因为帝封江的猛烈营销，让宁德人迅速站上福州楼市C位。
福州城南和三江口，那些豪宅曾经是长乐和福清人的部落，2020年12月之后，也许宁德人会是这里的新话题。
有人说，2020年年末的这场“热销”，是房产商和中介唱得一出大戏。
在福州“零门槛”落户政策的背景下，在高佣金的刺激之下，宁德的中介在那几天都在推售福州的房子，据说取得了相当不错的业绩。
抛开各种争议和真真假假的去化率问题，时隔几日，随着推盘节奏渐入尾声，关于世茂、关于帝封江的话题正日渐趋冷。
有一个现象却非常值得关注：福州楼市这场年终大戏的购房主角为什么成了宁德人？
01
从宁德直奔帝封江
从宁德乘动车到福州只要半个多小时
2020年最后一天，群友老K给我发微信咨询世茂帝封江项目的时候，他已经坐上了中介安排去售楼部看房的车。
下午的阳光很好，而老K的内心却很忐忑：“帝封江到底怎么样？能不能买？中介说，再不买就没有房源了，我被说动了。”
问老K为什么想买帝封江。
老K说，自己是宁德人，在宁德的一家大企业上班，已经在宁德有一套房子自住，关注世茂帝封江，主要是想投资。
在中介朋友圈的凛冽攻势和三番五次的邀约下，老K专门给自己放了半天假，从宁德赶到福州现场看房。
言谈之中，发现老K之所以行动如此果断坚决，还因为他曾经是水库的粉丝。
按照那位房产投资大神的理论：如果中介说某套房子打折了，下午领导要你去开会，你敢不敢和领导请假出来看房子？如果你敢，买了这套房子省下的钱大抵相当你辛苦工作好几年。
老K觉得，世茂帝封江这样的楼盘，带精装，两万出头，放在福州有升值的可能。
我问他对福州楼市是否了解，老K说，7年前在福州大学城读书，对福州了解不深。至于说帝封江在哪？他也没有仔细研究过。
介绍了一下这个楼盘目前的优势：福州城南，三条地铁（城轨）交汇之地，一线沿江，地块上规划了配套学校和商业，离福州茉莉花公园很近，三环路和环岛路边上……
也说了这个楼盘一些不确定因素：城南是福州楼市大粮仓，库存量很大，世茂帝封江是新开发的楼盘，几乎等同于一张白纸，周边没什么像样的配套可言，从世茂过往开盘经验来看，商业兑现能力一般……
老K说，反正已经在车上了，如果不是聊了这么多，下午肯定是要交定金了。
1月3日，元旦假期最后一天，老K说，那天去看后发现没什么房源了，89平的只剩下低楼层。
听到目前这个结果，我竟不自觉地替他长吁了一口气。
02
宁德人口的魔方
航拍宁德 图片来源于网络
老K只是千千万万个想来福州购买房产的宁德人之一。
宁德市下辖蕉城区、福安市、福鼎市、古田县、霞浦县、周宁县、寿宁县、屏南县、柘荣县。
群友里，宁德籍的不在少数。前阵子，也有宁德籍的一个群友，刚刚落户福州，想看台江瀛洲府的房子。
福州这座城市，对闽东和闽北一带的人群，有着天然的强大吸引力。
据福州城乡建设6月份发布的一条信息显示，2019年迁入福州城市人口比例TOP10名单显示，宁德籍占18.58%，排在第一位，高于第二位的莆田籍8个百分点。
据宁德市统计局信息显示：2019年宁德全市年末常住人口291万人，与2018年末持平，2018年全市人口比2017年增加1万人，2017年比2016年增加1万人。
2019年户籍人口355.63万人，增长0.5%。可以说，近几年，宁德的人口处于低增长态势。
这和国内三四线城市面临的情况非常类似，低增长率的人口一个来源于常住人口的出生率走低，2019年宁德常住人口出生率下降0.1个千分点；另一个原因就是人口外流。
福州就是宁德籍人口迁入的一个目的地。
2019年，宁德GDP2451.70亿元，比上年增长9.2%，人均可支配收入26972元。
这项数据指标在福建省各地市里排名靠后，但以9.5%的增速排名福建各市第三位。城镇居民人均可支配收入35887元，论增速9.0%全省第一。
可见，这些年，宁德经济一般，但宁德人，特别是城镇居民的腰包是鼓起来了。
03
产业，还是产业
宁德新能源小镇 图片来源于网络
2019年11月28日，宁德市统计局官网发布的《闽东北区域内经济差异测度与格局研究》指出，近10年来，宁德分产业结构看，第一、三产业占比总体呈下降趋势，第二产业在工业强劲发展拉动下，比重上升明显。
从2010到2018年，蕉城、福安在锂电新能源、鼎信不锈钢产业的拉动下，经济增长强劲，而山区县缺乏优势产业拉动，经济增长较为缓慢。
宁德市主导产业目前以不锈钢新材料、锂电新能源、铜材料、新能源汽车四大主导产业集群为构架的四梁八柱已经形成
2020年1-11月，宁德主要经济指标看，8项主要经济指标中有6项增幅居全省前列。规模以上工业增加值同比增长14.7%，高于全省平均水平5.9个百分点，保持全省各设区市首位。
除了主导产业，宁德的农林牧副渔、旅游、贸易等传统产业近些年的发展，也成为宁德人腰包鼓实的很重要因素。
宁德时代配套的小微巴士 图片来源于网络
2020年的最后一天，宁德时代的市值定格在了8179亿元，比中国石油高出582亿元。
在宁德时代董事长曾毓群的预测下，中国未来5年的时间内，锂电池将会面对一场十倍级的产能扩张，宁德时代在其中占据的市场份额超过40%。
也许大多数人还没有适应“宁德时代=中国石油”这个等式。但两者的命运，真实地在2020出现了令人瞠目的汇合。
宁德时代，成为这个时代资本眼中最耀眼的大红花。
04
楼市几重天
宁德夜景 图片来源于网络
和中国当下各地的老百姓一样，腰包鼓起来了的宁德人，最直接的投资无非有两项，要么炒股，要么买房。
数据显示，2020年11月宁德主城区（蕉城区+东侨开发区）新房均价是11423元/㎡；二手房均价是13783元/㎡。
从房价分布看，宁德各区县两极分化，高房价主要集中在城中区，周边区县比较低。楼市存在一二手房价格倒挂现象。
据老北说房介绍，二手房价格比新房高，主要是宁德的次新房，准新房多，房龄小，带装修出售，价格普遍比新房高出许多。
据宁德头部房产大V住在宁德透露，2020年宁德主城区成交金额为136亿，成交12699套。
福州五城区成交量为29019套，五城区销售套数总和是宁德主城区的两倍多。与环福州的福清对比，2020年宁德主城区与福清销售金额差了51亿。
住在宁德负责人认为，过去几年宁德一直是福州去库存的主力。从贝壳、房多多、易房，福州楼市营销里，宁德中介的配合都很重要。
罗源、连江、马尾、闽侯等地的房价介于福州和宁德中间段，是宁德人购房置业比较看重的区域。
宁德地产中介主要的工作就两种，一是把宁德周边县市购房者引导到宁德市区买房子，二是把宁德的购买力引导到福州、漳州。
第一种因为一二手房倒挂，房少，地产商基本不需要分销。于是很多中介主要做了第二种工作。
宁德距离省城福州较近，不到100公里，高铁不到40分钟就能到达福州。
去年12月底，福州市发改委官网显示，宁德至长乐机场城际铁路（F3线）福州段环评已经过审。
种种迹象表明，宁德已经融入了福州1小时经济圈。
随着福州教育、医疗等基础设施不断提升，福州对宁德人的吸引力更是逐渐在加大。
宁德目前也有限购限售政策。多种原因之下，宁德人对福州市区这种每平方米两万元左右的房源，确实很感兴趣。
05
有些改变，必将发生
福州帝封江茉莉花公园 图片来源于网络
越来越多的宁德人在福州购房置业，福州也敞开更广阔的胸怀迎接着来自四面八方的人。
多年以前，安徽合肥楼市的一场启动，是由很多合肥的售楼部接到上海的来电号码开始。
然后，陆续有来自在上海的合肥人开始回合肥看房买房的时候，合肥本地人才意识到自己都低估了合肥房产的价值，土著本地人是跟在了由上海“返乡”的合肥人后面买合肥的。
没有福州土著城市空间包袱的一些宁德人，这一次选择帝封江楼市下手，是偶然，也是必然。
“零门槛”落户条件下，横盘多年的福州楼市，随着迁入福州人口的增多，必然也会发生这样或者那样的改变。
但“房住不炒”的前提下，福州楼市是否如各大中介说的那样已经春江水暖？
如果是这样，宁德人可能会在福州捞上一票。如果不是，现实也会让这些远征的宁德人在帝封江折戟沉沙。
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