文/刁兴律师
赠与、买卖、继承，我们采用什么手段把房子过户到孩子名下？哪个成本最低？就这个问题，我听到了很多答案，但结果都不一样。不知道大家有没有同样的困惑。
我也曾抱着找有关部门找答案的想法，但有关部门告诉我，这个问题太复杂，没有具体指引，只能依据具体情况具体分析。
本着弄明白、走成本最低的路子出发，我带领大家梳理一下，亲属间房产过户怎样最省钱。房产过户税费中一般涉及增值税、个人所得税、印花税、土地增值税、契税。这里，我们以广州90平米以下满五年的唯一住房为例。
方式一：亲属间的房产赠与方式。
依规定，配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹之间赠与房产的，免征个人所得税。经询问税务部门，按政策，一般也免受增值税、印花税和土地增值税。
也就是说，上述亲属采用赠与方式的，不交税。
方式二：亲属间的房产继承方式
继承方式的税收与亲属间的赠与形式类似，也是无需纳税。然而，相比之下，继承手续要么有遗嘱、要么有法院生效裁决、要么有足够的证明材料，远比直接赠与的手续要繁琐得多。
方式三：以买卖方式过户房产
零元买卖，低价买卖方式也是一种常用的手段。但对于卖房一方来说，可能要缴纳个人所得税、印花税，对于买房的子女来说，可能要缴纳契税。
总结来看，赠与、继承的成本都要低于买卖的方式。不过，成本可没那么简单。
毕竟，赠与、继承取得的房产，下一次交易会不会产生更高的税务成本，这也是要考虑进去的。
按照以往惯常操作，赠与、继承方式所取得的房产，影响的主要是后续出售交易的个人所得税。这里的个人所得税有两种计征方法，分别为据实征收、核定征收。
据实征收计算方式为：应纳税额=【每次转让房产收入额-房产原值-合理费用】*20%。
核定征收计算方式为：应纳税额=个人转让房产收入额*应税所得率（转让住房的应税所得率为5%）*20%。
具体采用据实征收还是核定征收，要依据税务机关依资料核定。
若以买卖名义转让房产的，在不符合免征个人所得税的情况下，需要按照上述公式计算两次个人所得税额度，此外，还有契税等其他税费。
这里我们可以自行按照房产实际情况进行计算对比，看哪种方式税率较低，因房产交易过程中的税费征收过于复杂，也可以寻找税务部门来先进行预算，看看哪一方式成本最低。
当然，这里需要特别提醒的是，若子女已婚，以买卖形式实现房产过户的话，该房产一般是会被认定为子女的夫妻共同财产，以赠与形式的话，只要说明归个人所有，该资产就为子女的个人财产，这里，影响的，可不仅仅是税费，而是50%的产权额度。
总之，亲属间房产过户非常复杂，会因个人拥有房产的数量、产权取得年限、转让成本、合理成本、资料的齐全度、子女婚姻状况及配偶意愿而有不同的税费征收差额，而且相差较大，不能简单机械对比哪种方式成本最低，需要就具体情况进行系统核算。
大家有兴趣，也可以了解房产过户中所需要搞懂的相关文件，具体如下：
文件一：《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》；
文件二：《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知（部分内容被文件一修改）》；
文件三：《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》；
文件四：《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》；
文件五：《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》；
文件六：《财政部、国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》；
文件七：《中华人民共和国契税法（2021年9月1日生效）》
文件八：《中华人民共和国房产税暂行条例（2011修订》；
文件九：《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》；
文件十：《国家税务总局关于修改部分税收规范性文件的公告》。
文件十一：《关于个人转让房产征收个人所得税问题的补充通知》穗地税发[2005]317号（限广州地区参考）。