【独家】2020平顶山土拍报告:三方争雄,谁是赢家?

冷了,冷了,冷了……又热了起来!

降了,降了,降了……又升了上去!

庚子年,平顶山市区楼市发生了诸多的“意想不到”。

土地市场也是如此,突如其来的疫情,经济的严重下滑,三条红线的实施,都给土地市场带来了许多不确定性。然而,就是在这“不确定”的形势下,平顶山的土地市场呈现出了一种逆市中的强劲。

成交2000多亩 收入42多亿元

2020年,平顶山市区土地市场挂牌出让土地56宗,面积2568.758亩,成交40宗,面积2013.311亩,成交额42.7379亿元。

其中住宅及住兼商用地挂出46宗,面积2343.496亩,成交33宗,面积1870.031亩,成交额41.0082亿元。

商服用地挂出8宗,面积206.179亩,成交5宗,面积124.197亩,成交额1.6510亿元。

仓储用地和公共设施用地各挂出1宗,面积共计19.083亩,成交额共计787.7876万元。

2020年平顶山市区土拍情况汇总表

与上年度相比,成绩咋样呢?

2019年,市区挂出地块71宗,面积3125.592亩。成交44宗,面积1782.415亩,成交额42.3071亿元。

今年与之相比,2020年供应面积下降了17.82 %,成交面积增长了12.95%,成交金额增长了1%。(见下图)

居住用地:地价降了,但是……

先说住宅。

2020年,市区住宅及住兼商用地挂出46宗,面积2343.496亩。成交33宗,面积1870.031亩,成交额41.0082亿元。

对比一下前两年的数据。

2018年市区住宅及兼容商用用地成交29宗、面积1424亩、成交额35.59亿元。

2019年市区住宅及兼容商用用地成交33宗,面积1511.525亩,成交额39.71亿元。

2020年市区住宅及兼容商用用地成交33宗,面积1870.031亩,成交额41.0082亿元。(见下图)

与2018年比,2020年成交面积和成交金额分别上升了31.32%和15.22%,与2019年相比,分别上升了23.72%和3.27%。

单从成交面积和成交金额这两项数据上看,2020年均达到了近三年的最高值。

特别是与2019年相比,2020年成交面积23.72%的增幅是十分可观的,而成交金额却仅增长了3.27%。成交额的增长与成交面积的增长显然极不对称。

咱再把三年来市区住宅类地块的平均成交单价再比较一下——

2018年:250万元/亩

2019年:262.7万元/亩

2020年:219.29万元/亩

2020年与2018年比下降了12.28%,与2019年相比下降了16.53%。

看到没?2020年每亩宗地的成交均价在大幅度下滑。

地价在降,是不是意味着房价会相应下降?

情况并非如此。

虽说地价决定着房价,但房价的高低主要取决于楼面价。

再看看三年来市区成交住宅用地的楼面价均价的变化——

2018年楼面价均价:1274.28元/㎡

2019年楼面价均价:1171元/㎡

2020年的楼面价:1227元/㎡

与2018年比,2019年下降了103.28元/㎡,降幅8.11%。与2019年比,2020年上涨了56元/㎡,涨幅4.78%。三年的楼面价呈现出“V”形走势。

楼面价在涨,房价会下降吗?

那么,地价在降,楼面价为何在升?

问题在容积率上。

三年来市区成交住宅类用地的容积率每年平均是多少?

2018年:平均3.8。在成交的29宗地块中,容积率在3.8以上的达10宗,其中达到8的有2宗。

2019年:平均4.28。在成交的33宗地块中,容积率在4.28以上的达17宗,最高的达9.3。

2020年:平均2.97,在成交的33宗地块中,4.5及以上的仅4宗。

2018年市区成交居住类地块容积率汇总

2019年市区成交居住类地块容积率汇总

2020年市区成交居住类地块容积率汇总

在同样地价的情况下,容积率高,楼面价就低,容积率低,楼面价就高。

以原绢纺厂地块为例,2018年11月22日名门地产(平顶山)公司以512万元/亩的单价竞得该厂区19亩多地块,其容积率为5.3,楼面价为1449元/㎡。2020年9月11日,该公司以430万元/亩的单价又拍得该厂区69亩多地块,容积率为3.4,其楼面价为1897元/㎡。前后相比,地价降了82万元/亩,而楼面价则涨了448元/㎡。

容积率低,人口密度就低,居住舒适度就高。

显然,2020年成交的住宅类地块的宜居性普遍较高,毫无疑问,今年及以后上市的商品住宅会越来越舒适,这是2020年土拍带来的结果,也是本年度土拍最亮眼的一个特色。

商服用地:怎一个惨字了得!

先看看2020年的情况。

2020年市区商服用地挂出8宗,面积206.179亩,成交5宗,面积124.197亩,成交额1.6510亿元。

2020年商服类地块汇总表

再把近三年的数据比较一下——

2018年成交12宗,面积444亩,成交金额7.2亿。

2019年成交5宗,面积65.22亩,成交额1.8亿元。

2020年成交5宗,面积124.197亩,成交额1.6510亿元。

2018年-2020年市区商服用地成交情况表

以上不难看出,2019年与2018年相比是倾覆性下滑,而2020年与2019年比虽然在面积比上年猛增90.43%,但成交额却下降了8.27%。这说明商业地块越来越“不值钱”了。

有多么“不值钱”?比比成交均价就知道啦。

2018年:162.12万元/亩;

2019年:276.07万元/亩;

2020年:132.93万元/亩。

2020年与上上年度比,下降了18%;与上年度比,下降了51.85%。

显然,无论是成交面积、成交金额,还是成交均价,2020年都是最惨的一年。

其实,在2019年出让的地块中,有两块较为特殊,一宗是凌云路与和顺路西南的中骏世界城项目,面积195亩多,虽然用途是住宅兼商业,但其商业综合体和商业街的占地有三分之一左右,约65亩。另一宗是中兴路北段东侧的鸿瑞360项目,面积16亩多,其建筑下边几层是商业,上边是住宅。如果把这两宗地块的商业占地面积加上去的话,该年度成交的商服类地块面积约为146亩。

如此算来,在实际的商业用地成交面积上,2020年还是不如2019年。

从新城区的中央商务区迟迟不能推进,到位于中兴路与建设路交叉口的名门世家项目更改原商业规划,再到市区部分大商场极不景气的经营现状,一切迹象都告诉人们,经济形势在吃紧,线下消费在萎缩,商业地块在冰封。

重点:三方势力,变化惊人

六七年前,在市区拿地,几乎清一色的是本地房企。

四五年前,外来品牌房企开始在市区跑马圈地,但依然不是主流。

如今,较量了几年的外来房企和本地房企结局如何?本地房企中的国字头公司和民营开发商谁强谁弱?

先看看三年来市区居住类用地的数据。

本地民营房企——

2018年,拿地24宗,占比82.76%,面积974.36亩,占比68.43%。成交额26.463亿元,占比74.38%。

2019年,拿地23宗,占比69.70%;面积702.144亩,占比46.45%;成交额19.8372亿元,占比49.96%。

2020年,拿地9宗,占比27.27%;面积370.469亩,占比19.81%;成交额10.3588亿元,占比25.26%。

本地国有房企——

2018年,拿地1宗,占比3.5%,面积66.69亩,占比4.68%;成交额2.4亿元,占比6.75%。

2019年,拿地5宗,占比15.15%;面积387.807亩,占比25.66%;成交额8.7257亿元,占比21.98%。

2020年,拿地12宗,占比36.36%;面积771.947亩,占比41.28%;成交额12.8899亿元,占比31.43%。

外来房企——

2018年,拿地4宗,占比13.79%;面积328.85亩,占比26.89%;成交额6.714亿元,占比18.87%

2019年,拿地5宗,占比15.15%;面积421.574亩,占比27.89%;成交额11.1452万元,占比28.07%。

2020年,拿地12宗,占比36.36%;面积727.615亩,占比38.91%;成交额17.7594万元,占比43.31%。

很明显,以上三项指标,外来房企和本地国企均呈现出逐年大幅攀升态势。在拿地面积上,2020年本地国有房企已位居榜首。而在成交金额上,外地房企则名列第一。

外来房企在赶超

2020年外来房企拿地面积的猛增,与新华区的焦店智慧城市社区项目和卫东区的国际物流产业新城项目的推动不无关系。

东方今典吞下了3宗住宅类地块,面积269多亩。汇恒公司也拿下了3宗住宅类用地,面积118亩,两个公司共拿地382.352亩,占到了2020年外来公司拿地面积的52.55%。

外来房企品牌优势明显,项目推进迅速,销售经验丰富。开拓三四线市场,是诸多大房企的选择。就住宅类用地而言,2018年外来房企拿地的有恒大、建业、名门3家,2019年有中骏、碧桂园、建业、昌建4家,2020年有恒大、碧桂园、东方今典、汇恒、名门5家,外来开发商的数量上也在逐年增多。

2020年市区外来房企拿地情况表

本地国企在发力

本地国有房企2020年拿地面积的增长,则主要是新城区湖岸新城项目落地的结果。

2020年4月平煤神马集团控股的平绿置业在中央商务区西部片区一举拍下9宗地块,面积511.642亩,占到了本地国企拿地面积的66.28%。虽然该项目是与绿城公司合作开发,但平煤神马控股70%。

本地国有房企特别是有财政背景的投资类国有公司,其最大的优势是资金雄厚。虽然在项目管理、楼盘营销上相对经验不足,但与品牌房企合作开发已成为一种趋势。高新区的东鑫置业与碧桂园合作的凤凰城项目、建昌地产与华诚荣邦合作的瑞府项目以及平煤神马集团与杭州绿景控股合作的湖岸新城项目等,走的都是这条路子。

2020年市区本地国企拿地情况表

本地民企在萎缩

而本地民营房企的份额均在逐年缩小,在拿地面积和投入资金上,2018年占比分别为68.43%和74.38%、2019年分别为46.45%和49.96%、2020年为19.81%和25.26%,可谓是连年大幅下滑,就连参与拿地的公司也在急剧减少。2018年拿地的本地民营房企有18家,可谓是“十八罗汉闹鹰城”,到了2020年仅有7家拿地。

短短三年时间,本地民营房企就从当年的“绝对优势”沦落到了“人微言轻”的地步。在楼市转冷的形势下,部分民营中小房企的劣势就显现了出来,融资受限、营销老套、去化趋缓……让不少曾风风火火的本地开发商陷入了无力拿地或不敢拿地的境地。

2020年市区本地民营房企拿地情况表

2020年市区拿地达100亩以上的开发商有5家,而这5家公司中2家是本地国企,3家是外来房企。本地民营企业没有一家。值得一提的是,仅这5家拿地的面积已占全年成交面积的67.15%,成交金额占全年成交额的59.11%。

2020年拿地100亩以上房企汇总

2020年的拿地情况已告诉我们,平顶山楼市已开始进入快速分化阶段,各方力量也正在深度博弈,地方民营中小房企的生存空间受到挤压,市场正在大浪淘沙般地给楼市洗牌。

但这并不意味着大者恒大,小者必死。三道红线下,大牌楼盘也可能会资金断链,一味追求快周转也难免不让品牌形象坍塌。

而品质好、重信誉、资金充盈的一些“口碑”型地方房企的抗风险能力也不可小觑。三年来的拿地情况也印证着以常绿、广诚、领创、颐和美景等为代表的本地民营房企正在强势崛起。

各区比比看

市区五区,由于地理位置不同、定位功能不同、发展快慢不同,在土拍上也自然不会一样。

2020年各项指标排位如下——

在成交面积上,新城区第一,湛河区、新华区、卫东区位列第二、第三、第四;

在成交金额上,湛河区第一,新华区、新城区、卫东区列位第二、第三、第四;

在住宅类用地成交单价上,新华区第一,湛河区、卫东区、新城区列位第二、第三、第四。

在住宅类地块成交楼面价上,卫东区第一,新华区、湛河区、新城区列位第二、第三、第四。

四个区各有一项摘取了第一。

怎么不提高新区?这个区成交为零,可谓是流拍第一。

2020年平顶山市内五区土拍情况对比表(请旋转手机查看)

单看这2020年度的数据,显然还看不出前后的变化,所以在以下介绍各区2020年土拍情况时,笔者也把各区三年来的数据拿出来比较一下。虽然三年也很短暂,数据可能也说明不了什么,但起码能通过曲线让人看到一个变化。

湛河区:成交金额第一

2020年,湛河区供应地块20宗,面积875.835亩。成交13宗,面积662.318亩,金额159189.5205万元。其中住宅类及住兼商类用地成交12宗,面积651.99亩,金额158673.1455万元。公共设施类用地成交1宗,面积10.328亩,金额516.375万元。流拍7宗,面积213.517亩,占比32.24%。

湛河区2020年土拍情况汇总表

前面已经说到,在成交面积、金额、住宅用地成交均价、住宅用地楼面价四项指标中,湛河区分别排位第二、第一、第二、第三。

湛河区成交的地块主要集中在三个片区,一是稻香路南段以西片区,成交4宗,面积240.711亩,占该区总成交面积的36.34%。二是位于规划中的湛河新区核心区域的长江路西段路南片区,成交2宗,面积176.867亩,占该区总成交面积的26.70%。三是神马大道中段两侧及附近片区,成交4宗,面积167.92亩,占比25.35%。

湛河区2020年的土拍与前两年相比是个什么情况?

2018年-2020年湛河区土拍情况对比表

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此表可见,2018年湛河区土拍还是“垫底”的区域,四个关键性指标仅比高新区强些,但2019年就猛然逆袭了,成交面积和金额均上升至市区第一,但成交均价和楼面价仍然较落后。2020年虽然成交面积和金额均比上年度下滑较大,但与其他区相比,这两项指标依然保持名列前茅,且成交均价和楼面价也升了上来,分别排位第二和第三。

如果把黄河路中段以南区域划入湛河新区的话,2020年湛河区土拍的主战场仍集中在老城区附近,主要分布在姚孟大道和神马大道两侧。虽然这两年来湛河新区的推进力度很大,多条道路在施工甚至有的已经通行,而且还有高铁南站将落户该区以及区四大班子将搬迁至湛河新区等利好的加持,但开发商在湛河新区拿地还不是太热情。

毕竟,从生活配套来看,建造一座新城,不是三两年就能见效的。

新华区:成交均价第一

2020年,新华区供应地块12宗,面积509.407亩。成交9宗,面积453.4亩,金额11.1408亿元。其中住宅类及住兼商类用地成交5宗,面积352.944亩,金额9.8102万元。商服类用地成交4宗,面积100.456亩,金额1.3305亿元。流拍3宗,面积55.647亩,占比10.92%。

新华区2020年土拍情况汇总表

在成交面积、金额、住宅用地成交均价、住宅用地楼面价四项指标中,新华区分别排位第三、第二、第一、第二。

新华区成交的地块主要集中在两个片区,一是建设路西段路北的焦店智慧城市综合社区片区,成交5宗,面积304.115亩,占该区总成交面积的67.07%。二是位于建设路与体育路交叉口附近片区,成交2宗,面积近90亩,占该区总成交面积的近20%。成交面积虽然较小,但这一片区可谓是老城区最为核心地段,其中的一宗成交均价高达663万元/亩,是我市土拍史上最高的纪录。

与前两年相比,新华区是“进”了还是“退”了?

2018年-2020年新华区土拍情况对比表

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此表可见,从成交面积上看,新华区是连续三年在下降,好在成交额和住宅类用地楼面价三年来始终保持在市区第二的位置。住宅类地块成交均价则从2018年的第三跃升至2019年第一,且连续两年保持第一。

2018年新华区成交面积之大,主要得益于华耀城和恒大悦珑湾这两个项目,两个项目共计拿地440多亩,占到了当年成交面积的62.3%。

2019年该区成交的地块主要集中在老城区核心区域,其特点是“地王”频频爆雷,檀宫二期593万元/亩、鸿瑞360广场606万元/亩、华盛国际618万元/亩。

2020年该区土拍热点转向了焦店智慧城市社区,这个片区在不足2个月的时间成交了5宗地块,面积304.115亩,虽然这5宗地块都是东方今典旗下的公司拍得,但据说其他开发商也盯得很紧,预计今年这个片区仍会成为土拍的热点。

新城区:成交面积第一

2020年,新城区供应地块12宗,面积686.207亩,供应的12宗地块全部成交,金额10.7991亿元。其中住宅类及住兼商类用地成交11宗,面积662.466亩,金额10.4786亿元。商服类用地成交1宗,面积23.741亩,金额0.3205亿元。

新城区2020年土拍情况汇总表

在成交面积、金额、住宅用地成交均价、住宅用地楼面价四项指标中,新城区分别排位第一、第三、第四、第四。由于2020年高新区没有成交地块,以上几个指标中的排位第四,其实就是垫底了。

新城区成交的地块全部集中在中央商务区西部片区,12宗地块在4月21日至6月1日短短40天时间里一气呵成,且槌槌有声。

中央商务区虽然依旧寂寂无声,前景不太明朗,但平顶山西站高铁的开通,显然为这一片区的升温加了一把蘸了油的柴火。

其中,9宗住宅兼商业类地块是平煤神马集团旗下的平绿置业公司拍得,带有内部职工团购房的性质,地价较低,仅为144.34万元/亩。这便大大拉低了2020年新城区土拍成交金额、住宅用地成交均价、住宅用地楼面价三项指标的数据。其不仅落后于其他几个区的指标,与前两年相比也呈现出断崖式下滑的状态。

2018年-2020年新城区土拍情况对比表(请旋转手机查看)

从三年来的数据看,新城区的楼面价总体走势上是下降的,2018年为2268.56元/㎡,2019年为2041元/㎡,2020年为1004.73元/㎡。只不过平煤神马团购房的因素加大了2020年下滑的尺度。

卫东区:楼面价第一

2020年,卫东区供应地块10宗,面积430.559亩,成交6宗,面积211.386亩,金额4.8792亿元。其中住宅类及住兼商类用地成交5宗,面积202.631亩,金额4.852亿元。仓储用地成交1宗,面积8.755亩,金额271.4126万元。

卫东区2020年土拍情况汇总表

在成交面积、金额、住宅用地成交均价、住宅用地楼面价四项指标中,卫东区分别排位第四、第四、第三、第一。前两个指标在市区垫底,但楼面价却名列第一。

卫东区成交的5宗住宅类地块分布在2个片区,其中2宗位于建设路东段贸易广场对面,这一地段的优势十分明显,开发商争抢得较为激烈,最终溢价率分别达27.27%和22.73%,这也是2020年唯一一次土拍中两宗产生高溢价的地块。另3宗地块位于平安大道与开发一路西南片区,这一地带是我市重点项目“国际物流产业新城”的规划范围,3宗地块被汇恒公司旗下的两家子公司拿下。

在成交面积和成交金额上,卫东区2018年处于鼎盛时期,2019年下滑幅度较大,2020年则猛然抬头。虽然与别的区比仍处下游,但和过去比还是有进步的。

但在住宅类用地成交均价和楼面价上,2020年卫东区的数据出现了“剪刀差”的走势,一个下降一个上升。2018年至2020年的成交均价分别为303.25万元/亩、287.25万元/亩、239.45万元/亩,两年降幅达21%。这三年卫东区的楼面价则分别为1008元/㎡、1082元/㎡、1525.8元/㎡,两年升幅高达51.37%。

2018年-2020年卫东区土拍情况对比表(请旋转手机查看)

为何会出现这种情况?其实,前面已经提到,问题出在容积率上。

2018年卫东区成交的9宗住宅类用地由于不少地块在市中心区域,容积率普遍较高,平均达4.71,最高的达到了8。而2020年该区成交的5宗住宅类用地平均容积为2.36,最高的也就2.8。容积率降了下来,楼面价自然就升了上去。

据了解,国际物流产业新城项目规划总面积12.13平方公里,计划5年内投资300亿元,实现产值500亿元以上。实质上这是我市在市区东部又建了一个“新城”,这里的地块将成为卫东区今后土拍发力的重点。

高新区:流拍第一

2020年,高新区供应地块2宗,其中1宗住兼商用地,1宗商服用地,面积共计67.11亩,很遗憾,2宗地块均没有成交。这是2020年市区唯一没有成交地块的区域。

高新区2020年土拍情况汇总表

“零”成交,既在意料之外,也是情理之中,毕竟高新区不是以城市建设为主的区域,房地产开发仅仅是个“副业”,这也是该区挂牌出让地块较少的原因所在。

但“零”成交,并不意味着这一区域的居住需求不大,也说明不了这里不被开发商看好。

相反,前两年拿地的广诚美林里和建业春天里两个项目开盘以来的业绩告诉人们,这里的房子还是比较受欢迎的。同时,这里的房价也较为坚挺,其均价竟与东环路中段两侧的房价不差上下。

而且,2019年,高新区土拍的成交金额超过了新城区,楼面价名列市区第二,把新华、卫东、湛河三个老城区都甩到了后边。

2018年-2020年高新区土拍情况对比表

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对于高新区来说,2020年的土拍是一个寒冬,但不是有一句名言吗?冬天来了,春天还远吗?