土拍预告｜汽车南站面对面！双地铁在侧，未来要建……
新的一年，土拍市场有两个区域让人印象深刻，一个是新城区惠民小区东侧，另一个是陶楼山东侧，两宗地块均拍出了较高的溢价率。明天，徐州将再拍一宗地块，这宗地块位置相比较前两宗来说，更近市区，地段更好。
01
明日出让，含有住宅+商业，综合起拍楼面价3251元/㎡
该宗地块就是属于七里沟板块的2020-91号梨园小区东地块，该地块将于明天15:00正式对外出让。
该地块位于金山东路南、广大路北，东侧为新世纪装饰城，西侧为梨园路小区。
出让面积：70680.1㎡
规划用地性质：住宅、商业
出让年限：住宅70年；商务金融、零售40年；交通服务场站50年
容积率：2.56 ≤容积率≤ 2.85
绿地率： ≥ 25%
限高：住宅≤80米；
起拍总价：5.65亿元
综合起拍楼面价：3251元/㎡
根据出让公示得知，该地块分为A、B、C三个区域；
A区为城镇住宅用地，出让面积约3.08万㎡；
B区为商务金融、零售商业用地，出让面积约3.02万㎡；
C区是地下空间，为交通服务、场站用地，出让面积约9667㎡。
A区住宅部分与B区商务金融部分由广大路隔开，住宅限高80米，未来应该是高层产品，商业的建筑高度限高100米，该区域要再出一个百米商业地标？
02
未来将成为江苏淮海科技城的一部分！
地块出让有一定的限定，从中我们也看出来商业地块所对应的产业，地块建设要求：
地块B区将建设产业园，竞得人须引进生命科技、智能医学及医疗大数据等大健康类企业不低于 20 家；其中：须引进符合“彭城英才 221 重点人才计划”A 类人才创办或担任董监高的大健康企业不低于 3家，并至少一家为全国知名医疗服务机构，须全资拥有一家及以上国家卫生计生委关于医疗机构人体器官移植执业资格认定的综合性医疗机构；须引进符合“彭城英才 221 重点人才计划”B 类人才创办或担任董监高的大健康企业不低于 4 家。
产业园建成交付运营后，前三年税收分别不低于 0.5 亿元、1 亿元、1.5 亿元，累计实现税收不低于 3 亿元；以后 7 年每年税收不低于 1 亿元，累计实现税收不低于 7 亿元。以上 3-7项内容在地块《投资发展监管协议》中明确，由泉山区政府签订协议并负责监管。
由此得知，该地块商业区域未来将建设成为面向大健康行业的产业园，刚刚过去的2020年，大健康毫无疑问，是绝对的主角，疫情不光是一场黑天鹅事件，同时还推动了大健康产业的发展，根据相关产业研究院资料得知，未来五年（2019-2023），我国大健康产业，年均复合增长率将达到约12.55%，并预测在2023年我国大健康产业规模将达到14.09万亿元。
而这块地还不止如此，地块属于规划的江苏淮海科技城范围，江苏淮海科技城是徐州打造区域性产业科技创新中心“一城一谷一院一区”四大标志性工程龙头项目，也是泉山区实施创新驱动战略、打造“一城一港一区”园区铁三角的龙头项目。
淮海科技城在徐州老城区东南部与新城区之间，范围北至淮塔东路，南至三环南路（含三环南路南徐州工程学院校区），西至解放南路，东至迎宾大道，总面积约6平方公里。有矿大科技园、徐州软件园、2.5产业园等十几个载体平台。而之前所提到的梨园小区东地块，正处在江苏淮海科技城的区域内。
江苏淮海科技城项目总用地面积约19170㎡(28.65亩)，项目总建筑面积48400余平方米，其中地上总建筑面积37910余平方米，地下总建筑面积10500余平方米，配套建设道路、管网、绿化等附属设施。
2020年8月26日，江苏淮海科技城徐州软件园二期项目正式入场开工。
此时，淮海科技城片区注册企业3749家。入园企业中，世界500强7家、国内软件百强11家、院士领军7家、国家级高新技术及双软企业121家。聚集了华为、南大富士通、金蝶软件、灵匠科技、江苏邵悦电商、徐工电商、云仟佰3D医疗、佳生医药、艾易西（中国）、弗瑞仕、以中矿大岩土工程、北京清亦华知识产权等优秀企业。
江苏淮海科技城是徐州实施创新驱动战略、打造区域性产业科技创新中心的重大举措，对于提升徐州高端要素集聚力、科技创新支撑力、产业发展竞争力都具有十分重要的意义，未来，江苏淮海科技城发展如何，我们拭目以待。
03
双地铁、换乘站、三环路，交通优势很大。
地块靠近迎宾大道与金山东路，行车的话，从迎宾立交桥便可以进入东三环快速路，从金山东路可以达到三胞广场，地铁方面，附近有地铁2号线七里沟站，未来，地铁4号线将会在此站与2号线进行换乘，不折不扣的双地铁盘。
地块周边居住氛围也比较浓厚，附近小区较多，房龄多为10-15年，例如梨园小区（10539元/㎡）、新泉佳苑（13364元/㎡）、叶语田园（8333元/㎡），有一个例外是丰和园，2016年上房，目前二手房市场均价（18249元/㎡），至于为什么这么贵呢，除了地段原因，另一个重要因素就是产品方面了，本土开发商新盛的产品力，在徐州绝对有一定的话语权，很容易让人联想到郑州的建业、永威和康桥，假以时日，是可以在本土市场上和外来大房企掰掰手腕的。
地块附近较近的一次拍地则是在2020年8月27日，当天，2019-58号周庄及周边地块被徐州彭家置业有限公司（股东为国资平台徐州新田公司、徐州轨道交通公司）以7亿5000万元竞得，楼面价8841.53元/㎡。
这两宗地块都带有一定的商业体量，目前该地块只有一笔报价，完全在预料之中，毕竟地块的要求相当严苛。
未来，两宗地块将成为区域内唯二新盘，去化情况很看好，毕竟依靠着如此庞大的产业科技园以及众多亟待改善的老小区，所以非常建议想在板块内置业的购房者关注这两宗地块。
（本文所述内容仅供参考，不构成买卖依据，据此入市风险自担）
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