广州三季度办公商业市场:空置率微增,租金下降

广州统计局公布的1-8月经济运行情况分析数据显示,今年前7月广州信息服务业增势稳步向好,互联网和相关服务业、软件和信息技术服务业同比分别增长20.5%和10.1%,延续提升态势。与此同时,今年1-8月全市社会消费品零售综合5783.07亿元,降幅7.5%,比1-7月时收窄1.5个百分点,消费市场持续改善。

宏观经济环境逐步向好的态势,对相关行业在办公、商业用房的租赁需求上也有所体现。南方+记者注意到,多家机构数据均显示,三季度广州租赁市场活跃度稳步提高,季度净吸纳量持续回升,零售物业多个业态延续了强劲的租赁需求。

办公市场:租赁活跃度稳步提高

第一太平戴维斯最新报告显示,今年三季度广州共有两个甲级写字楼项目交付入市,面积合计9.4万平方米,这使得广州甲级写字楼物业市场在三季度末上升至542.1万平方米。

三季度广州写字楼租赁市场活跃度稳步提高,季度净吸纳量持续回升。但鉴于疫情后市影响尚存,部分企业仍对办公成本支出持审慎态度,因此部分扩张需求仍受压抑。数据显示,三季度广州全市写字楼净吸纳量仍稍逊于去年同期水平,另外受新增供应影响,写字楼空置率达到7.6%,环比上升1.1个百分点,空置率仍呈结构性上升趋势。四季度随着琶洲、国际金融城等区域新增供应的相继入市,项目去化压力逐步增加,全市空置率或将结构性上升。

租金方面,由于部分写字楼业主仍在提供软性财务优惠(如延长免租期等)以吸引租客实现项目去化,因此三季度广州写字楼市场平均租金降至每月168.4元/平方米,租金环比下跌0.9%。 鉴于新增供应集中入市,项目租赁竞争预计加剧,全市租金水平预计持续下降。

报告认为,在金融、直播电商等利好宏观政策及规划的推动下,源自金融、新媒体等行业租户租赁需求保持活跃,并成为本季度租赁需求增长的重要支撑。同时,传统制造业企业因发展线上业务需要而产生的新兴需求也成为市场一抹亮色。

戴德梁行同样认为三季度广州写字楼市场呈现出租赁活跃、租金下降的特征。该机构三季度报告认为,三季度广州甲级写字楼市场仍以内资客户需求为主,TMT及金融类企业表现最为活跃,如快手在天德广场租下2400平方米的办公面积,有赞科技入驻唯品会总部大厦,拿下2000平方米办公面积。

戴德梁行报告进一步点明,得益于内循环经济的发展,国货品牌高歌猛进,对于甲级写字楼的租赁需求也在相应提升,如卡姿兰本季入驻珠江新城,在高德置地广场租下2500平方米的办公面积。预计随着内循环经济的进一步发展,这一趋势将在未来延续。

商业零售市场:美妆品牌租赁扩张强势

今年三季度,位于广州荔湾区的西湾悦汇城开业,戴德梁行报告指出,这个总量28万平方米的新商业综合体,将广州全市优质零售存量推升至400.7万平方米。

由于统计维度不同,因而戴德梁行与第一太平戴维斯的商业零售空置率存在差异,但前者统计的全市优质购物中心空置率环比上升0.6 个百分点至6.4%,后者统计指出广州零售物业市场空置率环比上升1.9个百分点,至12.6%,空置率均呈现上涨。其中新增综合体是重要原因之一,但第一太平戴维斯报告也指出,鉴于市场中有部分业主开始实施阶段性升级改造,全市空置率因此结构性上升。

在空置率上涨的同时,租金水平也在下降。第一太平戴维斯数据显示,尽管核心商圈各项目租金表现维持稳定,但鉴于次核心商圈于季内迎来新增供应入市,广州租金水平因此呈结构性下降趋势。截至三季度末全市租金指数环比下降0.1%,首层平均租金为人民币每平方米每月731.5元。

两家机构报告均指出,美妆类产品正在延续二季度以来的强势态势。戴德梁行报告称,季国货美妆品牌持续上季度的强势扩张态势,继续在核心商圈攻城略地,如化妆品集合店H.E.A.T(喜燃)在正佳广场开出首家实体店,并即将进驻乐峰广场和云门Park。完美日记和The Colorist则分别进驻粤海仰忠汇和维多利广场。

戴德梁行研究院副院长、华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端分析指出,相对于全国,注册地在广州的新国货品牌,有极大一部分为美妆类产品,同时一半以上的国产非特殊用品化妆品来自广州,这些都为国货美妆品牌在广州的扩展提供了催化土壤。

另据统计,四季度黄埔南岗万达广场、番禺万博天河城即将开业,共计带来18.8万平方米的新增供应。当前疫情防控常态化并未发生改变,但随着经济形势的稳步好转,消费市场有望在年底的“购物季”迎来较明显的增长。因此,部分租户正积极寻求开店机会、提前布局,这将有效降低购物中心的空置率,进而稳定租金水平。

【记者】葛政涵

【作者】 葛政涵

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端