专题|黄河流域中部城市房地产市场阶段特征及发展前景

导 读

黄河流域生态保护和高质量发展上升至第七大国家战略,楼市发展再迎契机。

◎ 研究员 / 杨科伟、俞倩倩、姚郑康

黄河流域在我国经济社会发展和生态安全方面具有十分重要的地位,既是我国重要的生态屏障,也是我国重要工农业经济地带。黄河流域生态保护和高质量发展,同京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展一样,是第七大国家战略。以2019年中央财经委第5次会议和习近平《在黄河流域生态保护和高质量发展座谈会上的讲话》概括,沿黄河各地区要发挥比较优势,构建高质量发展的动力系统;要从实际出发(宜水则水、宜山则山,宜粮则粮、宜农则农,宜工则工、宜商则商)积极探索富有地域特色的高质量发展新路子。其中强调:区域枢纽型城市等经济发展条件好的地区要集约发展,提高经济和人口承载能力。

基于此,黄河流域城市迎来的新的发展契机,本文我们着力聚焦了黄河流域所涉及的河南、陕西、山西、甘肃等省份,同时筛选了市场占有份额占比较大的15个典型城市:兰州、天水、定西、平凉、郑州、许昌、新乡、洛阳、太原、晋中、运城、临汾、西安、咸阳、宝鸡,以楼市发展的不同特点将其分成了区域枢纽型城市、环都市圈辐射型城市、内需旺盛型城市和内需衰竭型城市,并结合典型城市深度解析各类型城市特点。

01

黄河流域生态保护和高质量发展

上升至第七大国家战略

楼市发展再迎契机(略)

(一)黄河流域生态保护和高质量发展上升为第七大国家战略,后发优势显现(略)

(二)黄河流域发展关系中国对外开放枢纽,河南经济最强、甘肃实力最弱(本节有删减)

1、涵盖关中平原城市群、中原城市群,作为中国开放战略枢纽政策利好(略)

2、“人口大省”河南经济最强,陕西聚焦省会西安发展,甘肃综合实力最弱(本节有删减)

02

陕西、甘肃、山西等“单核化”突出

西安、郑州等15城市场份额占比高

(本节有删减)

(一)市场容量:河南>陕西>山西>甘肃,省会城市“一家独大”,单核化发展(本节有删减)

(二)城市前景:郑州、西安凭人口优势位列TOP15,洛阳、新乡等基本面尚佳(本节有删减)

为了更好的剖析不同城市楼市特点,我们依据其发展模式将其分成了区域枢纽型城市、环都市圈辐射型城市、内需旺盛型城市和内需衰竭型城市。

03

区域单核心城市:

郑州、西安、太原、兰州等省会城市资源集中、首位度高(略)

(一)共性特征:发展成熟,首位度高,人口、资源相对集中,是区域主导(略)

(二)典型城市:兰州十年楼市销售规模翻7倍,高首位度下人口需求殷实(略)

04

环核心吸附城市:

以许昌、咸阳、晋中为代表

本地楼市依附核心城市(略)

(一)共性特征:依附核心城市,市场缺乏独立性,内需无法主导楼市景气(略)

(二)典型城市:晋中依附太原谋求一体化,楼市受太原外溢需求制约联动(略)

05

内生&需求充裕城市:

以洛阳、新乡、运城、临汾为代表

郊县客户需求坚挺

黄河流域的部分三四线城市因地理位置与省会城市距离较远,因而受核心城市“虹吸”效应有限,整体房地产市场相对封闭独立,主要依托本地人口或是下属郊县人口支撑其房地产市场发展。基于此,当地房地产市场发展也相对良性,不会出现短期内需求透支和大涨大跌等现象。典型代表为河南的洛阳、新乡、山西的运城、临汾。

(一)共性特征:人口基数较大,基本面向好,以内生需求驱动楼市稳中有增

内需旺盛型城市的共性特征在于:一方面由于市场相对封闭,需求内生为主,房地产市场发展相对良性,成交量价稳步上扬,并不会出现短期大涨大跌现象。另一方面,该类城市从人口、经济、产业等城市基本面上均位于省内前列,有利于对当地房地产行业形成较强支撑。

1、新房量价:棚改货币化推动下,量价波动上行,短期内未出现大涨大跌

纵观洛阳、新乡、运城、临汾四城2006年以来商品住宅成交情况,成交面积呈现出波动上行,洛阳、新乡近几年来年成交量基本维持在600-800万平方米不等,运城、临汾体量则在100-200万平方米左右。四城成交显著放量集中在2016-2017年,同比涨幅基本都在25%以上,与全国三四线行情保持一致,主要源于中央“去库存”号召下,各地积极响应,加之棚改货币化推动政策的影响,因而成交有了稳步放量。

而从房价变动情况来看,自2006年以来,四城成交均价基本都保持着稳中有增态势,不过年同比涨幅基本都在20%以内,并未出现“大涨大跌”的现象,涨幅比较显著的年份集中在了2017-2019年,一方面与中央棚改货币化安置政策密切相关,居民手中有钱刺激了一波刚需刚改需求的释放;另一方面,随着品牌开发商逐步下沉三四线策略,也带来了一波涨价潮,以临汾为例,依据我们的实地调研情况,2015-2017年新房毛坯价格维持在5000-6000元/平方米,2018年随着恒大进入领涨,新房均价突破6000元/平方米,此后品牌开发商相继进入临汾市场,恒大、富力、碧桂园等竞相开盘,使得房价一升再升,当前城市均价基本维持在6800元/平方米,各区域房价平均,无明显梯度。

2、需求情况:地缘性客群为主,500-600万常住人口优势显著,购房压力适中

短期来看,居民置业热情依旧高涨,客户基本集中在了本地人口或是下属郊县,地缘性特征表现显著。以我们近期调研的临汾为例,市场客户来源以老城城区客户为主,整体占比在70-80%以上,同时辐射周边县市,周边县市及外地客户占比约20-30%。以河西区域的临汾碧桂园为例,70%来源于和河西毗邻的主城区域,20%为河西本地客群,10%为周边郊县。而从主力购房群体偏好主力户型来看,老城区与河西属于改善版块,以120-140舒适三居受到购房者青睐,而东城客群相对刚需,以100-120平紧凑型三居相对热销,尚未出现明显的“居住降级”现象。

而中长期城市购房需求量大小主要是基于人口和购买力,这四城表现基本也在本省内名列前茅。据各地统计局相关数据,2018年末洛阳和新乡常住人口分别达到了688.85万人和579.41万人,在河南省内分别位列TOP6和TOP8,而常住户籍人口比为0.93和0.88,有少量人口外流,横向对比周口、商丘、驻马店等常住人口破700万的人口大市,常住户籍人口比均不足0.8,可见洛阳、新乡整体的人口吸附力尚佳,返乡置业现象并不显著,楼市成交主要依托本地需求带动,外流人口购买力的缺失对于当地楼市需求面影响相对较小。运城、临汾如是,2018年常住人口分别达到了450.03万人和535.97万人,甚至超过了省会太原,且常住户籍人口比均为1.04,并未有显著的人口外溢情况,主要基于山西省内各市收入差距并不算太大,太原对于省内地市吸附力相对有限。

此外,从购买力来看,绝对量层面,洛阳在四城中名列前茅,2018年城镇居民人均可支配收入为35935元,同比增长8.0%,新乡、运城、临汾基本都在3万元左右波动。而从房价收入比来看,四城购房压力适中,新乡>洛阳>临汾>运城,新乡2018年房价收入比为6.28年,基本也在本地居民可承受范围内,而余下三城房价收入比相对偏低,维持在4-6年之间波动,也使得居民购房时预算相对充裕,户型面积段偏好相对较大。

3、经济产业:新乡、洛阳以工业见长,运城、临汾煤炭产业结构转型成效初显

之所以洛阳、新乡、运城、临汾有较强的购买力与其自身经济发展同样密不可分,从绝对量层面,河南的洛阳遥遥领先,2018年洛阳全市生产总值为4640.78亿元,按可比价计算,比上年增长7.9%,在河南省内仅次于郑州,位列第二。而新乡基本处于第二梯队,2018年GDP也达到了2526.55亿元,在河南省内位列第六名,与周口、许昌等城市部分伯仲。

产业层面来看,河南是典型的农业大省,整体河南的第一产业占比均显著高于东南沿海发达城市,不过洛阳、新乡近两年来工业发展迅速,以新乡为例,是中国电池工业之都、国家新能源电池及电池材料产业区域集聚发展试点城市、国家新型电池及材料产业基地、新能源汽车推广应用城市(全省仅郑州和新乡)、生物医药特色产业基地和起重机械产业基地,有制冷、生物与新医药、电池及新型电池材料、特色装备制造、煤化工、汽车及零部件等六大战略支撑产业,纺织、食品、造纸、建材、能源电力五大传统优势产业。

而山西的运城、临汾二城2018年GDP基本在1500亿元左右,在省内排名第三和第五,不过对比省内各城市,除了省会太原独占鳌头,GDP突破3800亿元以外,余下城市的经济发展差异度并不算太大,长治、运城、晋中、临汾、吕梁等城年GDP基本上1400-1600亿元。

产业层面来看,山西受城市产业结构调整及环境因素,煤炭化工类企业(煤炭、焦化厂、洗煤厂)部分调整关停,第一、二产业同时收缩,第三产业有所增长,但变化幅度相对较小。以临汾为例,“三二一”产业结构初步形成,经济转型初见成效,由单一煤炭经济专线多重产业并举的经济格局,旅游、装备制造业、新材料产业、新能源产业等发展势头较好,为房地产发展奠定基础。2019年临汾市GDP实现1452.6亿元,比上一年增长6%,位于全省中等水平。

(二)典型城市:洛阳“内生”,以工业+旅游业驱动经济发展,购房需求平稳释放

洛阳是典型的内生型城市,与辐射型城市许昌、晋中、咸阳略有不同,省会城市郑州对洛阳的虹吸效应较弱,少量高端客群会因教育和医疗资源去郑州置业。总体来看,两个市场相对独立。这也使得洛阳房地产市场的发展相对良性,房价逐年平稳上升,并未出现显著的大涨大跌现象。因洛阳本地以工业,旅游业作为产业支撑,常住人口近700万,还是有一波刚需和改善需求有待释放,加之政府控房价等措施,短期内市场热度还将维持。

1、新房供求:量增价稳,疫后复苏动能较强,前三季度供求累计同比已然回正

纵观从洛阳商品住宅月度供应、成交情况,2018年总体处于供求低位,市场整体表现不愠不火,2019年以来供求稳步恢复,尤其是2019年6月单月成交达49万平方米,创年内新高。而步入2020年,因新冠疫情影响,整体一季度供求皆有回调,不过5月以来,洛阳整体复苏动能较强,6-8月连续四个月供应放量显著,带动成交稳步回升,月成交量基本都在30万平方米左右,前3季度成交累计同比增幅已达6%。

而从房价变动情况来看,因中央“房主不炒”的主基调,各地积极贯彻落实“控房价”的各类措施,洛阳房价整体呈现出稳中有增态势,由2018年初的6545元/平米上升至2020年9月的9984元/平方米,涨幅达53%,与开封、许昌短期内房价翻番的情况相比,洛阳的市场表现还是相对稳健的。

此外,依据我们的实际调研情况来看,当前洛阳整体市场热度不减,各区域开盘去化率基本都在90%及以上,项目日均到访量基本都维持在40-50组,周末甚至更多,主要源于在售项目相对较少,市场货量有限。其中老城区,西工区,涧西区当前在售楼盘较少,均价基本在9000-10000元/平米不等;洛河以南的洛龙新区因市政规划等配套利好,在2017年洛阳市场房价在7000-8000元/平方米左右,2018年有少许上涨,到2019年突破万元大关,当前房价已飙升至12000-13000元/平米,随着后期碧桂园地王入市,未来房价仍有上涨预期。

2、需求情况:常住人口近700万,房价攀升致“居住降级”,房价收入比攀升

短期来看,居民置业热情依旧高涨,地缘性特征表现显著,老城区客户基本在老城区和西工区,涧西区置业,新城区客户主体仍为新城区继续购房,也承接部分与新城有交集的西工区,涧西区客户(跨区域上班,父母养老等),郊县客户占比为10%-20%。此外,仍存在部分低购买力新区客户外溢至老城区的现象。近年来随着房价的日益攀升,同样存在“居住降级”的趋势,90平米三房,140平米四房的现象比比皆是,房企为了迎合不同客群的需求,各项目面积跨度基本在80-140平米不等。

而中长期城市购房需求量大小主要是基于人口和购买力,据统计公报数据,2019年末常住人口692.22万人,比上年末增加3.37万人,处于河南省前列。2019年末城镇常住人口409.10万人,城镇化率为59.10%,比上年末提高1.53个百分点,随着后期城镇化进程不断加快,仍有一波刚需和改善需求有待释放。此外,洛阳常住户籍人口比基本维持在0.93,有少量人口外流,对于当地楼市需求面影响较小。此外,从购买力来看,2019年洛阳城镇居民人均可支配收入38630元,增长7.5%,收入水平在河南省三四线城市中名列前茅,但考量到近几年来房价稳步上升,房价收入比有稳步上行趋势,从2018年的5.95年上升至2019年的6.76年,本地居民购房还是存在一定的压力。

3、基本面:以工业、旅游业带动GDP增长8%,基础配套设施完备度较高

经济实力较强,基础配套设施完善是洛阳成为内需旺盛型城市的重要原因之一,据统计公报数据显示,2019年全市生产总值突破5000亿元,达到5034.9亿元,按可比价计算,比上年增长7.8%。人均生产总值达72912元,增长7.0%,属于中等发达地区水平。

同时,洛阳产业结构也在不断优化,2019年第一产业增加值为245.1亿元,增长3.7%;第二产业增加值为2330.6亿元,增长8.8%;第三产业增加值为2459.2亿元,增长7.3%。工业、旅游业都为其经济发展提供了强有力的支撑:一方面,洛阳是中部地区重要的工业城市,2019年全年全年全部工业增加值1890.4亿元,比上年增长8.5%,已然超过洛阳当年GDP增幅。另一方面,洛阳也是历史文化名城和著名古都,拥有着丰富的旅游资源,2019年年末共有A级旅游景区82处,比上年末增加11处,其中4A级以上景区30处。全年接待国内外游客1.42亿人次,比上年增长7.3%;其中接待入境游客150.1万人次,增长6.2%。旅游总收入1321.02亿元,同比2018年增长15.0%。

此外,近些年来,随着经济发展提速,洛阳的基础配套设施也在不断完善,据统计局数据,2018年洛阳基建投资额达36亿元,市区地均建设投资额达615万元/平方公里,处河南省前列,2020年洛阳在政府报告中提及,为精准施策应对疫情冲击,政府将大力实施“97183”合理有效投资行动计划,围绕9大体系近70个重大专项,推进实施1000余个、总投资超8000亿元、年度计划投资超过3000亿元的重大项目,突出抓好515个省市重点项目,推动格力冰箱、中硅高科转型升级等253个项目开工建设,加快中航光电产业园、洛宁抽水蓄能电站等242个项目进度,确保中储综合物流产业园、华荣生物育成中心等101个项目竣工投用,抓好嵩县抽水蓄能电站等20个重大项目前期工作。预期随着这些重点项目的逐步落地,整体城市的基础设施完备度有望进一步提升。

06

内生&需求疲弱城市:

以宝鸡、平凉、天水、定西为代表

收入低、需求基数小(略)

(一)共性特征:发展初期,经济落后、供地过量、人口基数小等短板相对突出(略)

(二)典型城市:宝鸡内需不足市场稳步回调,政府供地过量,潜在库存压力较大(略)

07

展望:

短期内市场风险下行风险加剧

中长期核心城市仍将区域内独大

(本节有删减)

就当前黄河流域各城市的发展情况来看,总体还是落后于东南沿海的长三角、珠三角,不过依托于人口和产业优势,未来还是有一定的增长空间。而对于河南、山西、陕西、甘肃等几个省份的发展格局来看,不同城市也呈现出显著的分化特征,究竟哪些城市会抓住机遇,脱颖而出?哪些城市又受到了短期利好影响,缺乏持续增长的动力?针对以上种种疑问,我们给出如下结论:

(一)区域单核心城市:人-钱-房集中地,发展成熟,经济、产业等基本面向好(略)

(二)环核心吸附城市:省会“虹吸”,“一体化”或将造成周边三四线发展失衡(略)

(三)内生&需求充裕城市:洛阳、临汾等行情独立,聚焦产业,需求仍存释放空间

针对于洛阳、新乡、运城、临汾等内生型城市,因地理位置与省会城市距离较远,因而受核心城市“虹吸”效应有限,整体房地产市场相对封闭独立,主要依托本地人口或是下属郊县人口支撑其房地产市场发展。基于此,当地房地产市场发展也相对良性,不会出现短期内需求透支和大涨大跌等现象。其发展的优势主要在于:

一方面人口基数相对较大,2018年末洛阳和新乡常住人口分别达到了688.85万人和579.41万人,在河南省内分别位列TOP6和TOP8,而常住户籍人口比为0.93和0.88,有少量人口外流,整体的人口吸附力尚佳,外流人口购买力的缺失对于当地楼市需求面影响相对较小。运城、临汾如是,2018年常住人口分别达到了450.03万人和535.97万人,甚至超过了省会太原,且常住户籍人口比均为1.04,并未有显著的人口外溢情况,主要基于山西省内各市收入差距并不算太大,太原对于省内地市吸附力相对有限。

另一方面,经济蓬勃发展,产业基础较为雄厚,本地以工业,旅游业作为产业支撑,2019年全市生产总值突破5000亿元,达到5034.9亿元,按可比价计算,比上年增长7.8%。人均生产总值达72912元,增长7.0%,属于中等发达地区水平。

此外,近些年来,随着经济发展提速,各地基础配套设施也在不断完善,以洛阳为例,2018年洛阳基建投资额达36亿元,市区地均建设投资额达615万元/平方公里,处河南省前列,2020年洛阳在政府报告中提及,政府还将推动格力冰箱、中硅高科转型升级等253个项目开工建设,加快中航光电产业园、洛宁抽水蓄能电站等242个项目进度,确保中储综合物流产业园、华荣生物育成中心等101个项目竣工投用,抓好嵩县抽水蓄能电站等20个重大项目前期工作。预期随着这些重点项目的逐步落地,整体城市的基础设施完备度有望进一步提升。

综上,中长期来看,内需旺盛型城市依旧具备一定的发展潜力,房价有望小幅上行,刚需、改善还有进一步释放的空间,成交规模高位维稳。

(四)内生&需求疲弱城市:天水、宝鸡等供地过量,平凉等产业落后暗藏下行风险(略)

排版丨太阳

专 题

目录

《黄河流域中部城市房地产市场阶段特征及发展前景》

前言

一、黄河流域生态保护和高质量发展上升至第七大国家战略,楼市发展再迎契机

(一)黄河流域生态保护和高质量发展上升为第七大国家战略,后发优势显现

(二)黄河流域发展关系中国对外开放枢纽,河南经济最强、甘肃实力最弱

1、涵盖关中平原城市群、中原城市群,作为中国开放战略枢纽政策利好

2、“人口大省”河南经济最强,陕西聚焦省会西安发展,甘肃综合实力最弱

二、陕西、甘肃、山西等“单核化”突出,西安、郑州等15城市场份额占比高

(一)市场容量:河南>陕西>山西>甘肃,省会城市“一家独大”,单核化发展

(二)城市前景:郑州、西安凭人口优势位列TOP15,洛阳、新乡等基本面尚佳

三、区域单核心城市:郑州、西安、太原、兰州等省会城市资源集中、首位度高

(一)共性特征:发展成熟,首位度高,人口、资源相对集中,是区域主导

1、基本面:人+钱驱动,陕西四成人口聚于西安,兰州GDP占甘肃比重超30%

2、市场容量:市场份额高占比主导全省,西安行业规模超省内第二名达10倍

(二)典型城市:兰州十年楼市销售规模翻7倍,高首位度下人口需求殷实

1、基本面:强省会“虹吸”显著,十年就业人口增28%、收入增139%

2、楼市发展:十年成交规模翻7倍,疫后需求释放下消化周期缩至16个月

3、新房量价:前9月成交规模同比增33%,人口集聚下需求旺盛是主因

四、环核心吸附城市:以许昌、咸阳、晋中为代表,本地楼市依附核心城市

(一)共性特征:依附核心城市,市场缺乏独立性,内需无法主导楼市景气

1、发展规划:经济发展上承接都市资源外溢,“同城一体化”下两城一体

2、新房量价:楼市景气度与核心城市关联度较高,市场需求受外溢主导

(二)典型城市:晋中依附太原谋求一体化,楼市受太原外溢需求制约联动

1、发展规划:太榆一体化下晋中承接产业、教育等,与太原深度链接

2、新房量价:楼市量价走势与太原高度相关,疫后外溢客抽离市场骤冷

五、内生&需求充裕城市:以洛阳、新乡、运城、临汾为代表,郊县客户需求坚挺

(一)共性特征:人口基数较大,基本面向好,以内生需求驱动楼市稳中有增

1、新房量价:棚改货币化推动下,量价波动上行,短期内未出现大涨大跌

2、需求情况:地缘性客群为主,500-600万常住人口优势显著,购房压力适中

3、经济产业:新乡、洛阳以工业见长,运城、临汾煤炭产业结构转型成效初显

(二)典型城市:洛阳“内生”,以工业+旅游业驱动经济发展,购房需求平稳释放

1、新房供求:量增价稳,疫后复苏动能较强,前三季度供求累计同比已然回正

2、需求情况:常住人口近700万,房价攀升致“居住降级”,房价收入比攀

3、基本面:以工业、旅游业带动GDP增长8%,基础配套设施完备度较高

六、内生&需求疲弱城市:以宝鸡、平凉、天水、定西为代表,收入低、需求基数小

(一)共性特征:发展初期,经济落后、供地过量、人口基数小等短板相对突出

1、新房量价:因区位原因成交规模受限,天水2015年以来房价跳增近乎“翻番”

2、潜在供给:宝鸡、天水等供地过量致商品房消化周期达10年,潜在库存高企

3、需求情况:常住人口不足400万且存在外溢,人均可支配收入3万元/年偏低

4、经济基建:平凉、天水、定西经济落后拖累基建配套,城市宜居性大打折扣

(二)典型城市:宝鸡内需不足市场稳步回调,政府供地过量,潜在库存压力较大

1、新房供求:疫情加速市场转冷,4、5月以价换量短暂“小阳春”后再度转凉

2、潜在供给:近两年加速供地带动宅地消化周期攀升,近期流拍率显著提升

3、需求情况:刚需主导市场,常住人口小幅下行,收入压缩下购房压力陡增

七、展望:短期内市场风险下行风险加剧,中长期核心城市仍将区域内独大

(一)区域单核心城市:人-钱-房集中地,发展成熟,经济、产业等基本面向好

(二)环核心吸附城市:省会“虹吸”,“一体化”或将造成周边三四线发展失衡

(三)内生&需求充裕城市:洛阳、临汾等行情独立,聚焦产业,需求仍存释放空间

(四)内生&需求疲弱城市:天水、宝鸡等供地过量,平凉等产业落后暗藏下行风险

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