【10月郑州月报】市场呈现供小于求态势，去化周期持续小幅下降
本月主城区商品住宅供应下降，成交量上升，市场成交价稍下降。库存稍下降，去化周期基本稳定，市场基本面稳定向好。
建面约80-100㎡刚需产品成交占比约为36%，刚改建面约100-120㎡产品成交占比上升，再改建面约140-180㎡产品（约14%）产品成交占比明显下降。
2020年郑州市商住土地成交率约120%，本月主城区无城改用地成交，环郑区域土地大量供应，下月土地热度较高。
10月份整体开盘推售套数下降，去化率降至约57%，主城区去化受郑州雅颂居项目影响，主城区去化率高达约62%。
河南资讯
01
郑州鲲鹏小镇一期建筑群全部公示！
计划明年9月底竣工
10月，郑州鲲鹏软件小镇总占地3.18平方公里（4766亩），由连霍高速、科学大道、前程路、雁鸣路围合而成，计划分三期开发。
目前开发的一期，用地面积约1690亩，总建筑面积约为135万平方米，建设内容包含科技办公和研发、酒店会议中心、综合展览馆、学校等。
创智岛与其他两个组团均于今年3月31日开工，目前已全面掀起建设高潮。根据计划，郑州鲲鹏软件小镇将在2020年底完成地下结构及基坑回填，完成地上结构的80%。实现对一期南侧云溪湾的蓄水，使绿化景观初具形象。
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27个省会城市经济实力比拼
郑州GDP总量位列第六
10月20日，《第一财经》发表重磅文章。“27个省会城市经济实力比拼”郑州在多个重要指标中成绩突出，位列第六。
2019年，省会城市GDP总量前十名分别是广州、成都、武汉、杭州、南京、郑州、长沙、济南、合肥和福州，其中前七名均超过万亿元大关，其中郑州GDP总量为11589.7亿。
有11个城市人均GDP超过10万元大关，分别是南京、广州、杭州、武汉、长沙、福州、合肥、郑州、济南、成都和南昌，主要来自东部沿海发达地区。其中，南京以165681元超过广州，位居头名。郑州人均GDP为113139元，位居第八。
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三年内河南省新建绿色建筑占比达七成
10月10日消息，河南省住建厅、省发展和改革委员会、省教育厅、省工业和信息化厅、省财政厅、省市场监督管理局、中国人民银行郑州中心支行、省机关事务管理局和中国银行保险监督管理委员会河南监管局联合印发《河南省绿色建筑创建行动实施方案》的通知。
方案提出，河南省城镇新建建筑中绿色建筑面积占比持续提高，2022年底，城镇新建建筑中绿色建筑面积占比达70%。沿黄流域及有条件的城市全面执行绿色建筑标准，并培育超低能耗建筑推广特色示范片区。
既有建筑改造持续推进，装配式建筑技术规模及绿色建材应用比例进一步提高，以消费者为主体的绿色建筑市场环境基本形成。
土地市场
郑州主城区城改用地无成交，受加油加气站影响，非城改用地地价上升。环郑州供应大幅上升，成交楼面价下降。
恒大一线房企深耕郑州，位居大郑州拿地面积排名头名。
01
主城区面积走势
10月郑州市主城区城改用地面积供应上涨，城改用地供应面积约19.53万㎡，无城改用地成交 ；非城改用地供应面积约4.88万㎡，成交面积约0.20万㎡。
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统计区域为郑州主城区
（郑东新区包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
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主城区土地价格走势
10月非城改用地成交价约为2798万元/亩，非城改楼板价约为83953元/㎡。
受经开区1宗加油加气站用地成交影响，非城改用地地价、楼板价均上升。
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备注：统计区域为郑州主城区
（郑东新区包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
03
环郑面积走势
10月环郑州区域土地供应面积约85.39万㎡，成交约11.07万㎡；供应建面约214.40万㎡，成交建面约30.22万㎡。
供应主要集中在荥阳市、航空港区，成交集中在荥阳市。
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备注：统计区域为环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）
数据来源：CRIC咨询决策系统
04
环郑土地价格走势
10月环郑州区域土地平均地价约为347万元/亩，楼面价约1907元/㎡，环郑区域土地成交地价、楼面价均有所下降，整体仍处于中位。
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备注：统计区域为环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）
数据来源：CRIC咨询决策系统
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企业土储走势
大郑州区域典型房企拿地前20名中，恒大、康桥、保利拿地面积排名前三位。
从购地金额看，保利购地金额约55.33亿元位居头名；康桥作为本土房企，2020年大郑州拿地热情高。
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备注：统计区域为环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）
数据来源：CRIC咨询决策系统
市场格局
10月份商品住宅供应下降，去化周期约11.2个月，库存良好。
本月中原区住宅供应走高，高新区成交位居头名，市场热度不减。商办市场以二七区为成交位居头名，公寓本月成交以二七区为主。
省内客户成交占比明显上升，刚需主力不动摇。
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整体供求价存
10月份商品住宅供应约72.53万㎡，成交量约92.56万㎡，供小于求。
存量约为973.40万㎡，去化周期持续小幅下降约为11.2个月，库存良好。
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备注：统计区域为郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
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区域供求格局
分区域来看，10月商品住宅市场中原区供应约23.02万㎡ ，高新区成交约20.60万㎡位居头名，市场热度高；郑东新区成交均价稳居头名。
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备注：统计区域为郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
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板块成交格局
10月份高新老城板块成交量约10.71万㎡，位居各板块头名，主力贡献项目为钱隆城成交约2.03万㎡、郑州恒大城成交约1.89万㎡。
北龙湖板块成交均价32032元/㎡，位居各板块成交均价头名。
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备注：统计区域为郑州主城区
数据来源：CRIC咨询决策系统
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商办物业格局
10月份商办物业整体成交以二七区居头名，区域办公仍是以郑东新区（永和龙子湖中央广场成交约0.18万㎡）占据成交主力，各区域商办价格受个案影响差别较大。
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备注：统计区域为郑州主城区
数据来源：CRIC咨询决策系统
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成交客户格局
10月成交客户中，以省内客户为主，成交占比约91.8%，环比上月明显上升。
郑州市区客户占比约6.2%，省外客户占比下降，约为2.0%。
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备注：统计区域为郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
刚需市场情况下，建面约80-100㎡刚需产品为成交主力，30-40岁刚需客户为主要购买力，占比约33%。
其次为40-50岁改善客户占比约28%，成交年龄段更加集中。
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郑州10月商品住宅成交面积段年龄段交叉分析
备注：统计区域为郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
成交结构
刚需产品成交占比明显上涨，刚需产品价格下降，改善产品价格上涨。
以建面约80-90㎡且总价160-180万元为主要成交范围；三房中建面约80-90㎡产品占比头名。
01
分面积段成交结构
刚需占比上升，建面约80-100㎡刚需产品成交占比约为36%，刚改建面约100-120㎡（约24%）产品成交占比上升，再改建面约140-180㎡ （约14%）产品成交占比明显下降。
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郑州市月度商品住宅分面积段套数成交占比分析
备注：统计区域为郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
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价格走势
建面约80-100㎡产品成交均价明显下降，成交均价约为13760元/㎡；改善产品（建面约120-140㎡）价格上涨，主要受郑州雅颂居影响。
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备注：统计区域为郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
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分面积段/总价段成交结构
10月成交面积段以建面约80-100㎡为主，共占比约40%，其次为建面约110-120㎡占比约17%。
总价段以120-140万元及160-180万元为主，整体以建面约80-90㎡且总价160-180万元为主要成交范围。
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郑州10月商品住宅成交面积段总价段交叉分析
备注：统计区域为郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
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分房型成交结构
刚需产品以建面约80-90㎡三房占比位居头名。
四房产品以建面约140-150㎡舒适性产品占据优势。
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郑州市10月分房型产品成交套数对比
备注：统计区域为郑州主城区
（郑东新区不包含白沙板块）
数据来源：CRIC咨询决策系统
开盘监测
10月份推售量均下降，整体去化率达约57%。主城区推售量高于环郑区域，主城去化率约为62%。
中心区板块中郑州雅颂居项目首开，引发市场热度升高。
01
区域去化
2020年10月份开盘推出及去化套数均明显下降，去化率约为57%，较上月下跌。
从各区域开盘数据来看，中原区、金水区推案套数较多，高新区、新郑市去化率偏低。
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备注：统计区域为郑州主城区（郑东新区包含白沙板块）&环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、平原新区）
数据来源：市场调研
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推盘走势
2020年10月份郑州市主城区推量约2138套，去化约1324套，整体去化率约为62%。
环郑区域本月8个项目开盘，推量约1638套，去化约840套，整体去化率约为51%，中牟县信友天樾和航空港区豫发国园柒号院首开去化较好。
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备注：统计区域为郑州主城区（郑东新区包含白沙板块）&环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、平原新区）
数据来源：市场调研
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板块走势
10月份大郑州约12个板块开盘，其中中心区板块受郑州雅颂居项目首开影响，去化较高（约90%）。
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备注：统计区域为郑州主城区（郑东新区包含白沙板块）&环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、平原新区）
数据来源：市场调研
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