10月中旬，肇庆市端州区西江沿岸的一处全新楼盘正式开放营销中心，三套样板房正式亮相。有意思的是，走进样板房正门，首先引人注意的并非室内装潢，而是玄关位的洗手池和墙体柜。
“我们上半年刚刚拿的地，也是因为新冠肺炎疫情的缘故，所以在户型设计上就考虑了在入户处设置了水池和柜子，这样也方便业主回家后第一时间清洁消毒。”销售人员告诉南方日报记者，这也是户型设计审时度势的结果。
新冠肺炎疫情防控常态化的今天，家中健康环境的提升也成为人们置业与居住的新追求。南方日报记者注意到，不论是现场踩盘观察还是各家机构出具的报告，都显示着新的现象——与前几年相比，近半年来人们的居住观念和置业选择在发生变化。
健康居住已成标配
事实上，入户设置清洁消毒区域已经不是某家楼盘、开发商的创新，而是已经成为居住产品设计中的标配。
新冠肺炎疫情发生后，陆续有房企开始在健康住宅方面做文章，碧桂园是其中较早的企业。今年4月，碧桂园在广州增城的一处新盘的营销策略开始转向“健康住宅”，即强调自身户型南北通透、大面宽的特征，突出光照和通风的效果。
此后，碧桂园旗下的一些新盘陆续开始输出健康住宅的概念。例如在广州的一处住宅项目，营销人员向南方日报记者表示，疫情发生后，交楼装修配备的鞋柜也升级为带紫外线消毒功能的鞋柜，通过程序设定即可消毒，确保从外入户的鞋子保持清洁。
碧桂园采购中心副总经理梁卫在7月举行的一次公开活动中表示， 碧桂园的健康住宅体系整合优质的供应链资源迅速升级产品，推出符合市场需求的健康住宅，在玄关鞋柜、新风系统、饮水系统、防疫地漏等方面都有所考量，并利用科技手段赋能物业，构建“零触碰”安全智慧社区。
新冠肺炎疫情为健康舒适的居住需求按下了“快捷键”。除碧桂园外，融创、中南、保利等一众房企也把健康作为卖点，从细节入手改善居住环境的舒适度。开发商能够快速将健康概念融入住宅产品中，除了营销策略外，还在于近年来房地产市场的变化和在居住科技方面的积累。
德勤今年发布的《中国房地产创新报告》认为，随着品质消费需求的增加，部分房地产市场也呈现出消费升级的趋势，其中改善型购房者对于居住环境、物业服务、配套设施等要求更高，新生代人群的购房需求也对住宅的生态宜居程度、舒适度、智能化有更高的要求。
而大数据、人工智能、物联网等新一代信息技术在房地产领域的运用，使得房地产科技也快速发展。
居住户型需求变化
如果说通风、装修等细节层面体现了开发商的巧思，那么居住户型选择的变化就体现出疫情之后房地产市场在产品底层设计方面的思考。
南方日报记者近期在大湾区多个城市走访新开楼盘时发现，尽管性价比较高的小户型仍是刚需客首选，但中等偏大、房间较多的住宅户型正在受到更多人的关注。
前述肇庆新盘即具有这个特征，首期推出的几种户型中，最小的也有108平方米，而主力户型则是128平方米“3+1”房和142平方米4房。对此销售人员表示，首先是因为项目濒临一线江景，定位比较高端，另外也是结合了肇庆当地的需求，较大的户型会受欢迎一些，“肯定是做了市场调研分析后才这样推户型的。”
今年4月，南方产业智库曾就疫情后的居住意向进行调研，当时的问卷结果显示，有48%的受访者对于三居室最为青睐，而两居室排在第二位，占比约27%，对三居室需求最多的年龄段集中在“45岁以上”及“35岁至44岁”，恰巧符合多数具有改善住房需求群体的年龄特征。
时隔半年，克而瑞研究中心的一份报告指出，上半年112个重点城市三房仍是成交主力，成交占比提升至59.24%，与2019年同期相比净增2.31个百分点，四房成交占比也达到20.2%。但两房住宅去化速度明显放缓，成交占比与2019年相比净减2.33个百分点。
该机构认为，这显示出改善型住房需求依旧坚挺，且有较强购买力支撑，但刚需市场整体低迷，说明刚需客群更易受疫情负面冲击，基于居民收入预期下滑，部分刚需客群缓置业，购房周期明显拉长。
尽管新冠肺炎疫情左右了人们的居住观和置业观，但购房成交的变化并非完全因疫情所致。
央行去年10月进行的城镇居民家庭资产负债调查结果显示，城镇居民家庭户均总资产317.9万元，并呈现出以实物资产为主的特征。其中住房占比近七成，而住房拥有率高达96%。
这项调查结果表明，城镇居民家庭已基本不缺自有住房，因而除少数投资客外，绝大多数家庭置业需求基本来源于住房改善需求，这也给了大户型住宅充分的机会。
城市间户型设计分化
居住需求的变化，在各类城市间的体现略有不同。
克而瑞研究中心报告指出，上半年一线城市刚需出现“退坡”，80—90平方米户型成交占比跌至23.81%，相比之下，80平方米以下小户型成交占比升至12.68%，较2019年净增加2.76个百分点。另外，90—100平方米、120—140平方米户型受到市场欢迎的程度有所增加，而100—120平方米保持在18%的水平。
一线城市房价走高是重要原因。国家统计局数据显示，今年6月份四个一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和1.0%，同比分别上涨3.3%和5.2%。其中涨幅最高的深圳，6月份一手房环比上涨0.8%，同比上涨5.3%，二手房环比上涨1.9%，同比则达到14.3%。而国家统计局最新统计显示，深圳一手房价同比涨幅为5.3%，二手房同比涨幅则为15.7%。
中小户型成交占比增加，预示着一线城市刚需客群购买力不济，购房消费适度降级，致使低总价的小户型产品更为畅销。
与一线城市相比，二线城市的中高端改善型需求持续释放，三线城市的改善型需求出现进阶。数据显示，二线城市90—100平方米中档以及140平方米以上高档产品成交占比有所上升，而三线城市100—140平方米舒适性产品成交最为活跃，其中100—120平方米户型成交占比提升至30.24%，120—140平方米户型成交占比27.14%。
此外，同样是三房受欢迎，一线城市出现户型愈发趋向小型化的特征，90—100平方米三房成交占比与2019年相比增长2.22个百分点，120—140平方米三房成交遇冷，下跌了2.18个百分点。二线城市也有与一线城市相似的情况，100平方米以下小三房更受市场欢迎，成交占比增长3.65个百分点。但在三四线城市，100平方米以上的三房住宅成交全面上涨，而100平方米以下的市场占有率则减少了2.21个百分点。
而在更大的四房户型，深圳广州等一线城市新盘采用赠送阳台面积、储物间、灵活空间等形式，推出“2+2”“3+1”等户型做成四房产品，因而面积得以压缩。在广深，保利、华润、碧桂园、世茂等房企均有所尝试，因而一线城市100平方米以下的四房成交占比从2019年的1.58%升至今年上半年的3.89%。但在二线和三线城市，100平方米以下的四房成交占比均低于1%，几乎可以忽略不计。
克而瑞研究中心认为，今后改善型需求或将持续释放，并有较强购买力支撑，三房仍将是成交主力。其中，一二线城市存量改善型换房需求依旧坚挺，三房成交更为活跃。三四线城市购房大都一步到位，三房仍将占据最大的市场份额。
南方日报记者 葛政涵