又一家地产旗下的物业管理企业即将上市。
10月19日，合景泰富集团控股有限公司（合景泰富集团，HK:01813）发布公告称，其旗下合景悠活已于2020年10月19日就建议分拆、全球发售（包括优先发售）及有条件分派刊发招股章程。
资料显示，合景悠活的全称为合景悠活集团控股有限公司，主要业务是为住宅物业及商业物业提供综合物业管理服务，拟于10月30日在香港港交所主板挂牌上市，股票代码为03913.HK。
根据介绍，合景悠活全球发售将予提呈发售的股份总数将为3.83亿股（假设超额配股权并无获行使），相当于紧随全球发售完成后合景悠活股份总数约19%。发售价预计将不低于7港元、不超过8.13港元，最高募资31亿港元。
九成收入靠“拼爹”
据了解，合景悠活曾于10月18日召开上市新闻发布会。在谈到关于合景悠活与母公司合景泰富集团之间的关系时，管理层表示，合景悠活与合景泰富集团是互利互补的合作关系，不属于依赖关系。
但多客商业评论发现，合景悠活的招股书中则显示，该公司约九成的收入来自于其母公司合景泰富集团。换句话说，合景悠活的业务严重依赖于其母公司的加持，若缺少该部分，合景悠活的业务量将大幅减少。
根据招股书数据，其于2019年，89.0%以及95.9%的物业管理服务收入分别来自合景泰富集团及其合营企业、联营公司或其他管理方发展的住宅及商业物业。截至2020年4末为止的4个月，该比例为87.5%与94.4%。
为了摆脱依赖性，合景悠活也在将物业管理服务的覆盖拓展至第三方发展的物业。招股书显示，其向第三方物业发展商发展的住宅物业及商业物业提供物业管理服务的收入贡献由2017年的0分别增长至2019年的11%及4.1%。
但即便如此，第三方的贡献仍不不足以产生重大影响。综合来看，无论是住宅业务板块还是商业物业板块，合景悠活来自于第三方的占比还远远少于其母公司合景泰富集团的资源。
以住宅物业板块为例，截至2020年4月30日，合景悠活管理109个住宅物业，总在管建筑面积为18.9百万平方米。同时，合景悠活订约管理161个住宅物业，综合约建筑面积为29.7百万平方米。
而在这161个住宅物业中，有91个为合景泰富集团独自发展，有45个为合景泰富集团联同其他物业发展商一同发展，有25个为第三方物业发展商发展。这也意味着，合景悠活在住宅物业领域的拓展能力和母公司相比难以望其项背。
在商业物业板块，合景悠活管理30个商业物业，总在管建筑面积为3.3百万平方米；订约管理34个商业物业，综合约建筑面积为4.8百万平方米。其中，有9个为合景泰富集团等一同发展，有9个为第三方物业发展商发展。
关联方占用巨额资金
业绩方面，2017年至2019年，合景悠活实现收入分别为4.63亿元、6.59亿元与11.25亿元，复合年增长率为55.8%；实现净利润分别为4414万元、7968万元与1.85亿元，复合年增长率为104.7%。
根据招股书，2017年、2018年，合景悠活的收入来源全部来自于合景泰富集团旗下项目。且于往绩记录期间，合景悠活对合景泰富集团所开发物业的中标率为100%，属于全部承包的关联交易。
数据显示，2019年，合景悠活来自于第三方商业物业的收入贡献占比为4.1%，来自于第三方住宅物业的收入贡献占比为11%。根据介绍，在谈到至于未来第三方占比的目标时，管理层称“第三方应该占了整个未来的面积大概40%左右。”
据了解，合景悠活还存在着关联方资金占用的情况。招股书显示，截至2019年底，扣除减值拨备后，合景悠活应收账款总额为5.76亿元，其中关联方应收账款为4.5亿元，占比约为78%；独立第三方应收账款1.27亿元，占比约为22%。
其中，合景悠活关联方（主要指合景泰富集团）的应收账款周转天数高达242天。而独立第三方的则为63日，均已于2020年9月30日前结清。换句话说，其来自于关联方的应收账款周转天数约为第三方的4倍。
招股书截图
合景悠活称，关联方的应收贸易款项周转日数大幅长于独立第三方，主要由于考虑到关联方的违约风险较低，公司向关联方收取应收贸易款项的频繁程度较向第三方收取款项为低。
股权方面，合景泰富集团持有合景悠活100%股权。其中，孔家三兄弟（孔健岷、孔健楠、孔健涛）共持股97.22%，2.78%由合景悠活的投资部总经理及高级顾问徐锦添持有。分拆上市完成后，合景悠活将不再为合景泰富集团的附属公司。
其中，孔健楠担任合景悠活的执行董事兼行政总裁，负责公司的整体管理及营运。孔健岷担任非执行董事及董事会主席，负责为公司的整体发展提供指引及制定业务战略。
同时，孔健楠也是合景泰富集团的执行董事兼执行副总裁，孔健岷担任合景泰富集团的创办人、执行董事兼主席等职。此外，徐锦添曾为合景泰富集团执行董事、首席财务官兼公司秘书。