市场月报｜10月成交继续下滑且降幅扩大，地市量价齐跌、流拍加剧

全文字数：3679

阅读时间：7分钟

文末下载PDF完整版

三季度百城新房成交面积持续下滑，7-9月环比分别下降1%、2%和4%，10月30个重点城市市场延续高位下滑走势，新房供求环比皆降，成交面积环比下跌7%,跌幅逐月扩大之趋势已成，可以说，“银十”成色同样欠佳。在“三条红线”约束房企降负债影响下，土地市场热度较上月进一步回落，成交建筑面积量价齐跌，溢价率也降至4月份以来的历史低位，土地流拍现象进一步加剧。

1

10月，并未如预期集中入市潮。30个重点城市新增供应面积2059万平方米，环比“腰斩”，大幅下跌了53%，同比下降17%。不同能级城市呈现出显著的分化行情，具体来看：

一线城市商品住宅新增供应面积218万平方米，环比下降54%，同比增长34%。其中北京显著缩量，同、环比分别下跌24%和70%，房企推盘节奏明显放缓；上海、广州、深圳三城环比回落，但同比保持增势。以深圳为例，供应量自8月以来逐月回落，不过与去年同期相比，整体供应仍处相对高位，10月同比大涨126%，增幅在一线城市中居首。

二三线城市新增供应面积1841万平方米，环比下降53%，同比下降21%。从绝对量层面，仅青岛一城本月供应突破200万平方米，武汉、重庆、东莞、昆明、苏州次之，月供应量也在100万平方米以上。从变化趋势来看，无论是同、环比均呈现出跌多涨少的局面，仅东莞、无锡等少数几个城市同环比齐增，主要源于二城经历了前几个月的供应低迷期，本月房企推盘积极性有所回升。而重庆、长沙、成都等中部城市供应相对疲软，跌幅均在30%以上。我们认为，在10月严重缩量后，下月新增供应有望回升，房企推盘节奏与成交热度相关，部分成交活跃的二三线仍会显著增量，市场相对惨淡的城市供应则会回落。

2

因供应显著缩量，带动本月市场热度稳步回调，9月成交动能已然减弱，10月延续低迷走势，成交增长相对乏力，30个重点城市整体成交2695万平方米，环比下跌7%，同比增长13%。

一线城市总成交面积305万平方米，环比下降21%，同比增长34%。不得不说，一线城市的购房需求相对坚挺，即便环比全面回落，但是各城市9月成交表现均好于2020年月均，成交量仍处相对高位。以上海、广州、深圳的表现最为突出，以广州为例，市场热度高位维持，已连续5个月月成交突破100万平方米，南沙、增城两区成交占比近半，多项目热销。相较而言，北京略显逊色，同环比齐跌。

二三线城市成交面积2390万平方米，环比下降7%，同比增长13%。从绝对量看，武汉、重庆等整体成交依旧处于二线城市前列，10月成交量均超200万平方米。从同、环比变化看，不同城市行情相对独立：一方面，武汉、重庆、长沙、东莞、南京、大连、厦门等城市成交稳步回升，同、环比齐增；另一方面，青岛、徐州、天津、西安、长春、苏州、无锡、福州等城市成交热度稳步回落，市场表现不及预期。目前来看，热点城市调控加码政策正在逐步引导购房者预期转变，随着政策逐步发酵，成交上行动力略显不足，预判11月，我们认为，整体成交或将延续当前低迷走势，同比涨幅仍有进一步收窄的可能。

3

10月，受延迟备案影响，多数城市供求形势出现逆转，九成以上城市供求比显著回落，六成以上城市供求比回落至1以下，长春、厦门、宁波等供求比低于0.4。近七成城市库存面积环比收缩，重庆、济南等降幅超10%。同比来看，武汉、郑州等增幅仍超50%。

30个重点城市消化周期环比涨跌参半，重庆、长沙等消化周期显著缩短，而青岛、苏州等消化周期继续拉长，库存风险持续攀升。从绝对值来看，七成以上城市消化周期低于12个月，库存风险基本无虞，宁波、常州等持续供不应求，消化周期已缩短至6个月以下。

4

从价格段分布来看，低档产品占比上海、北京分别回升1个、3个百分点，深圳回落1个百分点；中低档产品上海、深圳分别回升2个、6个百分点，北京回落11个百分；中档产品占比北京回升5个百分点，上海、深圳分别下降4个、2个百分点；中高档产品占比上海、北京各回升2个百分点，深圳回落1个百分点；高档产品占比北京微升，上海、深圳微降。

从面积段分布来看，90平方米以下产品占比上海、深圳微升，北京下降9个百分点；90-120平方米产品占比占比三城齐升1百分点；120-144平方米产品占比京、深微升，上海微降；144-200平方米产品占比涨跌互现，上海、深圳分别微降2个、1个百分点，北京微升2个百分点；200平方米以上大户型产品成交占比北京回升3个百分点，上海、深圳分别微降1个、2个百分点。

5

至10月末，全国8个重点城市成交面积累计同比涨幅扩大至5%。目前，仅苏州、成都前10月成交规模仍累计同比跌50%左右，其余城市体量均回归正常水平，杭州更是累计同比增长73%。

单10月而言，热点城市调控政策收紧，各城市10月成交面积进一步回落，整体共成交401万平方米，同、环比分别下跌6%和32%。其中深圳环比跌幅更是达到42%，同比降幅扩大至25%。杭州9、10月环比分别下降11%和13%，热点城市跌幅都显著扩大。

6

截至10月28日，全国300城经营性土地总成交建筑面积为16367万平方米，环比9月全月下降了30.5%；成交幅数共计2801幅，环比9月整月下降26.9%；成交总价方面，本月土地成交总金额为4003亿元，较上月下降了35.1%。成交单价方面，由于二线城市优质土地成交占比进一步下滑，本月平均楼板价降至2446元/平方米，较9月份下滑了6.7%，与年初3月水平相当。

市场热度方面，本月成交溢价率降至4月份以来的历史低位，仅有13.2%，环比9月下降了2个百分点。溢价率的明显下滑，一方面与热点城市优质地块供应明显减少有关，另一方面与“三条红线”融资规则试点实施有关，资金面收紧下，企业拍地积极性明显回落，土地成交溢价也明显下滑。各能级城市表现方面，除一线城市因沪、广、深均有优质地块出让较多使得溢价率明显上升至11.7%外，二线和三四线城市的溢价率环比均有所下滑。以重点监测的城市来看，流拍现象较上月加剧，流拍率环比上月增至10%以上。从流拍地块所在城市来看，这些遭遇流拍的土地主要集中在中小城市，其中近四成是商办地块，其余虽为含宅用地，但因区位偏远、周边配套欠缺，最终遭遇流拍。

据CRIC监测数据显示，截止10月28号，一线城市成交总量为296万平方米，成交金额也随之缩减至376亿元，不过平均楼板价却在上广深有高价地出让的带动下增长至12732元/平方米，环比上涨9%。分城市来看，除深圳外，其余城市的成交量均不及上月。具体来看，成交量唯一增加的深圳本月成交了7宗地，总成交建面达38万平方米；7宗地中，有4宗为居住用地，这4宗地最终均以最高限价成交。上海本月成交量达141万平方米，成交的22宗地中仍有超过一半为保障房用地，保障房供应力度仍然较大，不过上海本月也有多宗优质地块出让，包括静安、杨浦、浦东北蔡四宗内中环优质宅地，但这些地块由于起拍价较高、自持比例高等原因，最终均未高溢价成交；广州也有数宗优质地块供应，其中宅地供应向来稀缺的中心城区海珠区在本月成交了2宗优质宅地，成交楼板价均在3万元/平方米之上。北京则仅成交了两宗远郊区的商办地块，成交楼板价也不高。此外，结合10月供应来看，一线城市未来还将有多宗优质地块入市，深圳、北京和广州均有高价地将要于11月入市，其中探索土地改革的深圳更是在本月供应爆发，除前海稀缺宅地外，在10月23日还有8宗居住用地挂牌，预计下月一线城市将迎来一场大规模的土拍大战。

二线城市本月成交量也有所减少，截至10月28日，土地市场成交量为3379万平方米，较9月全月减少了27%；价格方面，二线城市本月平均楼面地价和上月相比明显下滑，仅为3840元/平方米。具体到城市来看，本月西安仍然位于榜首，总成交建面达到340万平方米，共计成交25宗地，三环外的几大新区仍是供应主力。杭州、宁波、南京等长三角热点城市本月的成交量也超过了100万平方米，但联系溢价率来看，除宁波仍然维持着高溢价水平外，杭州和南京在调整供地结构、压低成交溢价空间等方式下，本月成交溢价率还不及10%，如杭州本月出让10宗地中有7宗是商办地块，其余3宗地块中还有一宗是租赁用地，供地质量相对较差。不仅是宁杭，成都等热点二线当前供地均是采用高低配和“限地价”的方式，使成交地价和成交溢价率一直维持在相对较低水平，如本月二线城市中仅有南昌、重庆等少数城市的溢价率超过30%，其余城市的溢价率多在10%以下。

三四线城市方面，截止10月28日，成交体量达12693万平方米，和上月相比下降了三成，较去年同期也有23%的降幅；价格方面，楼板价微降至1835元/平方米，环比下降2%。在CRIC重点监测的三四线城市中，除南通、惠州、徐州等供地大户外，常州、金华、张家港等三市的成交量也均超过了100万平方米。其中，南通的成交量最大，高达213万平方米，土地供应量明显提升，不过和上月相比，南通本月的供地质量有所下滑，成交楼板价明显下滑；此外，三季度市场表现突出的徐州本月成交量大幅下滑，仅有159万平方米，就成交溢价率来看，基本都是底价成交，市场热度急剧下滑。值得关注的是，常州、台州、金华和东莞的土拍热度仍在高位，溢价率均超35%。

受“中秋+国庆”双节因素的影响，10月土地市场成交量明显下滑，降幅超三成；同时，土地成交单价也连续五个月下滑，并且在房企融资环境收紧后，10月份成交溢价率再度明显下滑，降至年初3月份水平，市场热度明显下滑。此外，土地流拍也在加剧，10月份流拍率环比9月大幅上升，已经超过10%。考虑到四季度是各城市推地传统高峰期，当前资金环境依旧偏紧，房企拿地积极性受此影响将会降低，可能会导致接下来高流拍的现象延续。