新政!广州旧村改造整合土地及异地平衡工作指引来了

为支持旧村整体改造,促进土地节约集约利用,广州市规划和自然资源局日前发布了《广州市旧村全面改造项目涉及成片连片整合土地及异地平衡工作指引》征求意见稿。意见对整合土地以及异地平衡的依据、条件、要求、审批等作出了明确规定。

本次发布的新政意义重大。对于受机场限高、白云山限高、生态与水源保护、军事用地、历史文化保护以及其他建设条件限制,且无法通过整合土地实现盈亏平衡的旧村全面改造项目项目,可采取联动改造、储备用地及政府统筹房源支持等方式进行异地平衡,从而推进片区的城市更新工作。

以下为政策原文:

广州市旧村全面改造项目涉及成片连片

整合土地及异地平衡工作指引

( 征求意见稿)

一、工作依据

(一)为支持旧村整体改造,促进土地节约集约利用,根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(粤府〔2019〕71 号)和广州市委、市政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的有关精神,制定本指引。

二、适用条件

(二)已纳入《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》(穗府办函〔2020〕66号)或城市更新储备库的旧村全面改造项目,且符合以下条件的,可按本指引开展整合土地和异地平衡工作。

1.整合土地

已纳入旧村全面改造范围,因用地和规划条件限制无法实现盈亏平衡,或涉及重点区域、重要地段、重要节点,或需要成片连片统筹的项目,可通过改造主体整合收购邻近的国有用地(闲置土地除外)或将政府储备用地与村集体用地(国有性质、有建设用地合法来源文件)置换,实现节约集约用地。

整合收购或进行置换的用地,原则上应在本行政村(或转制社区)范围内,且实施时应符合国土空间总体规划(土地利用总体规划和城市总体规划);符合标图建库条件的,可按照城市更新有关政策使用;不符合标图建库条件的,只能用于复建安置和公益设施用途。

2.异地平衡

对于受机场噪音及限高、白云山限高、生态与水源保护、军事用地、历史文化保护以及其他建设条件限制,且无法通过整合土地实现盈亏平衡的旧村全面改造项目,可采取联动改造、储备用地及政府统筹房源支持等方式进行异地平衡。

异地平衡原则上以区内平衡为主(越秀区除外),由属地区政府负责统筹实施。行政区内确实无法平衡的,可提请市政府进行跨区平衡,但仅限于涉及国家、省重点项目、全市重大项目和两区毗邻片区需要同步改造类的项目。

三、具体要求

(三)改造主体整合收购邻近的国有用地,应符合以下要求。

1.整合收购的用地可由改造主体凭收购协议、项目实施方案及批复等文件,在完成上盖物拆除并注销原有不动产权证后,由改造主体一并实施改造。整合收购的用地(不含“三地”)原则上不超过改造范围用地(不含整合的国有用地)的10%

2.整合收购可按旧村庄、旧城镇有关成本核算办法计算改造成本;也可参照《广州市深入推进城市更新工作实施细则》(穗府办规〔2019〕5号)关于收回国有旧厂房整宗土地的规定计算改造成本;涉及旧城镇的,也可参照《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(穗府规〔2017〕18号)的补偿标准计算改造成本。

(四)政府储备用地与村集体用地进行置换,应符合以下要求。

1.置换用地的土地所有权性质应相同,且置换前双方均应完成地上附着物的拆除、原有不动产权证的注销和土地平整。置换给政府的原村集体用地,属国有建设用地的可直接置换;属集体建设用地的,应由村集体经济组织按规定办理集体转国有手续后置换。

2.用地置换时,应遵循用地“价值相当、权属清晰、双方自愿”的基本原则。地块价值原则上按照《广州市深入推进城市更新工作实施细则》(穗府办规〔2019〕5号)收回国有旧厂整宗土地的补偿标准,由区政府依法组织测算评估,已完成储备的用地,评估价值应不低于土地储备成本。涉及市本级土地储备用地的,评估结果应经市土地储备部门同意。置换用地的市场评估价值存在差异时,由区政府组织置换用地双方协商一致。

3.置换后的用地一并纳入旧村实施改造。涉及标图建库范围调整的,由标图建库主管部门按规定办理。

(五)采取联动改造方式的,应符合以下要求。

1.符合本指引第(二)条要求的旧村全面改造项目,优先选择同一改造主体的其他“三旧”改造项目或建设用地实施联动,统一编制片区策划方案和控制性详细规划修改方案,通过开发权益转移,将不能在本村权属范围内平衡的开发权益,按“价值相当”的原则转移至其他“三旧”改造项目或建设用地上。

2.原则上村民和村集体的安置房在本村权属用地上安置,融资建筑面积可进行开发权益转移。转为国有性质的村民和村集体安置房,经村集体经济组织依法表决同意也可进行开发权益转移。需转移的开发权益价值及平衡地块承接权益价值通过市场评估确定,由区政府依法组织测算评估。

3.涉及跨区平衡的,承接转移开发权益的地块优先承接产业(商业、办公等)开发,且需符合所在区的有关产业政策要求。

(六)采取储备用地或政府统筹房源支持的,应符合以下要求。

1.由政府作为实施主体,将储备用地或政府统筹房源纳入旧村改造项目的实施范围,统一组织编制片区策划方案和控制性详细规划修改方案,经村集体经济组织依法表决同意,在确定开发建设条件的前提下,由政府将征收及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定改造主体(土地使用权人),待完成征收补偿后,与改造主体签订土地使用权出让合同。重新办理确权登记前,村集体经济组织应办理改造范围内集体土地使用权及上盖房屋所有权注销手续。

2.采取储备用地或政府统筹房源支持,应优先使用区本级的储备用地或政府统筹房源;若区本级的储备用地或政府统筹房源没有或不足的,可按程序申请市本级储备用地或政府统筹房源。使用区本级储备用地或政府统筹房源,经区政府按程序审定后,由区土地储备或政府统筹房源主管部门提供;使用市本级储备用地或政府统筹房源,由区政府向市政府提出申请,按程序审定后,由市土地储备或政府统筹房源主管部门提供。

3.储备用地和政府统筹房源的土地出让金应包含政府取得土地、房源的成本、以及按城市更新政策计收的土地纯收益,涉及的市区分成比例按我市的有关规定执行。

四、审批程序

(七)需整合土地的旧村全面改造项目,由区政府负责组织编制整合土地的专章内容(含必要性、可行性论证),按程序纳入片区策划方案、控制性详细规划修改方案和项目实施方案后,报有审批权的机构同意后实施。

(八)需异地平衡的旧村全面改造项目,由政府负责组织编制异地平衡的专章内容(含必要性、可行性论证),按程序纳入片区策划方案、控制性详细规划修改方案和项目实施方案后,报有审批权的机构同意后实施。

其中,位于同一行政区的联动改造或者采用区本级储备用地及政府统筹房源支持的异地平衡项目,由属地区政府负责组织编制;位于不同行政区的联动改造或采用市本级储备用地及政府统筹房源支持的异地平衡项目,由市城市更新项目主管部门负责组织编制。

五、其他

(九)黄埔、南沙、增城、空港经济区等有市级审批权的区参照本指引规定执行。

(十)本指引自印发之日起施行,有效期5年。

---THE END--

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