一定支付力的时候再考虑。

冯 雅

其实说来说去,打算买房,首先要考虑的还是应该准备多少钱。对于第一次买房的朋友来说,他可能会认为买房只要凑足了首付款,然后按月来还月供,就算是大事搞定了。但实际上买房的时候,除了考虑到房价之外,可能还有一些支出和预算,不能够漏掉,必须考虑进去。我们先来说说新房,要准备好哪些方面的钱呢?

张大伟

现在年轻人买的新房大部分都是期房,正常的交付周期都需要1—2年时间。像一线城市,一般是在一年多一点;二三线城市有可能时间会更长,需要2—3年。所以如果第一次买新房,千万要准确地记清楚自己所买房屋的交付时间。因为这期间很多年轻人有可能还在租房,同时也有月供。

第二点,自己买的房子到底是精装修还是毛坯房,这个也是很关键的。精装修并不是说样板间里面的所有东西都是自己的,精装修只是包含了不能移动的装修部分,能移动的,像家具家电之类的,还是要自己购买,所以买房的时候一定也要预留这一部分金额。

如果是毛坯房的话,那就更简单了,一套房子自己装修的话每平米也得1000—2000,好一点的装修有可能更高,如果一旦买到毛坯,要预留几十万的装修款。

除了这个之外,还有一些收房的税费,主要包括两部分,一部分就是契税,标准各地不一样,但主流来说,第一次购房大部分都是按照1%—3%之间,100万起的几百万的这种房屋,契税也是要几万块钱的。

还有一个公共维修基金,大部分都是按照一平米几百元的收取,一套房子也要有几万块钱。其他的还有一些,比如办证费用,一般是几百块钱,也有上千块钱的。还有一些像自来水开通,燃气开通等等,当然这些金额都不高。除了凑足首付款,月供要提前准备好,起码要富余3—5个月的月供金额,相对而言比较安全一些。

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来源:财富雅谈公众号

编辑:王佳

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