乌鲁木齐恒大世纪梦幻城:2020年中国西北最具投资价值文旅楼盘

十九大报告高瞻远瞩将健康中国作为国家战略实施,把健康产业融入实施健康中国战略的发展体系的论述,为房地产行业建立健康文明的生活方式、打造健康宜居社区指明了方向,健康生态人居迎发展机遇,而2020年突如其来的新冠疫情加速了健康生态人居需求。“大健康”时代来临,健康人居成购房者关注焦点,迎重大发展契机。

根据国家文化和旅游部公报数据显示,我国旅游业发展迅速,国内旅游人数和总收入持续增长。2019年国内旅游人数60.1亿人次,比上年同期增长8.4%,国内旅游收入为6.63万亿元,比去年同期增长11%。

康养旅游、康养度假顺应了人们对健康的追求和旅游观念的转变,也是中国当前旅游产业结构下最重要的旅游类型和模式。文旅康养与地产相结合进行综合开发,具有很大的发展潜力和开阔的发展方向。文化旅游业已成为新常态下新的经济增长点。

中指研究院基于多年对楼盘价值的研究经验,深入挖掘、提炼楼盘核心价值,选取在区域市场有典范地位和发展潜力的项目,科学引导购房者投资置业。由世界500强企业恒大集团旗下——恒大旅游集团倾力打造的乌鲁木齐恒大世纪梦幻城因其区位价值、产品价值、文旅价值、品牌价值以及房地产市场发展潜力,被中指研究院评为“2020中国西北最具投资价值文旅楼盘”。

享区域政策及规划利好,区域价值凸显

1、项目位居西部高质量发展重要增长极天山北坡城市群范围内,享城市群发展利好

近年来天山北坡城市群政策推进步伐持续加快。2012年底国务院批复《天山北坡经济带规划》,正式将天山北坡经济带完全纳入国家级区域发展规划;2013年中央城镇化工作会议再次将“天山北坡城市群”列为国家重点培育的7个西部城市群之一。2017年10月,《天山北坡城市群发展规划(2017-2030)》(以下简称《规划》)通过专家评审,规划提出将天山北坡城市群建成丝绸之路经济带重要的战略枢纽、全国重要战略资源加工储运基地、新疆城镇化与经济发展的核心区、边疆民族团结和兵地融合发展示范区。2020年5月,《中共中央国务院关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》发布,支持新疆加快丝绸之路经济带核心区建设,形成西向交通枢纽和商贸物流、文化科教、医疗服务中心。天山北坡的跨城市发展矩阵,发挥了重要的辐射带动作用,带动天山北坡乃至全区迈向高质量发展。

图:天山北坡经济带

从发展定位看,天山北坡城市群定位为国家级二级城市群。处于全国“两横三纵”城市化战略格局中陆桥通道横轴的西端,包括新疆天山以北、准噶尔盆地南缘的带状区域以及伊犁河谷的部分地区。是我国面向中亚、西亚地区对外开放的陆路交通枢纽和重要门户,全国重要的能源基地,我国进口资源的国际大通道,西北地区重要的国际商贸中心、物流中心和对外合作加工基地,石油天然气化工、煤电、煤化工、机电工业及纺织工业基地。是国家西向开放的路桥型城市群,也是国家西部大开发的重心区域之一。

2、项目雄踞天山北坡城市群核心城市、世界亚欧之芯乌鲁木齐,享城市快速发展利好

(1)城市定位:新疆省会城市,“西部大开发”和“一带一路”国家战略示范性核心节点城市

乌鲁木齐是天山北坡城市群重要一极,地处亚欧大陆中心,是新疆政治、经济、文化、科教、金融和交通中心。是沟通新疆南北和连接中国内地与中西亚及欧洲的交通和通信枢纽,是第二座亚欧大陆桥经济带,中国西部地区重要的经济中心,中国向西开放的重要门户。拥有新疆地区最大的商贸服务业和发达的工业制造业中心、向西开放的进出口商贸集散地等优势。

作为天山北坡城市群重要节点城市,乌鲁木齐发展备受重视。凭借自身区位优势、城市功能优势以及高新技术产业优势,与昌吉州、八师石河子市的种植业、农产品加工及资源优势实现加速互补。

(2)经济发展:经济运行稳中向好,经济结构持续优化

近年来,乌鲁木齐经济总体上呈现稳中向好,发展质量稳步提高的增长势头。2014-2018年乌鲁木齐GDP增速均高于7%,2019年全市生产总值3413.3亿元,按可比价格计算,同比增长6.5%,高于全国水平。分产业看,第一产业增加值27.69亿元,增长2.1%;第二产业增加值906.14亿元,增长1.1%;第三产业增加值2479.43亿元,增长8.4%,经济结构持续优化。

图:乌鲁木齐近五年GDP及增速

资料来源:乌鲁木齐统计公报

(3)人口规模:规模优势显著,落户政策利好人口规模进一步提升

从常住人口来看,乌鲁木齐2019年末常住人口达355.2万人,占到全省人口总数的14.1%,较2018年增加4.6万人,同比增加1.3%。乌鲁木齐最新落户政策的实施将带来人口的持续增长,2019年4月12日,乌鲁木齐市印发《关于进一步完善人口落户政策的通知》,对学历落户、投资落户、就业落户等门槛再行调低。

图:乌鲁木齐常住人口及增长率情况

资料来源:乌鲁木齐统计公报

(4)产业发展:大力发展战略新兴产业,重点推进八大产业集聚

乌鲁木齐在产业发展方面,紧抓国家培育和发展战略性新兴产业的机遇,结合丝绸之路经济带核心区建设有利时机,围绕产业发展战略,重点推进八大产业集聚。根据《关于加快乌鲁木齐市工业重点产业集群发展的意见》,乌鲁木齐主要打造化工、先进装备、新材料、新能源、信息、轻工业、金属制品、纺织服装八大产业集群及产业集聚区。同时大力发展以新材料、新能源、高端装备制造、生物医药、智能终端、节能环保等为主的战略性新兴产业,打造产业集群,延伸产业链条,激活经济发展新动能。

图:乌鲁木齐八大产业集聚

资料来源:中指研究院搜集整理

3、落子城北新区,区域发展加速崛起

(1)区位优势:城市向北,“北扩”已成为城市发展方向

城北新区作为乌鲁木齐“一轴、双心、两区、七组团”的重要组成部分,将依托道路、轨道等交通设施北延,结合老城功能疏解,是乌鲁木齐城市空间新的增长极。根据乌鲁木齐城市“南控北扩,东延西进”的发展规划,乌鲁木齐整体发展战略是城市向北发展扩张,向北发展过程中,城北新区成为城市的主要发展方向。经过近年来城市向北发展的高速推进,城北新区正迅速崛起,无论在地理位置、生态环境、产业发展、交通环境等诸多方面均具有较大的发展优势,是乌鲁木齐城市经济发展新的增长极。

随着城市发展规划,“北扩”已成为新的城市发展方向。项目所在区域即在乌鲁木齐市北扩范围内,未来发展潜力可期。

图:乌鲁木齐城市空间结构规划图

资料来源:乌鲁木齐城市总体规划

(2)毗邻临空经济区,产业、交通、城建配套逐步完善

产业方面:作为乌鲁木齐城市空间拓展的主体,城北新区重点打造以创新型、战略型、服务型产业为主,主要通过功能区规划战略支撑,规划建设“信息产业园”、“新疆科学城”、“空港物流园”、“金融CBD”、“健康产业园”、“文化创业产业园”等多个园区。

交通方面:城北新区构建多维立体交通路网,极大的提升了城市运转效率,将城北新区与乌鲁木齐乃至全国便捷对接,区域价值日益凸显。从外联交通来看,项目距离乌鲁木齐高铁站直线距离约14公里;从航空交通看,距离地窝堡国际机场直线距离约8公里,驾车约30分钟可直达机场;从城市道路看:目前城北新区“三纵四横”路网基本建设完毕,“三纵”是指北京路北延、长春路北延、文光路北延三条南北走向道路的建设;“四横”则是纬一路、纬三路、纬五路、东进场路四条东西走向道路建设。从公共交通来看:目前地铁一号线已建成通车,横跨城市南北,为城北片区带来人流同时,也拉长了城南的成熟资源辐射能力,扶持助力城北发展。片区还规划了地铁三号线和六号线。周边多维立体的交通使得项目便捷出行,区域交通潜力可期。

城市配套方面:城北新区已投入130中学、113中学分校、二中分校、米泉中学、第129中学等学校,随着新建楼盘入住人口的增加,未来也会有越来越多的学校投入使用。正在建设中的乌鲁木齐儿童医院城北分院位于北京路北延以东、纬三路以南、天津路北延以西区域,占地面积10.9万平方米。建成后将提供1200张床位,设置近40个科室,总建筑面积约23万平方米。周边商业配套也逐渐完善,高新万达广场、汇嘉购物中心、杉杉奥特莱斯、KL星品汇、万科生活广场等大型商业综合体一站式消费胜地形成串联的浓厚商业氛围。休闲公园方面,体育公园、康健公园、新城乐享公园等三大公园为市民提供休闲的好去处。

通过对项目区位价值进行分析,研究得出:项目位居天山北坡城市群重要一极乌鲁木齐,迎天山北坡城市群发展机遇,享乌鲁木齐城市经济稳健发展、人口规模红利、构建健康旅游产业大格局利好;享乌鲁木齐城市向北发展利好,未来规划前景广阔,区域发展加速崛起,区位价值提升可期。

全能级未来社区、资源优质,打造产品核心价值

1、恒大进疆十年,规划理念超期,匠心打造全能世界级未来社区

恒大世纪梦幻城是恒大在新疆十载心血与经验的融汇之作,打造集文化、旅游、健康、居住、商业于一体的全能级世界生活之都。项目总占地约 12649 亩,相当于 6 座香港迪士尼乐园的占地面积,总建面约1236.48万方,比肩一个地级城市的建筑面积,容积率仅为1.8。通过前瞻性的规划理念,以国际一流生活大城为蓝本,承袭恒大集团24年精品造诣,打造一个超大配套体系、优质住宅产品、绿色生态环境的未来超级社区。

图:项目规划效果图

一环四中心 两轴多节点

一环:结合教育、商业等公共配套以及城市绿道构建小镇整体骨架——书香活力环

四中心:以水世界、农科园、养生谷、文博园等配套为主的超级服务核心。以TOD概念结合地铁站点布置商业设施,打造三大活力中心。

两轴:串联三大中心的小镇公共服务轴,社区形象展示界面。

多节点:结合优质的教育配套资源与生活配套设施,打造多个乐活中心节点,提升小镇综合影响力。

交通规划畅捷,跃升生活品质

以小街区、密路网的原则,构建连续通畅的网络状道路系统

项目内设6个地铁站口,12个公交站点,2个换乘枢纽,3大车辆停车场,3个自行车租赁点。路网规划覆盖项目14个出行区域,以有效辐射半径,临中心,临节点设置站点,构建连续安全的通勤系统。提高出行效率,减少时间成本,名副其实的地铁物业,居住投资价格高。

17块教育用地,46所学校,15年名校教育大城

恒大世纪梦幻城规划22块教育用地,加上在建15中及现状幼儿园,共计规划1个高中,5个九年一贯制学校,4个中学,7个小学,29个幼儿园,人文底蕴氛围浓厚,家门口上名校,教育优势突出。

2、欧式皇家园林、全龄精装户型、打造园林美居典范

恒大世纪梦幻城以现代主义风格为建筑设计蓝本,以欧陆古典主义皇家园林风格为生态环境规划,匠筑乌市园林美居的样板。项目园林建设延续恒大一贯以来的高标准和高质量,由恒大旅游集团园林设计院携手国内众多知名园林设计大师共同打造,采用经典欧式园林手法。在设计中,充分考虑气候因素,营造出更好的居家环境。项目斥巨资利用植物、水景及构筑物的搭配组合,围绕风、光、湿、热、声、色6大维度进行精准设计,从而达到全年舒适,四季宜人的感官体验,让人与自然在园林里和谐共生。

恒大世纪梦幻城以低密洋房、高层住宅、精品商业等多元产品组合,“一环、四中心、两轴、多节点”的前瞻规划,营造未来超级社区的美好场景;50-150㎡新一代全龄精装户型,全屋精装交付,打造园林美居典范。

3、缔造9A装修品质,奢享品质人居

恒大世纪梦幻城秉承恒大“精品战略”宗旨,以极致考究的匠心,采用恒大独创的全屋“9A精装”理念,从选材品牌、设计、材料、施工、管理、人性化关怀、智能化、家装工艺、全球统一采购、全国统一配送等9大方面,整合 6000 项精工标准,实现业主居住品质的跃升,助力高品质人居全面晋级。

4、周边配套齐全,宜居宜业

除自身配套丰富外,项目落子于城市中轴线长春北路,与国家级高新区临空经济示范区相邻,优享中轴和中心双重发展红利,拥有多元化的商业配套、齐全的教育资源、充足的医疗配套、立体的交通网络等,宜居宜业。

恒大世纪梦幻城位于乌鲁木齐高新区长春北路,北邻北辰十街,南接北二环,东临河滩快速,西向北京路,长春北路和文光路贯穿于项目内。长春北路是城北新区发展的“一轴”,文光路、长春路、北京路北延是城市“三纵”路网。“一轴三纵”的交通路网,联通城市交通主脉,提高出行效率。项目临近高铁和地窝堡国际机场,周边还有规划的地铁3号线和6号线,未来交通出行更加便捷。

商业配套方面,项目临近万达商圈(高新万达广场)、长春路CBD(华润万家、澳龙广场)、杉杉奥特莱斯、铁路局商圈等,商圈众多,商业氛围浓厚,全方位满足业主购物休闲娱乐需求。

教育配套方面,项目周边拥有乌鲁木齐市第101小学、乌鲁木齐市米泉中学、第129中学等优质教育资源,一站式教育配套齐全。

医疗配套方面,项目周边医疗配套亦较充足。周边有空军医院、医科大五附院、第一人民医院分院、建设中的乌鲁木齐儿童医院城北分院等全面的医疗配套,优质的医疗配套资源为业主健康生活保驾护航。

文旅定位契合市场,价值凸显,未来发展潜力十足

1、恒大梦幻世纪城定位为文旅,7大业态全球奢享配套

恒大梦幻世纪城拥享2800亩世界级欢乐配套,集儿童世界、水世界、旅游世界、文博园、美食天地、养生谷、农科园7大世界顶级配套于一体,打造家门口的世界乐园,建成后将成为全疆规模最大、档次最高、配套最全的全能级生活大城。项目定位为文旅项目,是集文化、旅游、健康、居住、商业于一体的复合大盘。

恒大水世界是恒大旅游集团深入研究市场需求,结合项目当地丰富的旅游资源,专门规划的新一代的拳头产品。恒大水世界约34万㎡,总水面约13万㎡,涵盖近百种游乐项目,有六大单体建筑,可全年全天候畅玩不同主题。项目建成后将成为规模超大、种类超多的恒温水乐园。水世界由全球顶尖设计团队设计,钜制高端水上乐园,规划六大主题场馆,包括欢乐亲子馆、飞跃竞技馆、魔力趣味馆、梦幻儿童馆、超越极限馆、激流挑战馆8大类。它将为乌鲁木齐乃至整个西北地区带来全新的水上娱乐方式,填补了市场的空白,带动区域旅游文化市场进一步成熟,进而反哺项目强劲发展。

约24万㎡梦幻儿童世界,包含7大经典主题场馆,荟萃儿童屋、欢唱鹦鹉、海神波塞冬、金矿历险、米诺斯迷宫、海底两万里、爱丽丝梦游仙境、精灵城堡、二十八星宿等25项特色游乐项目。它以儿童游乐、亲子互动、餐饮娱乐为核心,融娱乐、饮食、亲子体验于一体,成就亿万少年儿童心驰神往的童梦乐园,构筑全年龄段的亲子游乐圣地。

约24万㎡文博园,是当前规划最大、科技含量最高、品牌最全的博物馆群。设有8大主题场馆,展示多样的世界观和人类文明进程,打造著名博物馆群,是全球当之无愧的“博物馆之王”。

约24万㎡旅游世界,打造国内领先的旅游休闲生活圈,以“生态、亲水、低碳”为设计理念,依托得天独厚的自然资源,汇聚最具特色旅游项目和国际顶级配套,打造集文化、娱乐、酒店、会议、饮食、运动于一体的全球顶级文化旅游度假胜地。

约22万㎡万国美食天地,以全球美食文化为主题,荟萃世界各地美食,致力打造饮食、文化、休闲于一体的世界级美食圣地。美食天地力邀各国最高水准的星级米其林餐厅入驻,精选300家全球各类型极具特色的餐饮店、小吃店。美食天地设有十大分区,集中国地方美食,欧亚异国美食于一体,千滋百味,中西兼容。

约24万㎡养生谷,独创四大园,创建全方位全龄化健康养生新生活。打造国际领先的健康生活圈,创新全新理念的“1+N”(家+养老、养生、医疗、抗衰老、医学美容、文娱、运动、天伦之乐、多彩生活等)防、治、养相结合的全生命周期的健康生活方式。打造“四大园”——颐养园、长乐园、康益园、亲子园及综合配套,构筑全球人向往的健康养生胜地。

约33万㎡农科园,以践行国家乡村振兴战略,助推农业农村现代化为目标,集成全球顶级水准农业技术、装备和管理,设立采摘区、体验区、购物区和餐饮区等不同功能,打造引领世界智慧农业发展的现代农业产业园。

2、文化多元,旅游资源丰富,形成产业共振,文旅价值凸显

文化方面,项目所在城市乌鲁木齐呈现出多元文化的特质。作为古丝绸之路新北道上的重镇,东西方经济文化的交流中心,西方文化和中国文化的荟萃之地,新疆的政治、经济、文化、科教和交通中心,项目所在城市文化多元,其特点是开放、热情、豪爽和奋进,是中亚地区最具活力的城市,文化底蕴深厚。

从旅游资源看,乌鲁木齐景观资源丰富。乌鲁木齐是新疆乃至全国重要的旅游集散地和目的地,天山山脉分布着高山冰雪景观、山地森林景观、草原景观,为游客观光、探险提供了丰富的内容,各民族的文化艺术、风情习俗,构成了具有民族特色的旅游人文景观。新疆国际大巴扎、新疆民街、二道桥民族风情一条街等带有浓郁新疆民俗风情的景区景点,享誉国内外。

受益文化强国战略,旅游市场的快速发展,乌鲁木齐近年旅游市场发展迅猛。2018年、2019年全年接待游客同比增速均超40%,旅游总收入同比增速均超50%。

图:乌鲁木齐2015-2019年旅游总收入及接待游客次数

恒大梦幻世纪城文化旅游定位与区域文化、旅游资源高度契合,易形成产业共振,伴随区域旅游业的快速发展,项目文旅价值凸显,未来发展潜力十足。

世界500强企业,中国房地产百强企业,品牌影响力强大

1、世界500强企业,品牌影响力大

恒大世纪梦幻城是由世界500强企业集团恒大集团倾力打造。恒大集团是以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,新能源汽车为龙头的世界500强企业集团。2019年《财富》世界500强排名第138位,连续四年斩获“中国房地产百强企业综合实力TOP10”第一名,企业综合实力突出。

恒大集团秉承“民生地产”理念,至今在中国280多个城市拥有项目810多个,与全球860多家知名企业战略合作,实施精品战略,打造高品质、高性价比产品,开创行业“全精装修交楼”和“无理由退房”先河,让600多万业主实现宜居梦想。二十多年的发展历程,恒大地产集团打造出多个标杆项目,显示出项目强大的品牌影响力。

2011年,恒大地产新疆公司将品牌文化融入城市肌理,致力于改善人居环境,提升人居品味,在五家渠、伊犁、乌鲁木齐3城,匠心营建多部人居作品,成为数万新疆家庭的梦想家园。

2、国家一级资质金碧物业

恒大世纪梦幻城由恒大集团旗下金碧物业集团有限公司专属服务,其拥有国家一级物业管理资质,以23年运管经验,管理物业类型涵盖住宅、写字楼、城市综合体、商业中心、旅游地产等多种业态,管理经验扎实丰富。

凭借强大的综合实力和高品质的物业服务,金碧物业连续多年荣膺“中国物业服务百强企业”和“中国物业服务专业化运营领先品牌企业”,排名均位居行业前列。

此外,项目携手金碧物业,打造智慧化理想人居,助力业主美好生活升级。项目采用智慧社区管理系统,打造线上智慧社区APP、四大智能管理平台与智慧通行,可实现360°智能防控、异常智能监测、特殊人员智能识别、实时巡查、及时处理、线上缴费、线上报修、实时对话等,将危险拦截家门外,最大程度便利业主生活,助力业主美好生活升级。

区域房地产市场看好,未来发展潜力可期

1、城市群发展前景加持,项目未来发展空间大

项目位于天山北坡城市群覆盖范围内,是国家西向开放的路桥型城市群,也是国家西部大开发的重心区域之一。伴随天山北坡城市群的快速发展,项目未来发展空间大。根据中指院对国外城市群/都市圈进行研究发现,城市群/核心城市不同发展阶段,人口、产业、轨道交通等呈现出鲜明的阶段性特征,随之而来的城市功能定位不断演化,房地产市场也呈现出不同的特征,郊区化阶段人口、产业逐步外溢,核心城市外围房地产迎发展机遇,此外,城市群内城市房价一般高于非城市群城市房价。

2、房地产市场发展进入快速期,土地需求旺盛,市场量价表现不错

凭借优越的区位条件,以及在天山北坡城市群发展政策利好的推动下,乌鲁木齐作为天山北坡城市群核心城市,近几年来房地产迎来了良好发展机遇,同时也吸引了大量品牌房企的扎堆进驻。自2017年起,包括有恒大、碧桂园、万科、保利发展、融创中国、中海、绿地、绿城、新城控股、金科、富力、阳光城、中天建设、建业集团等近20家百强房企持续进驻乌鲁木齐市场,带动区域市场竞争激烈度持续提升。而受城市“北扩”发展规划利好,经过多年发展的城北新区开始持续发力,同时也吸引包括恒大、碧桂园、万科、绿地、万达、金科等品牌房企纷纷进驻。同时也带动了土地市场成交活跃,土地成交规模大幅增长。

图:2016-2020年9月乌鲁木齐高新区住宅用地成交量价统计

受益于乌鲁木齐城市整体规划利好及经济的快速发展,乌鲁木齐市及项目所在的新市区房地产市场也迎来了快速发展时期,片区房地产市场成交量价表现整体向好,乌鲁木齐市2019年商品住宅成交量达到628万㎡,同时成交价格维持了稳步上涨态势,新市区2019年商品住宅成交均价达到9294元/㎡,同比上涨4.7%。随着城北新区发展的持续推进,片区未来发展潜力显著。

图:2016-2019年乌鲁木齐商品住宅成交量价统计

图:2016-2019年乌鲁木齐高新区商品住宅成交量价统计

3、文旅定位助力项目价值提升

通过对一些国内外典型主题乐园进行分析发现,大型游乐园对区域人口集聚、配套提升、消费升级等均有助推作用,从而对周边项目房价实现保值增值起到重大推动作用。以上海迪士尼为例,自2009年11月项目获批以来,截至2020年4月其所在的川沙板块住宅成交价格涨幅超400%,远超上海市整体房价上涨速度。

图:上海迪士尼周边房价与上海整体住宅成交价涨幅对比

优质的旅居生活除了应具有宜居属性外,亦应具有非常好的投资前景。通过对乌鲁木齐恒大世纪梦幻城项目所在区域发展潜力、片区土地价值、房地产市场发展、大型主题乐园对房产增值的提升等方面进行分析,研究表明项目的投资前景可期。享城市区域发展利好,区域土地需求旺盛,市场成交量价表现不错,未来大型乐园的成功落成运营,也将对项目长期价值带动显著。

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