时代周报记者 蔡颖
成立湾区公司仅一年，“昆明一哥”俊发集团便在广州、佛山接连布局多个项目。
9月14日至15日，广东省佛山市顺德区勒流街道三元股份合作经济社举行股东表决大会，就旧村居改造公开选定市场改造主体一事进行表决，最终俊发集团被当选为市场改造主体。
为摘得这一项目，俊发筹划已久。早在2018年11月，俊发就与佛山市顺德区勒流街道三元股份社签订旧改项目合作框架协议，总改造范围为78.9万平方米。
2019年9月，俊发大湾区公司在广州正式成立，进入2020年以后，俊发集团在广州、佛山两地旧改市场动作频频，屡有斩获，并吸引了外界目光。
于云南起步的俊发集团自成立之初，就介入城市更新领域，开发的首个项目翠湖俊园，就是典型的旧改项目。经过多年深耕，俊发集团已成为云南最大民营房企，连续11年占据昆明房地产市场销售榜首。
作为一家典型的区域型房企，俊发集团显然想将城市更新业务模式带到全国更多城市，大湾区是其全国扩张的重要一站。
不同于招拍挂，城市更新耗费时间极长，前期资金沉淀大，更考验开发商的区域关系、旧改经验，也常出现过江龙难敌地头蛇的现象。
9月20日，一位在俊发工作了五年的前员工向时代周报记者表示，俊发在昆明几个大型旧改项目的开发时间长达8到10年，广州旧改项目开发时间也预计在10年左右。
能否顺利将城市更新经验复制到全国，对俊发而言，目前仍存在不小挑战。
布局大湾区
从2019年9月成立湾区公司到拿下第一个项目，俊发集团仅花了半年时间。
3月27日，俊发集团在广州市增城区仙村镇蓝山村举行旧村改造项目合作意向协议签约仪式。
资料显示，蓝山村拟改造总用地面积约134.3万平方米，现状总体建筑量48.86万平方米，村民住宅建筑面积约20.84万平方米，村集体物业建筑面积27.27万平方米。
时隔四个月后，7月12日，俊发携增城本土房企合汇集团共同成为增城新塘新街村全面改造项目的合作意向企业，项目拟改造投资总金额约为30.75亿元，改造范围内总建筑面积28.42万平方米。
这也是俊发集团入局广州旧改市场的第2个项目。加上9月14日的勒流三元村项目，俊发集团在短短一年内在大湾区已摘得3个旧改项目。
“据我了解，勒流项目进展还是很快的，前期介入到中选市场改造主体，俊发集团仅用时一年多一点。”上述前员工表示。
至于为何选择在湾区布局，9月17日，俊发湾区公司内部人士告诉时代周报记者，“目前来看，大湾区的旧改市场非常火热，这也是我们比较擅长的一个领域，所以我们到了广州这边当然也会倾向于做旧改项目，我们也希望通过旧改项目得到市场的认可。”
9月20日，一位广州房企旧改相关人士向时代周报记者分析称，近一两年来，有不少外企房企在广州抢滩旧改，除俊发外，还有升龙，最主要的原因在于政府出台了很多配套支持措施。除此之外，这些房企通常规模较小，难以在招拍挂市场直接参与竞争，低成本、高利润的旧改便成了抢占市场的最佳途径。
上述前员工告诉时代周报记者，进入广州市场的第一个项目，俊发还是用旧改项目打响名气，除旧改外，未来俊发也不排除去公开市场拿地，做一些高周转的项目。
该前员工续称，除增城外，公司还在接触白云区的旧改项目。而为更好融入湾区市场，目前俊发的湾区公司也在持续招兵买马，主要招聘从事旧改业务的相关人员，以及对大湾区市场较为熟悉的业务人士。
推进全国化
布局大湾区仅是俊发集团全国扩张的一个缩影。
2011年，俊发集团便开始实施全国化战略，成都成为其落子外地的第一站。当年，俊发集团以4.54亿元拿下成都青羊区万家湾村约65亩土地。
2011年末，俊发集团又将目光锁定至海南，在海南万宁获得占地四百余亩的地块，规划热带滨海旅游度假区。第二年6月，俊发又与贵阳市白云区签署“白云区黑石头森林休闲旅游板块”合作框架协议，规划打造贵阳市中心城区北部重要的森林休闲旅游功能板块。
接下来的两三年，俊发集团接连布局西安、南宁等地。
从2015年开始，俊发将精力主要放在一线核心城市。
2015年5月，俊发集团与上海灿辉投资发展有限公司签署《青浦区徐泾镇老集镇“城中村”改造地块项目合作框架协议》，正式布局上海。
经过五年潜伏，7月8日至9日，俊发集团投资14.09亿元摘得上海青浦区徐泾镇核心区三地块。此次3宗供地属于上海城市西中心的超大型城中村改造项目—徐泾老集镇城中村改造，这也是俊发进入上海旧改市场的首个项目。
上述前员工告诉时代周报记者，“俊发在西南片区做得相对较好，这主要是因为西南片区的核心成员基本都是直接从总部调过去的，而非西南片区的其他城市，很多都是在本地招聘，发展相对弱一点。”
伴随全国化布局步伐，俊发将总部迁至上海的消息不时传出。
“公司从三四年前就在传搬总部的消息，并成立了俊发中心，但到目前为止，并没有看到具体的时间表。”上述前员工表示。
在全国扩张进程中，城市更新业务，已经成为俊发的主要战略方向。
俊发官方微信数据显示，截至2020年9月16日，俊发集团累计开发城市更新项目45个，改造面积1861万平方米，安置户数37357户。
据悉，俊发的旧改常采用一二级联动开发的模式，更趋向于成片开发，项目体量也较大，其中，总建面约177万平米的宝云片区旧改，是昆明改造面积最大的城市更新项目。
除此之外，俊发集团还创造了“先安置、后拆迁、再搬迁”的方式。
针对此种模式，上述广州房企旧改人士表示，此种做法可有效提高村民同意率，但问题难在要找到一块合适的空地。
复制旧改模式
尽管在城市更新方面颇有创新，但俊发是否有能力将这套模式在全国复制？
9月20日，IP Global中国区首席经济学家柏文喜向时代周报记者表示，外来房企参与旧改，在当地并没有积累很多可供企业发展的资源，比如金融资源、施工资源，供应商资源等，这是其参与旧改的困难所在。
在柏文喜看来，外来房企对当地市场情况也不太熟悉，可能在产品规划设计、销售方面不一定能做到适销对路，匹配当地的市场需求。
根据相关媒体报道，2013年俊发曾提出“五年千亿”的目标，而全国化战略是其冲击规模的重要王牌。
从集团官网信息来看，除云南之外，目前俊发在贵阳和无锡各有1个在售项目，成都有3个项目。其中，仅贵阳俊发城是由城市更新项目转化而来。
从最终数据来看，这一战略也收效甚微。克而瑞数据显示，截止到2019年底，俊发的销售额仅为528.4亿元。今年上半年，俊发实现全口径销售金额252.2亿元，在国内房企中排名第59位，比去年同期落后10名。
与此同时，俊发的内部人事调整不断加剧。
上述前员工向时代周报记者透露，“从2019年下半年开始，老板的儿子就开始参与到公司业务管理，运营理念也发生了很大变化，人员流动性开始变大，营销总以上的职位，基本都更换掉了，除此之外，云南本地的项目总也几乎都换了一轮，而我也是在7、8月离职的。”