11月首场土拍，来自双流区的两宗纯住宅地块。
本场土拍有以下几点值得注意：
双流规划有“一港三心四组团”，“一港”指双流国际航空港，“三心”则是杨柳湖、怡心湖、永安湖三大城市中心。本次两宗地均位于“两心”，一号宗地位于怡心湖，二号宗地位于杨柳湖。
两宗地均以增价方式自由竞价，采取“设置最高限价+竞配建并无偿移交统筹住房面积比例”方式进行拍卖。
一号宗地起始楼面价11750元/㎡，为近郊区最高起始楼面价地块。
竞拍结果
共19家房企参与本场竞拍，全部签字到场。
一号宗地，位于双流区怡心街道双塘社区6组，一心社区14组，净用地面积约69.14亩的纯住宅用地，计算容积率2.0，可开发体量9.22万㎡，起拍楼面地价11750元/㎡。
拍卖现场53号率先举牌，22、77、51、35、92、69、95号等相继出手。当88号房企出价至13510元/㎡时，一号宗地达到最高限价，进入竞配建环节。
最终68号房企首开以楼面地价13510元/㎡竞得，无偿移交20%，溢价率14.98%。
目前首开在成都有6个项目：首开龙湖天璞、首开龙湖紫宸、首开龙湖紫云赋、首开龙湖云著、首开龙湖景粼玖序、 首开金茂府，均为合作开发。
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二号宗地，位于双流区黄水镇长沟社区集体、2组、3组，净用地面积约115.33亩的纯住宅用地，计算容积率2.0，可开发体量15.38万㎡，起拍楼面地价8500元/㎡。
拍卖现场53号率先举牌，69、26、35、19号等参与竞争。最终35号房企人居以楼面地价9350元/㎡竞得，溢价率10%。
一号宗地
近郊区最高起始楼面价地块
一号宗地位于天府怡心湖C区，C区定位为集科研教育总部、产业办公创意园区与生态公园、创意公园一体的学研创综合产业区。
锐理君实地探访得知，一号宗地内部土方量较大，有杂树杂草和废弃电杆需要处理。
值得注意的是，该宗地东北侧拟整合地块面积约148.81平方米（准确面积以最终测量为准）。须与本地块进行整合后统一规划设计，整体开发，其规划用地性质和容积率等规划控制要求参照该宗地控制。
△一号宗地实拍
宗地北侧为天保大道（已基本达到通车条件，连接BC两区），西侧为华府大道，南侧和东侧道路待修建。宗地距离地铁5号线怡心湖站约1.2公里，周边还规划有地铁19号线。宗地形状方正，利于产品排布，但临两侧主干道，会受到噪音、扬尘等不利因素的影响。
△一号宗地周边情况
一号宗地与蔚蓝卡地亚现代城一街之隔。蔚蓝卡地亚现代城总规划面积约1425亩，将主要建设文化艺术中心、湖滨商业街区、白金五星级艺术酒店、五星级精品度假酒店等，从现场情况来看，目前暂未开始建设。
怡心湖现状实探
锐理君实地探访怡心湖，A区几乎没有什么建设进展，在建中的地铁19号线会从AB区穿插而过。
△A区现状实拍
B区已经在挖湖蓄水，内部有运渣车、施工人员在作业。
△B区湖蓄水情况
另外有一个消息值得注意，位于B区的日航酒店西南首店——怡心湖日航五星级酒店，已正式开工。酒店总建筑面积约3.3万㎡，计划建设303间标准客房，22间行政套房。怡心湖日航酒店由成都空港城市发展集团有限公司投资建设，委托日本大仓日航酒店集团对该项目进行轻资产运营管理，计划2022年10月竣工。
△日航酒店效果图（来源：空港融媒）
今日出让宗地所在的C区，目前处于市政道路修建阶段，连接B区的湖域有土方施工，C区在建项目有奥园半岛ONE、交投星月湖畔。
△C区湖建设情况
市场扫描
从2015年怡心湖概念提出至今，规划区域内目前有且只有5宗住宅类地块出让。怡心湖上一次供住宅用地，还要追溯到2019年6月，由奥园地产竞得，成交楼面价14820元/㎡。
△怡心湖区域内宅地成交情况
2019下半年开始，怡心湖内部住宅项目开启销售，包括天湖湾（2020年备案均价20025元/㎡）、怡心湖岸（2020年备案均价19872元/㎡）、奥园半岛ONE（还剩54套别墅预计年底推出，2020年备案均价28424元/㎡）。
二号宗地
公园旁、体量大、配建多
二号宗地位于杨柳湖区域，宗地形状整齐。锐理君实地探访来看，宗地北邻旭辉金科棠府项目（目前已实景呈现）；西邻棠湖中学新校区，文化气氛浓厚；东靠白河公园，有大片绿化坐镇，整体界面开阔。
△二号宗地周边实拍
>>>出让文件显示，宗地须配建公园城市社区幸福中心：配建地块二西北侧服务设施一处（用地面积约4281平方米），内容含：在建筑1-2层配建建面不小于2000平方米的生鲜果蔬中心（农）、建面不小于1300平方米社区办公用房（文化活动站、社区服务站等）、建面不小于1200平方米日间照料中心（社区养老设施）、建面不小于100平方米再生资源回收站1处；
>>>配建地块一南侧市政道路（长约250米，宽20米），地块二南侧市政道路（长约255米，宽20米），道路建设标准按照不低于2500元/平方米计算；
>>>在地块一西侧临街位置出资配建单独占地面积不低于5948平方米幼儿园一所，规模为12个班，建面不低于5948平方米，幼儿园建设应包含精装修，单方造价不低于5000元/平方米；
>>>按公园城市及道路一体化建设标准，对地块一西侧道路绿化带、地块二西侧道路绿化带进行统一打造，地块一西侧绿地建设车位不少于100个，面积不小于3500平方米的地下停车库。
△二号宗地配套情况
交通配套：宗地与双流机场直线距离约5公里，距离最近的地铁3号线三里坝站约2.5公里。
生态配套：宗地东侧“对望”亚洲最大湿地公园——空港中央公园。作为空港中央公园重要组成部分，占地约8500亩的“五湖四海”公园正逐渐兑现——目前“四湖”（凤翔湖、凤舞湖、凤转湖、凤栖湖）和“一海”（芙蓉海）已建成，合计面积约3400亩。锐理君在现场看到，五湖四海区域湖水清澈，沿湖界面精心打造，视觉观感极佳。
△公园实拍图
教育配套：宗地位于棠湖中学新校区对面，宗地内部还须配建幼儿园。值得一提的是，双流是全国首批15年免费义务教育试点区域，区域内的公立或者公益性学校都免学费。
△棠湖中学实拍图
商业配套：宗地周边目前商业比较欠缺，距离双流区主要的商业综合体——万达广场、城南优品道广场、时代奥特莱斯直线距离约5-7公里。
市场扫描
锐理数据RAP系统显示，2017年至今宗地周边两公里有4宗地成交，竞得房企为旭辉、城投置地（人才公寓）和新力。
△2017年至今二号宗地周边两公里土地成交情况
宗地周边两公里在售、待售项目有旭辉金科棠府（2020年备案均价17860元/㎡）、新力蓝光弘阳合园（2020年备案均价20673元/㎡）、正源荟艺境等。
文|qiu
出品|锐理数据总部新媒体中心
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