去年东莞土拍收入621亿元

□信息时报记者 叶虹

2020年东莞土地市场供应井喷式爆发。东莞中原地产研究中心近日发布的报告显示,东莞2020年商住地全部成功出让建筑面积达539万平方米,环比上升77%,创近7年新高;成交金额603亿元,环比上升74%,刷新历史纪录。

在二级市场方面,乐有家研究中心数据显示,2020年东莞一手住宅共网签64943套,同比上升35.2%;房价方面,一手住宅全年成交均价达2.42万元/平方米,同比上涨了21.0%。

展望2021年,业内人士认为,预计2021年住宅供应继续放量,整体供求趋向平衡,因此预计房价涨幅同比有所收窄。

商住地出让建面增长77%

受粤港澳大湾区规划落地带动全国各地资金涌入、东莞9镇高水平对接深圳先行示范区、深圳商住地供应紧张等因素影响,2020年东莞土地市场火热,全年商住地供地38宗地块遍布26个镇街,共21宗地块刷新纪录,15宗地块达到终次报价,同时成功出让多宗TOD地块。土拍市场竞争激烈,有14宗地块地房价比超过0.7,其中塘厦两宗地块地房价比大于1。

目前,资金实力相对雄厚的大品牌房企占据市场绝对主导,2020年外来房企占有率已达95%,世茂、深圳前海、鸿荣源、中梁等8家房企通过招拍挂首进东莞。

从开发商层面来看,在2020年土地供应放量情况下,佳兆业、保利、中海等多家土储不足的房企拿地表现尤为激进,竞拍激烈。其中,保利在拿地建筑面积和成交金额方面均成为2020年的“拿地王”;其次碧桂园夺得4宗地块,地块数量最多。

此外,面对土拍激烈竞争、高地价等情况,同时为减少资金压力和开发风险,2020年联合拿地、联合开发的现象越来越多,强强联合趋势更为明显。

网签近6.5万套上升35.2%

在全球疫情的影响下,2020年东莞新房市场仍呈现出供销双涨的局势,打破了前两年的低迷状态。乐有家研究中心数据显示,2020年东莞新增一手住宅预售610.38万平方米,同比上升39.3%;一手住宅销售面积达到744.19万平方米,同比上升36.9%,共网签64943套,同比上升35.2%。

乐有家研究中心有关负责人分析,这是自2016年第四季度实行新房限购政策以来,首次全年网签量突破6万套,打破了新房限购后新房市场持续低迷的状态,一方面是受市场供应量上涨带动,另一方面则是由于本年度新增二手房限购影响,部分购房者将置业目标转向了新房。

市场回暖,但供求关系却出现失衡,2020年全市一手住宅供需比为0.82:1,为近5年最低,促使房价上涨。持续的供小于求,让全市的库存面积再度走低,年末全市一手住宅库存274.24万平方米,同比下跌32.8%,去化周期由9个月降至4.4个月,已低于去化周期的合理区间。

一手房均价2.42万上升21%

2020年东莞住宅供求矛盾尖锐,叠加地市持续火热,推动房价持续上涨,同比上年大幅上涨15%。政府为了稳控房价,7月调控加码,但新上市项目备案持续走高,12月东莞洋房均价环比7月大幅上升18%。

乐有家研究中心数据显示,2020年一手住宅成交均价保持着稳步上升的趋势,全年成交均价达2.42万元/平方米,同比上升了21.0%,升幅为近5年最高。随着房价上涨,2020年东莞一手住宅套均成交总价上升至277万元,相比2019年增加了51万元,意味着一年之间买一套房子的首付增加了约15万元。

分区域来看,根据东莞中原地产研究中心统计数据,2020年东莞33镇街洋房均价普遍上涨,四成镇街均价升幅超30%,位于中心城区的石碣、万江、南城房价升幅位居全市前五。属于松山湖片区的松山湖、大岭山同样升幅较大。这些镇街均位于2020年热点区域,且供不应求形势严峻。位于临深片区的樟木头、凤岗升幅较低,主要是2020年新入市项目少,以及投资客转战松山湖片区和中心城区,房价上升较为缓慢。

全年网签量麻涌镇最高

市场整体行情的带动下,2020年东莞各大片区也纷纷铆足了劲。乐有家研究中心数据显示,一手住宅网签量表现你追我赶,水乡新城片区网签8972套,同比大升101.3%;东部产业园片区共网签12486套,同比上升78.0%,升幅紧随水乡新城片区之后;松山湖片区共网签15287套,同比上升54.0%,位居各大片区网签量榜首,超全市网签量的两成。

成交均价方面,城区片区全年成交均价2.92万元/平方米,同比上升36.4%,一跃成为一手住宅均价最高片区;滨海片区及松山湖片区也借助其自身利好与近期势头,促使一手住宅均价超越东南临深片区,分别位居第二、第三名。

具体到东莞各镇区,一手住宅网签量前三的分别为麻涌镇、寮步镇和塘厦镇,网签量第一的麻涌镇全年网签量近5000套,而同属于水乡新城片区的洪梅镇却垫底,网签量仅麻涌镇的零头。

二手房网签同比下降13.7%

过去5年东莞二手房成交量价走出了截然不同的道路,不断加码的楼市调控让成交量持续走低,2020年全市二手房网签跌至3万套以内,同比下跌13.7%,对比2016年更是下跌了53.7%。而根据乐有家研究中心监测数据显示,2020年全市二手房成交均价已达2.03万元/平方米,同比上升21.6%,对比2016年上升了73.5%。

随着房价上升,2020年东莞二手房套均成交总价上升至222万元,相比2019年增加了67万元,相当于现在购置一套二手房的首付。

2020年东莞六大片区的二手房交易,依然存在以城区片区为主,东部片区强,西部片区弱的情况,但随着西部的新区、港口等规划利好不断,水乡新城片区及滨海片区的二手房网签量在整体市场下行的情况下依然表现出了上升趋势,而其余四大片区中,东南临深片区受新政影响最为明显,全年网签量为6216套,同比下跌39.0%。据乐有家研究中心监测数据显示,2020年东莞六大片区的成交均价均有所上升,其中城区片区以2.32万元/平方米的均价排名第一,年度升幅也是领先其他片区。

从各镇区情况来看,二手房网签量排名前三的镇区分别为东城区、樟木头镇和黄江镇,前两名网签量更是在3000套以上。乐有家研究中心监测数据显示,东莞33个镇区中,32个镇区二手房成交均价在3万元/平方米以内,唯独松山湖成交价高达4.42万元/平方米,颇有一览众山小之势。

预计今年住宅供应继续放量

业内人士分析,受经济下行压力和减税降费双重影响,预计2021年东莞土地供应量增大。据东莞中原战略研究中心监测统计显示,过去两年东莞住宅新开工持续下滑趋势发生逆转,呈现大幅增长,2020年东莞住宅新开工764万平方米,同比增长37%,创近三年新高。2020年土地市场商住地成交建面539万平方米,同比增长77%,创近7年新高。由于政府要稳控房价,预计会推动市场供应的加大,推进旧改项目加快入市,加上许多开发商们都意识到近一年是供应紧张空档期,随着新拍地和旧改项目大量入市将带来供应量大增、竞争加剧,因此预计2021年住宅供应继续放量。

开发商方面,2020年许多开发商超预期完成目标,尝到甜头后将令到更多开发商坚定在东莞布局的信心,预计2021年房企抢地热情依然高涨。根据最新2020年东莞各片区土地评估价均同比2019年上升,大部分镇街升幅在6%~12%,将持续支撑地价高企。又由于政府卖地目标趋稳,预计土地供应量略有增加,但增加不会太大,整体上看土地供应量仍然偏紧,那么在僧多粥少的情况下,预计土拍竞争依然激烈,地价居高难下。

此外,在三道红线新规、高地价、高成本的压力下,加上僧多粥少、竞争激烈,东莞拿地逐步进入联合体时代,强强联合趋势增强,几家企业围标现象将逐渐增多。同时,也逼使部分房企转战旧改市场,推动东莞城市更新加快。

房价方面,2021年高价地项目、品牌项目入市明年增多,由于高房价下客户对产品品质追求变高,更关注品质和价值,购房回归理性,逼使更多房企做好产品升级,房企为获得更高利润率,预计大部分会顶着最高备案价进行备案,将推动东莞房价持续上升。又考虑到2021年供应放量,而需求萎缩,整体供求趋向平衡,因此预计房价升幅同比有所收窄。