在这场“板块排位赛”中,谁才是无锡最大的赢家?

文/邓 娟

元旦前,锡楼组织了一次团建。

▲锡楼团建餐,这只是6个冷菜的图~

“明年的市场,还是要往保守了去预判”——饭桌上田大叔说了这样一句话,席间的深沉让我记得颇深。

更深沉的是,在最近一个月里,类似的话他重复了不下于3次。

▲田大叔当时的表情大概也是这样的~

确实,房地产行业是时候认清一个事实,大热的风口已经过去了。

超一线及一线大城市,高昂的房价已经透支了老百姓的购买力;而二三线城市,第一波韭菜也都割得差不多了,尤其是经历过2017年那波疯涨的人,刚需吓得不轻,该上车的也都上车了。

就像无锡今年的行情,媒体、同行见面总爱说梅村鸿山的市场不错,到底“不错”在哪呢?

▲远郊板块也成了大牌开发商进驻的热门地段

讲白了,还是因为这些都在远郊板块,第一批地缘客还没吃完,眼下能靠地缘去化70%左右,但是外溢客的占比还是很小。

明年,还有没有取之不竭用之不尽的第二波第三波第四波买房人?这个可能就不好说了。

抛开规划利好因素不谈,因为学校、交通、商业这些不确定因素很大,一个板块能否让人看到未来、让人预见到天花板,还是要回归产业。

讲一千道一万,还是那句话:“长线看人口”。

我们可以看看无锡几大区域的产业情况,看之前不妨用一张表来感受一下彼此的综合实力:

梁溪区&经开区▼

身为“一城两核”的梁溪与经开,是无锡“现在”与“未来”的两大代表。

从经济产值上看,经开区对全市GDP的贡献率远低于老城厢,不过,毕竟才2岁,而且版图小、人口少。

但是从同比增幅上看经开区还是把握住了未来趋势,现代服务业很强,曲线呈上升趋势,潜力也比较可观。

惠山区&滨湖区▼

惠山滨湖两区都是无锡传统制造业的主力,而且经济产值实力相当。

但众所周知,冶金、机械、化工等产业在现代化转型路上,正遇转型阵痛期,尤其像胡埭、玉祁、洛社一带,零零散散的乡镇企业比较多。

新吴区&锡山区▼

这两个都是有着“国字号”的产业开发区。

新吴区有一个高新技术产业开发区,锡山区有一个锡山经济技术开发区,区别就是,一个是国家级高新区,一个是国家级经开区

这两者有什么区别,谁比较厉害?

简单理解,经开区是做大(主要指经济总量),高新区是做强(比如孵化新兴产业,带动产学研),一个决定着城市走多快,一个决定着城市走多远。

一般是经开区比高新区综合实力强一些,不过在无锡并不是这样,新吴高新区的经济产值要高于锡山经开区的,新吴全域的实力也是无锡市区NO.1。

这也恰恰就是新吴区有意思的地方,经济实力第一、但是唯一一个没有“新城”的区(主城梁溪除外):锡山区有锡东新城、经开区有太湖新城、惠山区有惠山新城、天一新城......

在轰轰烈烈的“新城运动”中,唯独新吴区是留白状态,它的实力或许正体现在这里。

相比之下,同样也有“国字头”扛鼎的锡山区这几年倒显得追赶速度不够,更重要的是,细细聚焦锡山区,会发现能挑大梁的角色也不多。

东亭+东北塘这两东板块与主城融入度高,产业发展、人口容量都非常成熟,不妨可以理解为是锡山区的老城区了,也正因为此,已无大拆大建的余地。

其次,云林虽然靠着荟聚得以“自立门户”,甚至有名“荟聚板块”,但是往南就出了锡山区的行政范围,往北又多是厂企和安置房,也是个半城半村的存在。

相比之下,锡东新城更像是锡山区的后起之秀,在资源倾斜下成长速度很快,在大型配套、地价房价等方面已经成为了锡山区的的领袖板块。虽然“名号”还盖不过太湖新城,但毕竟一个是市政府坐镇,一个是区政府助攻,锡东新城能有今日之成绩,已然不可小觑。

除了政策红利,锡东新城本身的产业底子厚不厚实呢?

我们以无锡东站为圆心,划定方圆3-4公里的范围,除了最醒目的无锡东站、地铁2号线作为大引擎,以及河流公园等天然景观资源,剩下的就是规模不等的多个厂企集中的园区。

南方国际电动车城、锡山电动车产业园......没错,中国电动车行业“全国看江苏,江苏看无锡”,这里就是中国最大的电动车生产基地之一。

据最新数据统计,锡山区电动车企业有400多家,包括近80家整车企业,年销量占全国的25%,在江苏省中占比更是高达70%,产业集中度非常高。而且经过近20年的培育发展,已经聚集了雅迪、新日、爱玛等一大批一线名牌企业,产品远销海外几十余个国家。

要知道,如果时间往前倒退10-15年,无锡电动车产业还没这么牛X,无锡靠着研发、展会两大杀手锏,干过了浙江、天津,坐上了中国行业第一的交椅。

当然,这是往事。

锡山区眼前的困境,或者说锡山区比新吴始终稍显逊色的难点,这是当下迫切应该面对的问题。

困境在哪?这一点,或许从锡山区最近召开的领导班子会议中能读出个几分——“培育新动能,转型新发展”这是锡山区委会议的重要议题,比较来看,新吴区的是“勇当诠释高质量发展全能冠军”。

新吴区是奔着高质量发展的引领者而去,而锡山区眼下要做的是转型、升级。

就拿电动车产业园区来说,即便已有产业集聚之实,但更要有产业裂变之质。如果缺乏高新技术牵引赋能,纵然厂企职工基数再大,也难以大幅度提质增效,抬升职工薪资水平,更难以企及锡东奔3万的房价。

九层之台起于垒土,当锡东新城的产业底子足够坚实,当传统制造业转型升级,当高新产业快速培育,当奥体来了,当北外国际外语特色实验学校来了,当15个先进制造业专业园区来了......

那时候,或许再也无人比较太湖新城、锡东新城究竟孰弱孰强,而是一声感慨“笑到最后才是赢家”。

▲图源锡东新城官微

未来的锡东新城,将会可以走多远、走多久?新城排位赛里,你最看好谁?