大家好，我是东哥。今天，农历正月初七，东哥探盘正式开工。
首先，给您说一句：牛年大吉，恭喜发财！
我们传统的认知：过了春节后，新年才正式开始。
好吧，2021年已经正式开始了。
对于2021，你如何判断？你如何预期？你有何目标和理想？
你，还买房吗？
不管你还买房不买房，在看本文前，你先对号入座。
你属于下列哪一类人群？
1、未婚，在郑州还没一套房；2、已婚无子女，在郑州两口子还没一套房；3、已婚有子女，在郑州家庭还没一套房；
4、已婚无子女，在郑州两口子有一套房，想再买房改善；5、已婚有子女，在郑州家庭有一套房；但房子小了，想再买房改善；6、已婚无子女，在郑州两口子有一套房，手里有点钱怕贬值，想再买房投资；7、已婚有子女，在郑州家庭有一套房；手里有点钱怕贬值，想再买房投资；8、已婚有子女，在郑州家庭有一套房；但孩子快上小学了，孩子快上初中了，需要为孩子的上学问题，提前筹备；
9、已婚有子女，孩子都初中高中上大学了，对自己住的房子不满意，需要品质改善；
10、你是社会精英，年收入300万以上，从各种角度来讲，你需要“犒劳自己”或身份性消费，眼前的房子你怎么看怎么不顺眼，需要买房改善；11、你已经退休了，手里有点钱，觉得孩子靠不住。需要独立老两口养老。你需要考虑养老置业。
12、你和你的家庭，已经有了3—5套房了。你听了东哥说的“杀老母鸡养小母鸡”理论，需要重新进行房屋资产布局，需要卖，需要买。你要买新的“小母鸡房”。
你又属于下列哪一类人群？
1、你现在在河南省内地市譬如周口南阳驻马店商丘，你在那里工作生活，你想在郑州买房，成为“省会人”。
2、你现在在河南省内地市譬如周口南阳驻马店商丘，你在那里工作生活过日子，你想在郑州投资一套房两套房，听说可以赚大钱。
3、你现在在河南省内地市，也许在市区，也许在县城，甚至也许在村里种草莓种蔬菜，你觉得要提前为孩子考虑，在郑州买房。
4、你是河南省内地市人，老家也许在市区在县城在镇上在村里，但你过了春节就在外打工——嗯，你是打工人。甭管你是初中毕业还是本科毕业——也许你的老婆孩子在老家，你独自拼搏在外。外面的房子你买不起，你需要回河南买套房。毕竟，你觉得郑州还是河南最好的城市；毕竟，你觉得郑州的房价还不算高还能够够得着。
你又又属于下列哪一类人群？
1、你大学毕业，在北上广深打拼。你995，你是别人眼中的精英，但只有你自己清楚，靠自己在北上广深根本买不起房。眼看房价越来越高，你想想：算了，现实点。在老家省会买套房作为后备吧，也许短期内不回来，但毕竟郑州是国家中心城市。
2、你是外地资深买房老炮儿。你分析了很多。你认为郑州房价还是低的。郑州有很大的投资空间。而且郑州买房的资格审查太轻松了。你决定提前来郑州囤房。
为什么在文章开篇说这些呢？
核心是因为：你在买房前，必须先了解自己的需求。你到底属于什么类型，你买房属于什么目的，你的个人和家庭情况是什么样的——要知道：买房不是个人的事，而是家庭的事。甚至，买的根本不是房，而是家庭关系需求平衡的结果体现。
好了，明白这些，你就可以继续看文了。
很多人，其实根本不了解郑州。
特别是郑州的城市空间。
你必须了解郑州的城市现状和空间结构。你至少要了解郑州的一环二环三环四环五环是哪条路，甚至我建议你亲自开车转一趟——你不要说你没时间，甚至你一辈子只买一套房的大事，你怎么会说没时间呢？
我先送给你一个图，图里清楚标明了一二三四五环的位置。
但，我想告诉你，你不能呆板简单认为郑州一环二环内的房地产价值最高。郑州城市有其特殊性。
你要明白郑州“东强南动西美北静中优外联”的城市空间定位和城市发展逻辑。
同时，你还要明白，为何东哥说“理解郑州房地产本质，要用城市组团逻辑理解”。
你仔细看看下图。
同时，你还要理解东哥版的城市中心论。这才是郑州现在和未来的城市中心，也是郑州的房价高点中心。
如果你不理解，那就先接受。
好了，这是郑州城市空间的大概理解。
你一定要理解。你一定要亲自考察。如果你真的没有时间，我建议你至少要多看郑州地图。在电脑上手机上高德地图、百度地图软件都很好。
你不要告诉我你没时间。你刷抖音都有时间？你撸串喝啤酒都有时间?
好，咱们继续。
我知道你经常看文章说买房要买主城区的概念。且不说这个观点是否对，这个问题单独文章探讨，今天那就说说郑州的主城区。
关于郑州的主城区，每个人有不同的认知和界定。
版本1：郑州三环内。
版本2：郑州四环内。
是的，大部分人的认知范围和对郑州城市发展的预期信心范围，是郑州三环内、四环内。但我们要知道：目前郑州正在发展，郑州还要发展。郑州的主城区绝对不只是三环和四环。就好像，两年前叫喊“打死不出三环外”的人现在改口叫喊“打死不出四环外”。那么，再过几年后会不会再改口“打死不出五环外”呢？
我从没有三环党和四环党的认知。每个人的需求不同，对于买哪里的房，没有统一的答案，没有标准。适合的就是最好的。
目前郑州城市空间完全成熟的是三环内。正在逐步成熟完善的是三环和四环之间——当然，四环外也在快速发展，甚至某些区域比三环和四环之间还成熟。
目前郑州主城区住宅楼盘主体集聚于三环和四环之间。你可以重点关注。因为三环内的楼盘不多，要么就是价格很贵你买不起，要么就是品质很差你看不上。
下图是郑州三环和四环之间的范围：
PS：至于北四环是大河路还是什么连霍高速，就别纠结这问题了。毫无意义。房价不是完全以环线为准则的，他不是朝鲜和韩国的分界线，没那么泾渭分明。
好，我正式说出郑州主城区的范围（官方版）：
细化来看，就这下图的范围：
如果你是主城区派，就在这个范围买房吧。
这个范围就是：
西起西绕城高速，东至东五环；
南至南绕城高速，北至北五环。
认识了主城区，我们还要了解主城区外围组团的概念。
目前，郑州市下辖6个市辖区——金水区、中原区、二七区、管城区、惠济区、上街区，5个县级市——新郑市、新密市、荥阳市、巩义市、登封市，1个县——中牟县。
至于我们熟悉的郑东新区、高新区、经开区、航空港区，不属于行政区的概念，也就是说，郑州不存在郑东新区的户口、航空港区的户口、经开区的户口。但他们属于特殊编制。
我们通俗的理解，可以把郑东新区、高新区、经开区、航空港区理解为和其他区并行的概念。
在这些区域里，巩义、登封、新密，属于远郊城市组团，属于独立的房地产市场。
东部新城（中牟）、西部新城（荥阳上街）、南部新城（新郑+新密的部分）属于近郊新城，再加上航空港，他们就是郑州的主城区外围组团。
属于郑州房地产市场的主城区外围组团范围，就是如下图：
在这个领域内，我们用房地产组团的逻辑分析呈现，会更清晰：
另外，在这里有个特殊情况，就是平原新区组团。
平原新区处于黄河以北，属于新乡市。因其距离郑州很近，其购房客户和郑州有千丝万缕的关系，在房地产研究领域，平原新区市场也属于大郑州房地产市场的一部分。
你，懂了吗？
认识了郑州的城市空间，我们来说楼盘。
先看一张图。
在这个图里，我把郑州住宅楼盘做了详细的统计。整体上大郑州市场大概有450个左右在售待售住宅楼盘。还不包含小盘、尾盘、烂盘、烂尾盘、单位盘、家属院、内购盘、人才公寓、廉租房、定向开发盘等。
这个数量和体量，是非常庞大的。郑州房地产市场的供应量和成交量，在整个中国房地产市场里，也是属于前列的。这是一个蓬勃的健康发展的房地产市场。有很多TOP级房企觊觎这个市场，只可惜很多房企拿不到地，特别是在主城区拿不到地。
其中，主城区大概有220个在售待售住宅楼盘。
主城区外围组团大概有230个在售待售住宅楼盘。
也就是说，你基本要买的楼盘，就在上面显示的楼盘名单里。
当然，春节后今年新拍土地而上市的纯新盘，属于未知。本图无法统计。
下面开始说房价。这是很多人关心的问题。
很多人问我：东哥，XX盘的价格，是高是低？我一般回复是：市场价。
市场是检验真理的唯一标准。某个区域的房价，某个楼盘的房价，某个产品的房价，某个户型的房价，基本都是市场检验的结果。
供求关系决定房价。对于某一个盘而言，买房的人多了，他就涨价；买房的人少了，他就降价。然后，回到平均值。当他的价格低于价值平均线内，就会有更多人蜂拥而至。卖了一定的量，他会继续涨价。
就这么简单。
如何理解郑州的房价呢？
以下几点你牢记：
1、目前郑州主城区住宅楼盘的均价大概是15000元/平米。你把这个值作为参考，你买的主城区范围房子是在这个值之上，还是之下？
2、目前郑州主城区外围组团住宅楼盘的均价大概是8800元/平米。你把这个值作为参考，你买的主城区范围房子是在这个值之上，还是之下？
当然，这个是均值参考值。
洋房价格一般是同期同楼盘高层产品价格的1.2—3倍。洋房的一楼带院带地下室价格更贵。基本是标准层价格的1.6—1.8倍。至于值不值，根据你的需求。
当然，不同的区域，不同的产品，不同的品质，价差很大。比如，老三环内，从3万2的精装高层，也有1.25的高层。比如，白沙组团，有9000多的高层，还有2.5万的高层。
你永远要相信：一分价钱一分货。
我再给你一个郑州房地产市场房价地图（东哥版），作为你在郑州买房的参考。这样，你心里大概有个底了。
偌大一个郑州房地产市场，我们进入这个局里，眼花缭乱。
5000元一平的房子，有；
10万元一平的房子，有。
50平米一套的房子，有；
500平米一套的房子，有。
50万一套的房子，有；
5000万一套的房子，有。
刚需房，有；豪宅，有。高密度高层，有；低密度别墅，也有。
主城区房子，很多人买；主城区外围组团房子，也有很多人买。
我们不能说买主城区外围组团的人就是傻，买主城区房子的人就是聪明。世界不是这么非黑即白，各位一定要根据自己的需求、预算和目的去选择。
以下几个核心问题你要想明白：1、你兜里有多少钱？你能接受8000元一平的房价，还是10000元一平的房价，还是12000元一平的房价，还是15000元一平的房价，还是20000元一平的房价，还是30000元一平的房价，还是50000元一平的房价？先确定你的单价接受预期，再去寻找区域。
2、你的购房目的。比如，你要把学区放在第一，那就找现成的好学区房，甚至选择二手房。比如，你要考虑交通，那就考虑所买区域和你工作区域的关系。
3、投资和自住分离。
不要又想着投资，又想着自住。投资逻辑和自住逻辑完全是两个概念。同样的楼盘，面对投资和自住的不同需求，答案也许是截然相反的。
4、在未来面前，现在你买的房子，价格都是低的。
用时间证明，这句话是真理。
5、买定离手。
买完后，就继续努力工作，用心生活。对于大多数住宅楼盘而言，如果你买的是期房，基本都要在三年后才能交房。中间的房价涨跌，和你没关系。别天天一惊一乍。你只是自住，你操那么多心干嘛。就算是投资，投资价格反映在你买的房子的二手房市场上，而不是你邻居的新房市场上。
好了，今天的文章，没什么高深的理论，其实都是关于郑州买房的ABC基础知识和逻辑。
但恰恰这些常识和基础，很多人都不知。而所有的迷茫和痛苦，恰恰来源于本文所说的这些基本知识的匮乏和基本逻辑的混淆。
祝你买房愉快。
祝你买房开心。
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