风向突变!今天无锡楼市巨震,一批开发商要哭了……

供小于求,涨价;供过于求,跌价。亘古不变的常识。

三岁以上都知道房地产市场是个政策市场,不过,即便是楼市也无法长期抗拒供需关系。

现在,无锡楼市再次传出重要信号!

供需关系已经进入另一个阶段——买房人当上帝的日子,就在眼前。

同时,无锡一大批开发商可能要哭了,想要继续割韭菜,先自己上上称,看看到底几斤几两。

▲图源:网络

高位

如你所见,无锡的新房量真的越来越多了。

而最近大批的纯新盘仍在涌入市场,几乎每个区域至少都是两三家竞争楼盘,前后脚公开售楼处、开盘,关键营销节点,层出不穷。

根据克尔瑞官方数据,10月份无锡商品住宅供应面积达90.93万㎡,环比高达90.07%。

但成交面积仅45.68万㎡,环比数据是-17.61%,成交套数3804套,环比下降17.03%。

这意味着,供应数始终在直线上升,而成交却在逐步走下坡路。

▲图源:克尔瑞无锡

此外,无锡细化的8个区域中,供需严重不平衡的便是新区

看看今年开盘热销的项目,多集中于房价还没有过爆的热门板块,例如锡东新城、北塘区等。

这些板块新房库存量并不大,但今年面市推新的楼盘较为集中,在区位配套利好之下,售罄热销也是理所当然。

与之相反的那些滞销楼盘,大多位于相对冷门的板块,比如玉祁、东港、阳山等等。

由于离主城比较远,基本处于远郊的位置,买房人置业热情低,板块内多数楼盘都是静悄悄上市,静悄悄的卖。

▲图源:克尔瑞无锡

除此之外,今年“金九银十”无锡商品住宅成交面积仅99万㎡,成交量不足2018年同期的1/3。

甚至比号称“无锡史上最严调控”的2017年同期成交量还要低19万㎡,刷新了近五年来“金九银十”无锡成交量的最低纪录。

而商品住宅新增供应面积达157万㎡,同比增加7万㎡,几乎是2016年同期供应量的3倍,创造了近五年来“金九银十”无锡供应量新高

但是,开发商们的竞争对手,不仅仅是其他新房,还有成千上万的二手房。

无锡二手房2020年10月份成交量共计4167套,上月成交下跌23.71%,同比去年同期成交下跌18%。

根据今天的诸葛找房有效房源7.7万套,链家真实在售二手房挂牌量约3.9万套。同时每天还有大量的新增房源,比如光昨天新上房源287套。

▲图源:诸葛找房

▲图源:链家

一边是不断增加的库存,另一边却是并没有完全跟上的成交量,将整个去化周期进一步拉长。

降价

众所周知,根据国家统计局的历史记录,从2019年3月至2020年9月,无锡房价连续上涨了19个月。

可就在昨天,数据再更新,新房终于迎来首次下降,二手房价与上月持平。

其中,10月无锡新房价格环比下跌0.1%;10月无锡二手房价环比与上个月持平。

▲图源:国家统计局

看完官方的数据,真实的市场中更是哀嚎遍野。

新房促销的声音此起彼伏,打着特价房的幌子,蹭着双十一的热度,只为搏一搏眼球,吸引点关注度。

二手房的冲击更为直接。两年限售期不到亏本转手,显然,这些人当初买房不是为了自住,很可能是炒房炒糊了,或者资金链转不动了。

▲图源:朋友圈

当然,这也就意味着,接下来无锡楼市加推上市的楼盘,短期内只能墙上码砖,越垒越高。

这对于买房人来说,是一件好事;可对于开发商来说,实在高兴不起来。

更别说,今年的土地供应是一轮接一轮的上。

放血

日历行至11月,无锡已经完成了10场土拍,第11场土拍也已经提前安排好了。

虽然无锡下半场出让的涉宅地块数量不多,推地速度也放缓,但分量不减,没有一块地流拍。

且,没有一块地价出乎意料的便宜,反而高价地还在不停的往外冒。

没有存粮的开发商,依然要杀进土拍抢地。相比卖不动,无米之炊才是断了生路。

但这么多房企自然也不傻,现在楼市下行,能拖就先拖着,等着市场热乎了、周边地更贵了再入场也不迟。

比如早在去年就拿地的甘肃建总,前不久才公布案名百郦华庭;再比如年初的中奥泰山路地块,至今还没有动静...

▲无锡万元地汇总

对开发商更糟糕的消息,是“三道红线”的铁令。

市监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长,设置“三道红线”,控制房地产有息债务增长:

红线一:剔除预收款后的资产负债率大于70%;

红线二:净负债率大于100%;

红线三:现金短债比小于1倍。

房地产是典型的资金密集型行业,融资能力与现金流是两大生命线。一旦发债融资受到限制,那么剩下的唯一选择,就是通过放血卖房,加速新房上市。

把现有的库存,转为最直接的现金流。

不然,可能就是破产跑路了。

▲破产房企越来越多

信号

库存量激增,市场有压力是正常的,一些实力不济的楼盘卖不动,也是情理之中。

但并非库存多了就是房价即将下行的信号。随着供求关系改变,房价自然承压。这对楼市调控来说,其实是件好事。

房价承压怎么看呢?

记住,二手房市场才是判断房产真实市场行情的晴雨表,二手房能否盈利变现决定了市场的投资热情。

根据诸葛找房二手房成交走势,曲线向下,而涨幅也逐步收紧,价格趋于平缓,稳中带凉,也说明调控是非常有效的。

▲图源:诸葛找房无锡站

那就会有人问了,明年无锡的房价走势还有的涨吗?

库存重返高位,就是最明显的信号。

如今无锡新房再度处于高位,又来到了量变的边缘,要知道,因城施策的调控手段是较为灵活的,不是说没有可能。

另外某种程度上,激增的房源库存量,还是将话语权递到了购房者这边,珍惜这不可多得能当“上帝”的日子。

趁着年底窗口期,有自住买房的朋友可抓紧上车。

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