文/刁兴律师
赠与、买卖、继承,我们采用什么手段把房子过户到孩子名下?哪个成本最低?就这个问题,我听到了很多答案,但结果都不一样。不知道大家有没有同样的困惑。
我也曾抱着找有关部门找答案的想法,但有关部门告诉我,这个问题太复杂,没有具体指引,只能依据具体情况具体分析。
本着弄明白、走成本最低的路子出发,我带领大家梳理一下,亲属间房产过户怎样最省钱。房产过户税费中一般涉及增值税、个人所得税、印花税、土地增值税、契税。这里,我们以广州90平米以下满五年的唯一住房为例。
方式一:亲属间的房产赠与方式。
依规定,配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹之间赠与房产的,免征个人所得税。经询问税务部门,按政策,一般也免受增值税、印花税和土地增值税。
也就是说,上述亲属采用赠与方式的,不交税。
方式二:亲属间的房产继承方式
继承方式的税收与亲属间的赠与形式类似,也是无需纳税。然而,相比之下,继承手续要么有遗嘱、要么有法院生效裁决、要么有足够的证明材料,远比直接赠与的手续要繁琐得多。
方式三:以买卖方式过户房产
零元买卖,低价买卖方式也是一种常用的手段。但对于卖房一方来说,可能要缴纳个人所得税、印花税,对于买房的子女来说,可能要缴纳契税。
总结来看,赠与、继承的成本都要低于买卖的方式。不过,成本可没那么简单。
毕竟,赠与、继承取得的房产,下一次交易会不会产生更高的税务成本,这也是要考虑进去的。
按照以往惯常操作,赠与、继承方式所取得的房产,影响的主要是后续出售交易的个人所得税。这里的个人所得税有两种计征方法,分别为据实征收、核定征收。
据实征收计算方式为:应纳税额=【每次转让房产收入额-房产原值-合理费用】*20%。
核定征收计算方式为:应纳税额=个人转让房产收入额*应税所得率(转让住房的应税所得率为5%)*20%。
具体采用据实征收还是核定征收,要依据税务机关依资料核定。
若以买卖名义转让房产的,在不符合免征个人所得税的情况下,需要按照上述公式计算两次个人所得税额度,此外,还有契税等其他税费。
这里我们可以自行按照房产实际情况进行计算对比,看哪种方式税率较低,因房产交易过程中的税费征收过于复杂,也可以寻找税务部门来先进行预算,看看哪一方式成本最低。
当然,这里需要特别提醒的是,若子女已婚,以买卖形式实现房产过户的话,该房产一般是会被认定为子女的夫妻共同财产,以赠与形式的话,只要说明归个人所有,该资产就为子女的个人财产,这里,影响的,可不仅仅是税费,而是50%的产权额度。
总之,亲属间房产过户非常复杂,会因个人拥有房产的数量、产权取得年限、转让成本、合理成本、资料的齐全度、子女婚姻状况及配偶意愿而有不同的税费征收差额,而且相差较大,不能简单机械对比哪种方式成本最低,需要就具体情况进行系统核算。
大家有兴趣,也可以了解房产过户中所需要搞懂的相关文件,具体如下:
文件一:《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》;
文件二:《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知(部分内容被文件一修改)》;
文件三:《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》;
文件四:《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》;
文件五:《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》;
文件六:《财政部、国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》;
文件七:《中华人民共和国契税法(2021年9月1日生效)》
文件八:《中华人民共和国房产税暂行条例(2011修订》;
文件九:《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》;
文件十:《国家税务总局关于修改部分税收规范性文件的公告》。
文件十一:《关于个人转让房产征收个人所得税问题的补充通知》穗地税发[2005]317号(限广州地区参考)。