实探|山北卖3万的学府旁高端住宅社区,究竟长啥样?

前天山北两个备受瞩目的盘山河万物和山河万象公布了备案价(点击查看《14.58平,售价90万?单价高达7.2万,无锡学区房实在太疯狂!》),其中山河万物公布的13、15-17、20-23#房源,毛坯均价31510元/㎡,装修均价2250元/㎡,合计33760元/㎡山河万象公布的3-4#、10#、12-13#房源,毛坯均价29770元/㎡,装修2480元/㎡,合计32250元/㎡

3万+的价格比肩经开和锡东,在整个梁溪区都不多见。那山河万物项目怎么样呢?克李斯蒂实探归来,跟您仔细说道说道。(由于山河万象项目还没有公开对外售卖,也没有开放样板间,故主要讲山河万物项目。)

楼盘基本信息

楼盘名称山河万物

容积率1.9

车位数1039个,车位比1:1.40

物业公司爱情物业,物业费3.6元/㎡,科技运行费3.9元/㎡,合计7.5元/㎡

均价尚未入市,备案价毛坯均价31510元/㎡,装修均价2250元/㎡,合计33760元/㎡

拿地时间及地价:2020/6/23,地价16626.21元/㎡

周边配套

另外项目自带一所幼儿园和7500方的底商,售楼处1-2层也将改造为商业,3层将作为咖啡吧供业主使用。

待售楼栋预计首开7、13、17#,均为一梯一户,7#98平,13、17#西边套122平,东边套143平。

优势利好|配套全面,设计高端

山河万物位于梁溪区通惠路与运河西路交叉口西南侧,一共分为A、B两个地块,共准备建造17栋9-17层高的住宅,部分带有底商。目前主推的是靠近北面的A地块,共12栋17层住宅。据悉,项目预计近期首开,首开7、13、17#

1.主城区双地铁,自驾公共出行都比较便利,自带商业、幼儿园,配套完善。

山河万物所在的山北板块已经发展多年,周边有着盛岸一村、新欧风花园、二泉花园等成熟居住小区,也有恒大悦珑湾这种已经有一部分交付入住了的小区,所以周边的配套还是比较全面的。

尤其是交通配套,项目南面紧邻通惠西路、吴桥(凤宾路),东面是运河西路,西面是盛岸路,往北是凤翔高架,都是无锡的交通要道,虽然盛岸路平时比较堵一些,但是自驾出行还是非常便利的。

公共交通也不错,距离项目1公里多一点(从售楼处步行前往)有地铁3号线的盛岸站,将来也是地铁4号线(2021年底通车)的换乘站,所以也算是双轨地铁盘。

值得一提的是,项目北面紧邻盛岸菜场,老无锡人应该都听过“北盛岸南朝阳”的说法。盛岸菜场在无锡已经发展多年,几经搬迁,最终落址于此,里面有着400多户商家,涵盖了诸多品类和无锡老味道,可以说是承包了无锡的许多人间烟火气,平时买菜买生活用品都可以一站式解决。另外,项目自带7500方的底商,虽然不能做餐饮,但是也可以给业主提供更多的选择。

想要购物娱乐的话,距离项目比较近的商圈就是金太湖和苏宁天御,但是这两家都不怎么景气,主要以外卖为主,可以考虑去中山路商圈,自驾大概4公里左右。金太湖那边还有一个101医院,可以满足医疗需求。

当然,作为距离连元街小学惠山分校最近的两家新盘之一,山河万物周边的教育资源也很令人瞩目。除了众所周知的连小分校,通惠西路上还有一所无锡外国语(通惠西路校区),过了河还有积余运河分校。项目还自带一所幼儿园,具体班数未定。

连元街小学已经动工,但进度较慢

2.惠山脚下,运河沿岸,人文历史悠久,自然景观优越。

项目周边的自然人文景观也不错。

首先,项目所在的区域是早年间无锡米码头、布码头、丝码头、钱码头的所在地,也是无锡民国“小上海”之称的由来。可以说,就是因为米、布、丝、银行四大行当的盛行才造就了当年那个熠熠闪光的江南明珠。

其次,区域内的黄埠墩、惠山古镇、荣氏家族遗留下来的厂房等更是绵延百年的历史文化景点,乾隆下江南走的就是这条河道。

另外,项目紧邻运河,将来还需要沿运河给政府代建一个20米的绿化屏障,稍远一点还有运河公园这类休闲场所,是比较适合夜跑散步、周末游玩的。

3.一梯一户设计,带有一层4.5米高架空层+双入户大厅,属于高端改善项目。

据置业顾问介绍,山河万物是主打科技住宅的高端改善项目全部一梯一户设计,这个在无锡市场上还是不多见的。整个A地块采用了围合式布局,中间有一个8000方(大约19个标准篮球场大小)的中央景观和500米的塑胶跑道。

1楼设有4.5米高的架空层,根据不同年龄段设置有一米菜园、海洋球、共享影院、会客厅、茶室、书法等,业主们阴雨天气也可以有一个休闲互动的地方。

整个小区是全人车分流的,地上地下配备双入户大厅无感入户系统,安全性和私密性比较强,双入户大厅也比较气派。

4.五恒系统,大户型为主,配备遮阳系统。

重头戏来了,项目主打科技住宅,配备恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁五恒系统。恒温是采用天棚辐射和地源热泵,可以做到每个房间没有温差。再加上窗户的气密性可以达到7级,保温隔音都比较好,也就做到了恒静(样板间亲身感受,隔音效果确实比较好)。

恒湿、恒氧和恒洁是说可以让空气里的湿度保持稳定,在黄梅天比较有优势,还可以三次过滤空气里的PM10、PM2.5,让空气始终处于一个不用开窗也可以实现通风换气的状态。

另外项目还配备了小欧管家,可以语音控制智能家居。

项目还配备了一个遮阳系统,比较适合睡眠比较轻的人,可以在白天时营造夜晚的氛围,但是对于对这类需求不大的人来说就有点鸡肋了。

遮光系统,可以上下收缩

门口的智能面板可以实现邻里通话、儿童区监控和一键呼梯。

项目主打改善,户型设计也比较大,最小的98平,其次122平,143平是主打,后续还将加推165平户型,可以满足改善党们的要求。

143平户型图及样板间

122平户型图及样板间

项目短板|价格高、未知因素大

1.临近高架、河道、学校、地铁口,未来可能产生气味、噪音污染和道路堵塞。

凡事有利有弊,项目交通优势非常明显,自然也需要承担交通带来的负面影响。吴桥、运河西路、盛岸路都是平时车流量比较大的交通要道,所以可能会对临近的楼栋产生噪音污染和尾气污染。

盛岸路平时也比较堵,还有一个地铁站,上班下班的时候单车、电动车会比较多,通惠西路上还有一座无锡外国语学校,一到上学、放学的点,堵也是不可避免的。

另外,运河一到夏天可能会有气味产生。

2.紧邻菜场,可能会产生噪音和气味影响。

一般来说,市场里的摊贩往往需要很早来备货,运输新鲜菜品等,而项目北面紧邻盛岸市场,相邻的楼栋可能会受到早上的噪音影响。另外市场上生鲜产品、果蔬产品比较多,可能会出现腥臭、腐烂味道,尤其是夏天。

3.未知数——连元街小学惠山分校对口初中尚未确定。

这一点目前算是项目的一个未知数吧,严格意义上不能算作短板,但是还是要提醒一下大家,因为克李斯蒂明白,想买这里的很多也是考虑到了连元街惠山分校这个可能利好。

目前连元街小学惠山分校尚未建设完成,对口的初中是哪所也没有确定。按照现在来看,这附近的初中只有山北中学和积余实验,山北中学教学质量一般,而积余实验已经确定收积余运河分校的学生,连小分校的孩子去哪里还真不知道。据说在双河北面有一所规划学校,但众说纷纭,有的说会办一所名校,有的说山北中学要搬到那边去,具体如何尚没有定论。

好小学+好初中才是好学区,好小学+差初中就没什么意义了。(具体学区交付后以教育局规划为准)

4.价格较高,可能透支未来几年内的升值潜力。

最后一点,按照备案价来看,山河万物的价格着实不低,后期的物业费+科技运行费每平米也要7.5元/㎡,确实是比较高端的项目了,对准的圈层也比较高精尖。

目前山北在售的几个项目价格极少有超过3万的(洋房有),阳光城印月文澜的高层当初卖2.5万/㎡就已经让不少人惊掉了下巴。二手房价格也比较低,周围一水的老新村,山北后续能不能把二手房价抬起来?新房价格能不能维持在3万?单纯靠一个连元街惠山分校吗?现在的地价不就已经包含了可能的学区加持了吗?所以在克李斯蒂个人看来,在后续几年内,山河万物的升值潜力不大,保值应该还是可以的

当然,这是克李斯蒂个人的看法,欢迎大家在评论区畅所欲言。

链家网上的各小区均价

5.遮光系统比较鸡肋。

遮光系统乍一看可以自动上下,配合小欧管家语音控制有一种非常高科技的感觉,但是仔细一想,这其实不就是一个遮光窗帘就能解决的事吗?而且对于睡眠质量比较好或者白天没有时间在家睡觉的人来说,用到的机会确实比较少。

能不能下手呢?

先说答案,可以,适合手里有钱想要提高生活舒适度,又想赌个好学区的买房人。

首先,作为主城区,配套自然是方便的。项目还临山靠水,周围的人文景观也不少,1.9的容积率也还可以。

其次,小区一梯一户的设计充分保护私密性,空间利用率也比较高,恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁五恒系统那是实打实的拿money换来的居住舒适度,像现在这样的冬天起码是不用抖了,甚至还可以跟北方的小伙伴们“显摆显摆”,自住可以说是很舒服了。

最后,按照就近原则,项目划到连元街的可能性还是比较高的(此处不是承诺,一切以交付后教育局文件为准)。

至于贵,那是我们的问题,不是它的问题(抖个机灵)。但是对于想要投资的人来说,回报率这个东西是玄学,公说公有理,婆说婆有理。