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乳山，山东的一个县级市，最近发生一起魔幻事件：
有人报名乳山免费跟团游，结果不是被带去买首饰、纪念品，直接被拉去买房，还不让退款。
当地的海景房，早已是中国出了名的楼市巨坑，跌到7万一套，但供应量仍然特别大。
各种形式的看房团，都是割韭菜，跳进去就套牢。
乳山的海景房，是一场被玩砸的楼市游戏。
01 免费跟团游的大坑
这几天冲上热搜的，是乳山海景房。
当事人姚先生声称，自己在当地被限制人身自由，本是来旅游，结果强买强卖搞了一套房。
不过，也有回应说，限制人身自由、不让睡觉、强制买卖等现象不存在。当事人为了快点退房才编造这些。
不管怎么样，姚先生这套房，真是买得心不甘情不愿。
本月初，当事人姚先生跟团去乳山“旅游”，实际上这是个看房团。乳山这个地方，海滩确实很美，海景房也不是一般的多。
当事人看了几套海景房，可能瞬间是心动了。没时间看看当地白菜价的二手房市场，大手一挥冲动消费了。
事后，当事人才了解到当地二手房价才三四千，自己八九千买入，买完即亏60%，后悔莫及，就有了开头这么一出。
其实，乳山就是海景房里的鹤岗！
我奇怪的是，都2020年了，怎么还有人去买这里的房子。
要知道，乳山房子泛滥、白菜价的新闻铺天盖地不是一天两天，而是已经持续十来年了。
当地人说，“把乳山市所有的人口填进去都住不满”、“在银滩，卖房子的比卖菜的多。”
你不可能找到接盘侠，买了就要被套住。
况且，这里的房子不仅多，还贱卖。
链家上一套70㎡的房子，单价只要1000元/㎡左右，整套下来7.3万，比部分一二线城市住房每平米单价还便宜。
按照中国房价行情网的数据，今年9月，乳山市二手房均价4124元/㎡，和十年前的价格差不多。
乳山中介挂出来的二手海景房信息/图源：第一财经
不过，当地新房均价达到6887元/㎡，不少楼盘单价过万。新房、二手房价格相差极大。
这也造就当地荒诞的一幕：
售楼部不接待散客，只接待从全国赶来的看房团，因为前者对周边二手房市场有所了解，不容易被骗；后者人生地不熟，容易忽悠。
销售卖力喊上“欢迎光～临”，一边拿着对讲机低语：
韭菜到了，各就各位。
02 面朝大海，房房房房
乳山的海景房，为什么成了全国闻名的大坑？而且十几年都填不满？
首先，乳山的海景房供应极大，完全不顾需求和存量饱和，持续透支市场。
上世纪90年代，乳山银滩就明确要大力发展房地产，30年里时不时掀起开发狂潮。
2018年，房地产施工许可面积141万㎡，竣工面积 61万㎡，合起来202万㎡。
2019年，当地房地产开发投资同比增长7.03%，其中住宅投资同比增长10.53%。
可见，乳山完全没有停下来的意思。
要知道，乳山总人口才54万人左右。按照3口一家、每户100㎡住房计算，乳山盖房9年，就可以满足当地所有人的住房需求。
然而，乳山的房地产开发，已经持续了快30年，而且还没算上大量的二手房和农村住房。
巨大的供应量，不仅可以完全满足当地人，每年数万外地人涌进来，也根本填不满。
需求远远没有跟上，供给却在不断增多。房价能起得来吗？
03 冬不通暖，配套不足
乳山海景房，被吐槽很多的一点，就是服务太差，配套没跟上。
不少业主反映，冬天居然不通暖气。北方海边风大，谁受得了？
央视财经去年7月实地采访，就遇到业主投诉这个问题。
冬天没有暖气的问题持续好几年也没有解决，正如受访者所言，各种配套设施“发展得慢”。
这也是当地冬季入住率特别低，成为“鬼城”的主要原因之一。
颇为讽刺的是，当地媒体在今年的一篇报道里居然说，供暖等公共设施“完善”了，水电暖有什么问题，“一个电话就安排人过来解决”。
要是真这么做，当地还会变为“鬼城”？
不仅是供暖，其他的公共设施建设也很糟糕。
乳山银滩附近的三甲医院，在50公里外的威海市区，还没有公交前往，开车上高速都要一个多小时，这让老人如何在此安心养老？
教育配套：幼儿园数量倒也过得去，小学数量就少得可怜了，而且一般都在20公里外。
交通上，乳山银滩距离最近的汽车站是乳山汽车站，两地相距14公里，中间只有公交车接驳。半小时一班，车程45分钟。
从外地来银滩，肯定要经历一番折腾：先坐飞机在威海机场下，再坐大巴到乳山，最后乘坐公交达到自己的海景房……
也就是说，发展了30年的海景房，却是实打实的农村配置。
04 旅居搭台，房产唱戏
当地的做法，是“旅居搭台，房产唱戏”模式。
先打上旅居的名头——“好水好沙滩，来这里放空自己”，再引进大批开发商进行房地产开发。当地政府，起码有不菲的土地财政收入。
然而，对旅居地产非常重要的配套和物业因素，政府和开发商似乎都不重视。
这种模式也不可持续。2015年，乳山GDP还有477.18亿元，去年直接掉到277.36亿元，跌了快一半。
短期批量复制房子还能刺激经济，但时间一长肯定失效，摔得必然很惨。之前乳山还能入榜全国百强县，排在六七十位，今年直接跌出榜单。
旅居地产不是简单的造房子，而是要有很大的前期投入，完善基础设施，才能吸引他人来住。
更何况，这些楼盘离配套完善的城区距离较远，对学校、商场、医院等配套的要求也就更高。
像上文说的供暖、医院、教育、公共交通等配套，不仅需要政府参与，有时也需要大型开发商加入。比如，开发商可以协调引进优质的幼儿园、小学。
而且说白了，旅居地产是建在景区的“城市”。业主不仅要看碧海蓝天，更要享受和城市无差的生活水准。
不然，他们可以直接回老家住，为什么还要买海景房？
综合来看，选择海景房，不仅要看环境，还要考虑配套和物业。最好选择大型开发商进驻的楼盘，这样也有保障。
而像乳山这样“旅居搭台，房产唱戏”的沿海小城市，只能把戏台给唱砸了。
这几年，越来越多的北方人，不满足于山东、河北等地海景房冬天寒冷、潮湿，纷纷跑到海南、珠海等南方过冬。
这种趋势，是拿真金白银投票的，才是真正的人心所向。
参考资料：
1.子木聊房：疫情结束后，该重新认识旅居了
2.央视财经：这地方的海景房怎么卖出了“白菜价”？实地探访
3.第一财经：乳山银滩“白菜价”海景房背后：投资有风险，买房需谨慎
4.央视财经：空城房价跌 投资好时机？
5.大猫财经：刚买的房，亏了60%……