深刻|谈到拆迁补偿,你能想到哪些关键词?

关注微信公众号:深圳回迁房旧改网

今天,就来看看关于拆迁补偿的几个关键词。

城市发展日新月异,老旧小区改造更是让城市面貌焕然一新,我们身边的景象也愈发繁荣:城镇的小道干净而宽阔,道路两旁茂密的大树笔直挺立,大型的商业区和宜居的住宅小区让生活更加便捷……

城市现代化进程中,盘活土地存量,为城市发展和经济创收赋能,拆迁成了必经之路,动迁人员也由此迎来了良好的发展机遇,完成拆迁目标,掌握拆迁方案编制是基础,本期我们从解析拆补方案出发,为大家分享关于拆迁补偿的几个关键词,一起来看:

关键词一:方案编制

拆补方案,包括住宅拆迁补偿安置方案和集体物业补偿方案,一般是由合作企业和村集体结合村情特点和批复总量共同讨论编制。

实际操作过程中,拆补方案的讨论、编制,需要先经过企业、村委讨论,由村理事会、董事会表决通过;然后村民代表、居民代表进行意见征询;召开村民代表层面的拆补方案讲解会议;村民代表大会表决通过;再通过居民代表、各社户代表、党员大会等召开方案宣讲;最后进行拆补方案公示并公证。

其中,召开村民代表拆补方案讲解会议一般由律师主讲,助力方案固化。方案固化后,街道在各部门抽调人手入驻项目部,和项目部一起入村,在不同人群、不同生产社中进行宣传讲解。

在编制住宅拆迁补偿安置方案和集体物业补偿方案时,可以重点参考、借鉴“周边村改造补偿方案”、“周边征地补偿方案”、“地方政府指导文件”,以及收集村民意见。针对周边村改造补偿方案、周边征地补偿方案,可以结合不同村情进行选择性参考,当然更多的是参考其附属物的补偿;通过地方政府指导文件,可以了解政府改造直接信息,并掌握开发商与政府之间的关系,例如广州番禺、南沙、黄埔九龙等,专门出了相关方案对辖区内旧村改造补偿标准进行指引;另外,方案讲解过程中收集的村民意见,是最有效的参考。

关键词二:住宅补偿方案

完整的住宅拆补方案主要由“概念定义”、“补偿面积计算”、“货币补偿项目”、“奖励项目”、“调差面积约定”、“问题解答及附件”等方面构成。

住宅拆补方案一般有两个定义最为重要:对产权证明的定义,以及明确村民与非村民的概念,因为很多项目在村民和非村民的补偿上有所不同。

以广州为例,该市对于合法权属证照的定义,每个村都有所不同,但主要是宅基地证、国有房产证、集体房产证、房屋报建资料等。如果产权证照原件丢失的,要区房管部门查档,然后在档案扫描件上盖章做原件证明,产权人在世的需产权人自行前往,产权人过世的需产权人直系亲属或配偶提供结婚证、户口本、家族关系等证明资料。

货币补偿中,弃产补偿主要包括:合法面积价、指标价、集体资产评估价。合法面积指的是现状已建设的“拆一补一”部分面积,权属人放弃回迁的补偿单价,与合法面积价相对应的就是回迁指标价。如果有村社存在建有集资楼,权属是村社集体的情况,若不通过内部竞拍指标,则需评估指标价格做经济补偿;如果不拍卖,由改造主体按照评估价格收购。

城中村改造中涉及的奖励主要有方案表决奖励、签约奖励和搬迁奖励,方案表决奖励一般是对拆补方案和实施方案的表决奖励,有的村还出台了针对这个村的城中村改造表决办法,那么也会同时纳入表决票里作为表决的内容一起表决。

签约奖励针对的是签署住宅拆迁补偿合同的奖励;搬迁奖励的金额一般都是固定的,对于按栋算的房屋和按套算的房屋,金额就会有所差异。

合建物业则是由村集体或生产社出租土地资金方出钱建设建筑物的物业,合建期最多20年,期间按缴纳管理费的方式为生产社提供收益;合建期过后建筑物所有权归村集体所有,但收益权是属于村集体或生产社的,以租赁物业的形式继续使用并缴纳租金。

关键词三:集体物业补偿

集体物业拆迁补偿,主要涉及临迁费、搬迁补助、建筑物结构补偿三类费。

临迁费的计算方式一般会在合作合同约定一年给村的总额,然后按总额每年上浮大概5%左右。搬迁补助的补助主体是村内物业是实际经营者,包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用。

改造成本的核算,目前广州认定的是“09年12月31后建设的无合法产权证明的集体物业扣除准予复建的量后剩余面积按1500元/平方米计入改造成本”,针对“合建物业”的补偿,则需要通过村与开发商双方进行沟通后明确。

此外,改造后村集体物业的收益分配,主要有分钱和分物业两种形式。分钱即对物业租赁收益按股份进行分配,每股的单价固定,股数则根据不同身份、年龄进行不同分配,例如,年龄越大的长辈,过去在村里履行耕种义务的时间越久,自然就能分配到更多股份。当然,也有按改造之前原股份比例折算的情况,例如,由于改造后总体收益增加了几倍,于是改造前的股数也按对应的倍数计算。

改造后物业收益是村集体唯一的收益,分物业的方式,就是对物业使用权或者收益权进行分配。目前广州采用这种方式的村并不多,一般是按户/股东股份配送公寓、商铺等商业物业的使用权/收益权,不自用的可以出租;多年未分宅基地的一般会选择分配公寓,商业区位好的村选择分配商铺更为适用。

以上是拆迁方案涉及到的基本内容,在具体的拆迁项目中,项目内部签约前期准备工作如何开展?关注微信公众号:深圳回迁房旧改网