成都TOD,开启卖卖卖模式

中铁建、中交、中铁、中建等均在发力TOD,成都轨道交通集团却在卖TOD,背后打的什么算盘?

关于成都TOD的普及

首先,TOD其实不是一个单词,而是一个词组的缩写,它的全拼是transit-oriented development,意思就是“ 以公共交通为导向的城市发展模式”。TOD发源并兴起于上世纪90年代初的美国——希望解决大城市无限制蔓延、城市人口向郊区迁移、土地利用的密度降低、城市密度趋向分散化、因此带来城市中心地区衰落、社区纽带断裂以及能源和环境等方面的一系列问题。

展开来讲,未来城市街区的拓展与开发将以轨道交通车站为中心延伸,街区居民、商户的出行主要依赖公共交通与步行、自行车等慢行系统的结合。从这个角度不难发现,在未来的城市建设与发展中,TOD的开发建设与运营会是关键一环。TOD开发的核心是公共交通枢纽,但不一定是地铁,也可以是其他的,比如公交、高铁、机场等。

那么再往细分了说,中国当前的TOD发展(以目前的实践项目来看)可大致分为高铁TOD与地铁TOD两类。高铁TOD项目由于路地双方权利博弈,加之铁路行业市场化程度较低、项目规模巨大、综合开发经验不足,总体仍缺乏实质意义上的成功案例。而地铁TOD项目则相对活跃,近年来已有许多积极尝试。在TOD发展方面,以成都、杭州、重庆等为代表的“新一线城市”,由于其轨交建设与城市化进程的匹配,产生了绝佳的“后发优势。所以在成都,以地铁站点为圆心向周边辐射是所有TOD项目的最突出的特点。

成都轨道城市发展集团副总工程师王华文说:成都是国内第一个系统性把TOD提高到城市发展战略高度的城市,可见成都对于TOD重视。如早在2017年11月,《成都市人民政府关于轨道交通场站综合开发的实施意见》(成府函【2017】183号)出台,标志着成都TOD的正式开始。到2018年底,《成都市轨道交通场站综合开发实施细则》中就明确:全市首批13个区(市)县都要各打造一个TOD综合开发标杆项目。随即在2020年5月11日成都轨道集团发布首张TOD地图~首批16个TOD项目区域分布图横空出世。

首批16个TOD项目区域分布图

目前,成都启动实施的16个TOD项目,已经全部完成策划和一体化城市设计,陆续进入施工建设阶段。大部分TOD项目一期建设周期在3年左右,预计在2020-2024年陆续亮相,所以可谓是时间紧任务重。

成都TOD上演“卖卖卖”戏法

然而近日,天府之声从西南联合产权交易所获悉,有两个TOD项目加入股权转让的队列之中,最新的投资方或将在近期现身,它们就是万盛TOD、廖家湾TOD。

上半年,昌公堰和行政学院TOD已有股权转让苗头。如今,这两个TOD项目的66%股权均已转让,接手的是保利和万科,目前新津、万盛两个TOD项目也披露将转让股权,不出意外后续还有项目转让。

从2018年起大肆宣传TOD到如今多个TOD项目股权转让,成都TOD将走向何方?

ONE

保利12.88亿夺昌公堰TOD

昌公堰TOD位于梓州大道与武汉路东段交汇处,为轨道交通6号线(在建)与15号线(规划)换乘站,站点等级为一般级。根据规划,项目以轨道交通为依托,以TOD综合开发方式打造“开放式社区+开放式街区商业+退台公园商业”,形成高品质生活及消费场所。

昌公堰TOD效果图

7月28日,成都首个TOD对外合作示范项目——昌公堰TOD66%股权转让火热竞拍,起拍价7.66亿,吸引了保利、万科、中海、卓越、中粮等大型房企参拍及17915人围观。

经过长达4小时共517轮竞价,保利突出重围,以12.88亿拿下天府新区昌公堰TOD项目66%股权,溢价68%。

去年7月3日,成都轨道城市发展集团有限公司以1069万元/亩底价拿下218.45亩(出让面积约208亩)住兼商用地,即为昌公堰TOD项目,总价约为22.25亿,折算楼面地价6415元/㎡。

如今转让66%股权,交易价款达12.88亿,需在《产权交易合同》生效之日起5个工作日内一次性付清;此外,还要分3期偿还项目借款和利息,利率8%。

TWO

万科7.46亿夺行政学院TOD

行政学院TOD是轨道交通2号线和9号线(规划)换乘站,为组团级站点项目。项目一体化设计范围约1305亩(建设用地约682亩、规划绿地及道路用地约623亩),总建筑面积约128万平方米。

行政学院TOD效果图

7月31日,行政学院TOD项目66%股权进行网络公开竞拍,这是继昌公堰TOD股权转让之后,成都第二个TOD股权转让项目,起拍价约2.04亿,吸引了万科、保利、龙湖、中南、美的等大型房企参拍及31658人围观。

拍卖时间从当日11:18持续到21:09,经过长达10小时1064轮角逐,万科以约7.46亿竞得,溢价率高达265%。

去年7月,成都轨道城市发展集团有限公司以8370元/㎡底价拿下289.18亩(出让面积约212亩)住兼商用地,成交总价约27.27亿元。

如今转让66%股权,交易价款约7.46亿,需在《产权交易合同》生效之日起5个工作日内一次性付清;此外,同样还要分3期偿还项目借款和利息,利率8%。

从股权已转让的两个TOD项目来看,除了竞拍成本,还有额外的债务成本,项目获取成本较高。

THREE

新津、万盛TOD待转

除上述两个项目外,目前已披露的还有新津TOD和万盛TOD两个项目待转让股权。

新津TOD为成都首批启动的13个TOD综合开发示范站点之一,总占地约590亩,总投资约110亿元,总建筑面积约100万平方米,项目拟将高铁站、地铁10号线新津站、S8号线站点及公交站通过地下、地上连廊无缝衔接,打造集交通枢纽、科创空间、品质住区为一体的公园城市社区。

项目分三期建设:一期占地104亩,打造集5G场景展示、产业孵化、智慧社区为一体的产城单元,计划2020年底建成展示及孵化中心,2022年内完工,于2020年3月开工建设。二期占地360亩,打造集交通枢纽、科创空间、品质住区为一体的公园城市社区,计划2024年内完工。三期占地126亩,计划按照小街区规制理念,实现新津站TOD核心区职住平衡。

万盛TOD项目产业性质较重,与前几个项目定位有所差别,立足健康产业,结合高校经济,打造“三医两养一高地”。

项目实施范围约359亩,目前已完成土地供应。据公开资料,去年7月1日,成都温江鱼凫万盛轨道城市发展有限公司以230万元/亩底价拿下43.4亩商地,成交总价约1亿;12月26日,成都温江鱼凫万盛轨道城市发展有限公司以4550元/㎡底价拿下约260亩(出让面积约239亩)商兼住用地,总价约18亿。

其实,早在今年2月,万盛TOD就已传出疑似转让信息。据温江住建局回复,经我局与成都轨道地产集团对接,万盛TOD项目因占地面积广、投资规模较大,正在进行社会资本合作招引相关工作。

10月14日,万盛TOD项目在西南联交所网站预披露,将转让成都温江鱼凫万盛轨道城市发展有限公司100%股权。

FOUR

廖家湾TOD可能转让

今年7月8日,成都举办首场TOD综合开发项目合作招商推介会,重点推出昌公堰、行政学院、廖家湾、新津、万盛5个TOD“股权型”合作项目。昌公堰和行政学院TOD已转让66%股权,新津TOD即将转让66%股权,万盛TOD将转让100%股权,预计后期廖家湾TOD项目也将转让部分股权。

目前来看,对股权转让的TOD项目来说,引入品牌房企合作开发不算坏事,尤其是商业运营能力优秀的房企。如果项目整体建设、招商、后期商业运营等方面都很优质,那这个TOD基本稳了。因此,对合作伙伴有较高的要求,很大程度上也能促成项目更好地建设运营,搞得好这就是一个双赢局面。

不过也有一些问题值得讨论,大部分TOD项目土地为住兼商性质,有大量居住用地,或带来非常可观的住宅房源量,且众所周知TOD土地相对廉价,购房者对价格或有一定期待。而开发商对TOD股权的高度热情,使其最终以较高的溢价成交,加上要偿还的债务,实际成本在无形中被提高。

建筑央企、头部房企剑指TOD

TOD模式是解决大城市病的一剂良药,是未来高端主流的开发模式,也是未来各方霸主必争的战略高地。不管是成都范围,还是放眼全国,也无论是建筑央企、还是头部房企全部都在发力TOD。

中国铁建与成都轨道交通集团合资设立公司,表明中国铁建已经开始发力成都TOD,中国铁建在成都轨道交通项目份额中属于“大户人家”,所以拥有绝对的先天优势。

中建铁投、中建三局都开始布局成都TOD。中建八局华东公司中标绍兴高铁北站TOD综合体A区块项目,中标额达33.88亿元。

2019年12月,中铁二院与成都新津县委书记举行座谈交流,双方就新津轨道交通规划建设产业合作、TOD开发、市政工程及川藏铁路技术创新中心成果转化等内容进行了交流,并且达成了战略合作意向,将在多领域进行深度合作。

龙湖集团、万科、大悦城控股集团等头部房企纷纷与武汉地铁集团合作直指TOD布局。碧桂园携手顺德地铁、香港TOD顾问咨询服务专家,打造的60万㎡TOD大城——ICC碧桂园三龙汇。

案例很多,不一一列举......总之是各方诸侯尽在瞄准TOD!

无论是建筑央企、还是头部房企都对TOD蓄势待发,而成都轨道交通集团却开启了“卖卖卖”的模式,那么成都轨道交通集团背后打的是什么算盘?

从上面16个TOD项目图以及结合目前的开发进展来看,有成都轨道集团自己操刀的项目;也有拟定合作项目,如昌公堰、行政学院、新津、万盛、廖家湾等5个陆续开始转让股权对外合作的项目;包括未来甚至可能还有更多的TOD项目需要上马,时间紧任务重,而短时间内如此大体量的TOD爆发,对成都轨道集团开发与运营能力能力是一个非常严峻的考验。从目前的进展来看,成都轨道交通显然是很难全部自己来开发和运营,或者即使有能力,但是光靠自己的商业操盘思维肯定也有局限性,所以这个时候必须招募外围高质量的合作伙伴。

另外一方面,大部分TOD土地相对廉价,比如成都轨道交通集团基本上都是以底价拿地,而现在高价转让股权,转手就赚一大笔。

将TOD综合开发项目推向市场,引入专业领军企业,因此合作方的遴选肯定是优中选优、强中选强。与其说是招募开发商,不如说是招募运营商,特别是在商业和产业领域有成功运营经验的合作方。

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