北京买房:工作在三元桥,双井和朝青选哪里?

京城包租公,15年房产买家,爱叨叨,有干货,被粉丝称为“相见恨晚的买房导师”,已为5000+人提供优化买房解决方案。包租公不像其他自媒体,只有自身实力过硬,才能把问题说通透。我的实战经验会转化为对你有用的指导。

全网同名,咨询需搜名关注,后台精选问答如下:

01

提问:包租公,您好,我正在挑房,是用SFSD资格,是未来的婚房,属于刚需。要求是两居室,到达朝阳门(地铁6号线)和三元桥(地铁10号线)比较方便,预算总价700万以下,贷款顶多用350万,您有推荐的区位么?之前看过双井一带,印象深的有九龙花园、百环家园和华腾园,这三个小区怎么样?我有朋友住在青年路,也比较推荐那边。

请您从通勤、未来售出等方面,对比一下双井和青年路地区。先谢谢包租公指教!

回答:双井和青年路两个片区,直观上价格不同,产品特性不同。这两个区域都已经相对配套成熟的,未来更看好朝青。

先说下双井区域,700万标的,基本在九龙花园和华腾园来选。这种2000年左右的塔楼,小区品质和户型都比较一般。两者对比,华腾园略好,因为其社区较大,绿化丰富,居住环境更好一些。再来说朝青区域,其实还是有很多楼龄新户型好的楼盘可以选的,比如:国美第一城、珠江罗马等,综合的居住体验会比双井一片好。

双井、朝青具体房源推荐,公号咨询。

02

提问:包租公,你好。我又来咨询了。以下问题还请指点。我家情况是,在朝阳区民族园路附近,共有两套60多平米的老破小,每套价值500万左右。为了通勤方便,和老人一起住其中一套,另外一套出租6000元/月。我们两口子在怀柔区科学城,雁栖湖南的顶秀美泉小镇,买了商品房。这房子送同等面积阁楼,购买时120万,有20的公积金贷款,现价500左右。用来周末度假和未来养老用,也算是投资。现在子弹200W,有父母首套房名额,可以做接力贷,买房目的是投资保值,怕手里的现金贬值。有几个方案,您帮看看:

1、卖一套60平的老破小,还在民族园附近换一套大点的,比如,华严北里老房子,或华庭嘉园、马甸经典;

2、用手里的200W,做首付买华严北里,或十里堡,或望京,或者别的地方的老破小,投资用,买后直接出租;

3、买一手新房,买小户型投资升值;

4、卖掉怀柔的复式,加上手里的现金,买大点的二手房或新房;

5、投资外地。有人推荐了大湾区和南通。都有利好消息。

以上方案不知是否可行,期待你的答复。若有其他方案还请指教。

回答:看到你购买的顶秀美泉小镇,就能看出你目前的段位。你提问中多次提到投资,看来是想在房产上有所收获,但目前与理想还有很大差距。很多人买郊区养老房,向往恬静淡泊,与世无争,喜欢老式和慢节奏的生活。如果可能,谁都会喜欢这样的晚年生活。可是,真实的生活不是这样的。你再淡泊名利,也会希望留给子女更有价值的资产,想年老时看病更方便,孙子上学更便捷吧。如果继续持有顶秀美泉,不出意外,几年后会跑输大盘,家族的资产会相对缩水。

建议售出顶秀美泉小镇,因为不确定性太大。同时,不建议去大湾区和南通,容易入坑。拿着顶秀美泉的售房款,外加手头资金,你可以买到升值潜力好太多的房子,及时自住也会比怀柔方便很多。置换一套内部推荐板块,投资或者改善。剩余子弹去强二线城市,比如杭州,重庆等,涨幅预期更大。

03

提问:包租公,你好,我想改善,卖掉在石景山区京原路5号院的东西向三居室,买丰台区张仪村东海仪园的南北向三居室。可购买房源不多。有一套低楼层靠谱儿卖。我总担心低楼层太冷、太吵,采光不一定好,所以一直纠结中。请问我要不要下决心买呢?我们两人年龄60多了,已退休,不知道买低楼层会不会影响今后的生活。麻烦您帮忙分析一下。谢谢包租公!

回答:随着时代发展,房屋质量也在不断提升。

在传统公房时代,能有房子住就不错了,还敢挑三拣四。有人一辈子忍气吞声,就是为了最后能分一套房。为分房,各种剧情都可能上演。在这种大背景下,房子的施工方不会有什么客户意识,不仅工艺老旧,而且责任心也不强。

很多老楼都是砖混结构,即使有钢混的,工艺也一般。墙面薄,保温层和防水做的都不过关,冬天冷夏天热是普遍现象,几乎无法避免。我也住过这种老楼,暖气是串联的,尤其窗户多的户型,冬天供暖显著不足。可到了夏天又热成狗,恨不得24小时的空调不能停。有住顶楼的朋友,一旦到了雨季就担心,渗水算是轻的,有的时候甚至在阳台拿盆接水,和住平房一样了。

而到了商品房的时期,有了买卖的概念,人们的观念变了,老百姓既然是花钱买房,那就必须保证质量。

从1998年到2003年,也就是房改之后的几年。虽然房地产很热,但并不算好卖,就红火了一阵子,之后一直是疲软。在这种情况下,开发商如果不把质量做好,那就更不好卖了。所以说,1998年之后的房子,基本不用担心质量,2000年之后的就完全不用担心了,工艺和质量都能保证。从2006年之后,质量就更能保证了。这倒不是开发商的责任意识增强了,而是房价越来越贵,开发商和承建方都犯不上偷工减料了。

别看这些年房价涨了很多倍,但涨的都是土地价格,房子的建造成本涨的不多。,造价不仅没涨,反而因为新材料的出现还降低了。这种成本在房价中几乎是九牛一毛,开发商完全没有动力偷工减料。省不了几个小钱,反倒惹一堆麻烦,实在犯不上。就像东海仪园,2013年左右才入住,这种房的质量肯定合格,绝不可能出现严重的质量问题。

总之,低楼层可以买,当然要用到我们分享的方法,买到性价比。至于噪音和采光问题,是一定会有的,在价格合理的前提下,没必要太纠结。具体建议,公号咨询。

04

提问:包租公,你好,弱弱地问你一个问题,比较小白的,家里现有两套房,怎么样才能让这些房变成唯一呢?有哪些方法?谢谢包租公。

回答:在实际操作中,常用两种方式,赠予和LH。1)赠予,可将房子赠予自己的直系亲属,如父母、子女(有北京购房资格),需要交赠予税费,详细的说明内部有过解答;2)LH,夫妻各自名下有一套房,自然就是唯一,这里面不涉及税费。内部详解。

05

提问:您好,包租公,本人是非京籍在京工作,已连续缴纳七年社保,请问之前在廊坊市广阳区买的万达广场小区,100平两房,还有有商业贷款未还清。我工作单位在海淀区军博附近。2020年看了一段时间房子,想在石景山区买个老破小,总预算在350W以内。鲁谷永乐西区和古城附近的小区,不知道哪个合适?还有,我怎样可以买二套,在廊坊有过商业贷款记录,北京买房贷款按二套,直接买二套首付太高或者买总价低一些的。买北京的房需要卖掉廊坊的房,不知道什么时候出手合适?谢谢包租公!

回答:鲁谷版块,整体密度不高,街道干净,不缺公园,社区商业配套成熟,柴米油盐过日子很方便,但是现代商业缺失;古城版块,能做为一个承接海淀外溢人群的居住区,但也仅是一种看法,目前整体能级低。不管是古城,还是鲁谷的老破小,价值并不高,选择上建议看看其他区域,内部详解。买第二套,又想高贷,那就DYD。北京这一波你能上车就算不容易了,廊坊看运气尽快出掉,早点在北京上车。

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