18.28亿+11%自持、楼面价近1.9万/平 房山拱辰这宗地值得吗?

1月13日,2021年京城首拍落下帷幕。

本次竞拍的地块为北京市房山区拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085地块R2二类居住用地、B1商业用地、A33基础教育用地,挂牌出让起始价为16.73亿元,起始楼面价17325元/平方米。

同时该宗地采取传统的“竞底价”+“竞自持”+“高标准建设方案”,其中的居住用地为不限价纯商品房地块。

碧桂园、金地商置、平安、华发、首开+住总、中骏、中建一局 7 家单位在22轮竞拍之后,最终金地商置以18.28亿元的总价+11%自持将该地收入,溢价率9.26%,楼面价18974元/平方米。

地块先天不足

形状不规则、紧邻回迁房

根据北京市规自委公开资料,该宗地总建筑控制规模不超过97252.05平方米,居住用地、托幼类基础教育用地和商业用地的建筑规模分别为78639.86平方米、3286.12平方米,和 15326.07平方米,其中商业用地建筑规模占总建筑规模超过15%。

图片来源:北京市规自委公开资料

2017年,北京的“326新政”对商业、办公类建筑的分割单元面积、层高等做出了严格规定,不得采用单元式或公寓式的布局形式。因此,“326”新政以来,北京商办的去化难度一直比较大,而如果企业重资产自持运营,又会大量占用资金,影响现金流稳定。

同时,再看该地块的具体布局,明显可见,该宗地地块形状并不规整,两个居住地块之间,夹着“渔通圣泉”回迁房小区;另外,规模较小的居住用地旁边还有一个加油站。

图片来源:北京市规自委公开资料

一位上市房企投拓人士表示,近期北京要拍的地很多,他所在的公司并没有把注意力放在房山拱辰这宗地上,不仅是因为商业去化难度大,“地块长得丑”、形状不规则、中间为回迁房小区,也是重要原因。

对于地块未来的居住产品,而这又与同板块内的京西印玥形成明显竞争,并且京西印玥的地块更占优势。

区域竞品多 如何打好坏牌?

实际上,京西印玥的销售情况也并不算好。

据宣传海报表述,该项目在元旦假期共卖了218套房,但有业内人士表示,项目前期蓄客已经有一定时间,并且预售证共批了800多套房,相当于卖了不到三分之一。

更重要的是,除了京西印玥,板块内还有观山源墅这一别墅和洋房的混合体项目,去化多年,依然还有洋房在售。

同时将范围扩大整个房山西南五环外,就会发现中海寰宇视界、天资华府、长阳光和作用、华发中央公园等诸多项目也在嗷嗷待哺;

再扩大到六环外,那就是没地铁的青龙湖区域,还有金地大湖风华、西湖樾著几个“兄弟盘”,以及旭辉城、中骏云景台等项目仍在漫长的去化中;更别提快到河北的房山窦店、城关和长沟等区域的超级老盘了。

根据克尔瑞数据,截止到2020年12月,房山在售新房普通住宅(不含别墅)库存面积为78.61万平方米,可售套数为8501套,需要超过2年半的时间才可以去化完毕;

再加之2021年初刚刚取证的恒大御峰,以及尚未取证的中海寰宇视界,

所以说,即使不算上区域内大量的二手房,未来该宗地项目入市,也将面临非常大的竞争压力。

如何将坏牌打好,产品力和价格是关键。

同为“金地系”,金地商置对房山并不陌生,打造过长阳板块的金地朗悦,以及青龙湖板块的金地大湖风华。

但是与金地朗悦不同,如今该地块自身条件和外部优势,都不及金地朗悦。

明显看出,该地块距地铁很远,更多要依靠自驾和公交车等交通资源,并且周边没有拿得出手的教育和医疗配套。

图片来源:北京市规自委公开资料

所以,后续金地商置是在产品上下功夫,还是压低价格?

金地商置如何“打好坏牌”、“讲好故事”,值得行业内和购房人期待。