高和资本陈国雄:从基金视角解读城市更新经典案例大兴大悦春风里

近日,GIC以股权转让的方式成功退出七宝万科广场项目引起业内广泛关注。在商业地产投资标的的选择中,俗称“大盒子”的购物中心类项目是最令人头疼的,原因有三:投资巨大而回收期长、电商冲击下实体商业失败概率大运营风险不可控、REITs通道缺失接盘者寡退出不易。购物中心的投资就像让大象戴着镣铐跳舞一样的高难动作,虽然曾经有万达“租售平衡”模式的出现,但随着市场的成熟,购物中心的投资依然是“皇冠上的明珠”,看着炫目,敢触碰的只能是少数派。

七宝万科这单有几个特殊因素或许无法复制:1、GIC的进入是参与万科的共同拿地开发,可以说是“原始股”,可以说拿的是“底价”(GIC退出的同时联合中标了上海另外一个商业地块开发,又开始了新一轮的投资);2、万科并购印力之后商业运营能力早已跻身一线阵营,也更懂得如何与资本配合做好资产管理;3、接盘方领展在香港最早发行REITs且聚焦于购物中心投资,因为有了顺畅的退出通道,近年来已成国内成熟商业物业的主力买家。以上也可以看出,这是一个“朋友圈”之间的配合交易,其默契也是其他家难以达到的。

相比而言,另外一个北京的案例或许有更广泛的借鉴意义,那就是大兴大悦春风里。这个项目改造之前是个典型没落的大盒子商业项目,地处北京能级相对较弱的南部郊区,旁边的商业均已散卖,原来引进的是王府井百货,但随着区域周边的商业竞争加剧(旁边有宜家的荟聚、凯德MALL和龙湖天街等),整个商业很快就陷入萧条。高和资本与大悦城控股做了一个非常巧妙的CO-GP组合来接手这个项目,短短一年多的时间就已经实现“旱地拔葱式的城市更新”(我在开业当天探店后脑海里蹦出来的第一反应)。资本与资管、国有与民营、理智与情怀、艺术与科技、首创与共生在这个案例里都有很好的体现。

2月25日晚,在这个项目开业两个月之际,我们特别邀请这个项目的资方代表高和资本的合伙人陈国雄来到佰仕慧资管课堂做了一期特别接地气的分享,以下就是他的课堂分享整理:

首先介绍一下我自己,我是高和资本这边的合伙人,10年就加入了高和资本,然后在高和负责投后的工作。进入正题,方勇总给我布置的这个作业的题目是“从基金视角解读城市更新经典案例大兴大悦春风里”。我今天的分享将分三个部分跟大家介绍:第一个部分是合作背景和合作基础的一个介绍,第二个部分是在改造过程当中的一些小故事,第三个部分是在这个改造以及开业的过程当中的我的一些心得体会。

合作背景介绍

可能在北京的朋友都比较熟悉了,这个项目地处大兴核心区域的一个传统商圈,项目原来的名字叫王府井百货,产权面积是12.8万平,地上6层,局部7层,地下二三层为车库。项目距离地铁4号线黄村西大街站有大约800米的距离,距离京开高速大约200米,项目周边辐射区域内的人口有44万人。从我们的角度,这个项目的投资策略就是对资产进行翻新改造,引入中粮大悦春风里的品牌和招商运营的资源,提高项目的价值和品质。这个项目从2018年的8月份就开始启动设计,11月开始拆除,历时23个月从清租拆除改造到2020年12月25日开业,当天就实现了1,500万元的销售额,超过5万人的日人流。

大兴大悦春风里开业盛况

大家可能关心这个项目里,高和和中粮分别扮演的角色是什么?简单的说,高和资本在其中负责投资融资,中期改造工程以及成本的管控,后期的资产证券化的退出工作,中粮则负责这个设计以及招商运营的工作。

(为什么高和会选中这样一个项目?)这个项目前身是一个典型的高杠杆融资型项目,(在收购前)已经处于不良的边缘,项目的负债率接近90%,在金融去杠杆的大背景下,偿债的压力非常大。它的负债有16个亿,(平均借款)利率接近10%,也就是说它的租金收益率其实是覆盖不了它的财务利息的。在这种情况下,高和和中粮是作为白马骑士的角色进入的,是赋能加共赢的一个初心收购了这个项目,原来的项目产权人也作为基金的股东参与到这个项目当中来。所以这个项目从一开始的合作就不是一个零和博弈的心态,而是合作共赢、共同破局

那么怎么样把这个的初心贯彻到我们项目文化当中去?这个其实是我们项目管理层的一个责任,也是一种压力。在这个项目的经营管理层里,我是担任了这个主管工程的常务副总的角色,我们项目的团队当中既有中粮轻资产管理的人,也有高和派出的资管团队,这种合作的文化能不能贯彻下去变成了我们首要解决的一个任务。

我们经营管理层经过商议,最后搞了一次拓展训练的团建,对于我们项目团队的使命愿景以及行为准则进行了充分的梳理和讨论。经过共同讨论以后,我们得出项目团队的使命就是“致力于商业地产城市更新,满足消费者对美好生活的向往”,愿景则是“最具温度的城市生活的缔造者,打造最生活的城市更新购物中心”,还有一共9条的行为准则,比如说这个心往一处想,劲往一处使,反对固步自封,刚愎自用等,明确了我们提倡什么,反对什么。

我们总结出来了这样的一个原则“有节制的情怀,有温度的资管”。通常逻辑,这个资管(要为财务结果负责)是冷冰冰的,而做商业运营呢又特别需要有情怀,所以这两个(不同基因属性的)团队经常可能会打架,所以呢,我们通过这个使命、愿景、行为准则的梳理,两个团队在思考一个问题的时候就会换位思考,这样就很容易达成共识。

改造经营分享

做城市更新,我认为至少应该具备三种能力:第一个是改造和运营能力,第二个是金融创新能力(包括从募资到退出以及不断完善金融结构及创新的能力),第三个是负责复杂的法律以及税务问题的解决能力。

(具体到这个项目)我们就是基于“改建筑,装内容,促流动,保历史”这四个原则,启动了项目的设计工作,我们聘请了美国的捷德来做建筑设计,室内设计则聘请了日本盖德来做,应该说都是国际一流设计团队来操刀的。大家今天看到这个项目的最终呈现,在东西南北有4个灯笼,都是借助了火神庙的“火”这个元素,把火和温暖这两个元素在建筑设计和室内设计的过程当中作为主线贯穿了进去,所以我们今天进入这个场子,会感觉到这个空间是温暖的,是有人文精神的。

这个项目的定位是“还原生活的社交本质”。客户的定位是25-45岁的城市中产阶层,倡导健康自然的生活方式和差异化的发展之路。项目引进了一共300多个国内外的一线品牌,其中有100个全国与区域的首进品牌及特色定制店铺,如MUJI,蔡澜港式点心,京东7鲜,星巴克的宠物花园店等。相比较传统的商业购物中心,3层增加了家庭卫生间,亲子体验、教育放在了5层6层,我们把这三层定位为亲子儿童家庭楼层,也增加了一些环保地胶地毯等暖心的一些细节。

家庭卫生间

整体上我们还是以留为抓手,拆改为辅助,打造具有人文精神的购物中心。这个项目一共拆除了楼板的面积2.1万平米,增建新楼板1.3万平米,基础的加固接近有2万平米,拆除了134根原有的结构柱,新增剪力墙柱356处,从地下一层打通到7层,开结构板洞近8000平米。这样才有我们今天可以看见的这个前山、后苑、樱花大道等街区式的场景,包括这里面还有春风里的智慧mall的一些设置,比如机器人咖啡等一些小细节,都是比较打动人的。

“前山”

“厚院”

这个项目对中粮和大悦城来说,是典型的开发型向资管型的一个转型,实现了这个物业的产权和经营权的相对分离,优化了企业的负债表,降低了负债率,保持了项目的操盘运作周期的稳健发展。

操盘心得

第三个部分是在过去的两年当中,和中粮的团队一起参与这个项目的投资、清租招商设计和改造开业运营的过程当中我的一些心得体会。

首先,在这个项目的运营过程当中,最直观的一个感受就是中粮的这个团队是有担当的,非常敬业,也愿意创新,非常讲效率。开业期间,这个团队差不多有一个月的时间,天天加班到晚上12点,这个工作量还是非常大的,这个打破了我原来对国有企业一些负面的看法。

这种合作的文化是非常非常重要的,不管是自上而下还是自下而上的,而且呢,这种团队文化非常的正啊,大家都是就事论事,我们的目标是什么?我们解决这个问题的目标是什么?然后,我们再讨论方法,就很容易达成一些共识,这里边包括朝阳大悦城的总经理李瑞,以及后来西单大悦城的总经理张硕,以及负责运营的总经理吴瞳啊,主管设计的雪容总,以及这些中层的核心骨干,都是主动的推动工作,不会等不会拖,不会扯皮,都是发挥主观能动性,快速解决问题。

大兴大悦春风里开业当日

其次,这个城市更新啊,它是一个非常复杂的系统工程。就这个项目而言,不单单是从改空间报规报批验收,在最高峰的时期,开业前一个月,我们整个项目差不多一共有3000人在里面同时施工。外边有做园林的、做幕墙的,还有这个地面铺设的,里边还有做精装的,做机电的以及所有的商户都在抢工期。这是一个非常庞大的一个大会战啊,大家想一想这些商户为什么能跟我们同步这个装修同步开业呢?这个就是中粮大悦城厉害的地方!大家都知道,在去年其实北京是遭受了两次的疫情啊,这个对我们的工期的压力是非常非常大的,我们后来经常调侃说,这个项目如果再晚个半天,就开不了业了,因为12月中旬又突发了顺义疫情,而我们开业前两天才刚刚取得25个商户的开业过检的手续!

另外,这个项目的开业也要特别感谢大兴区政府的大力支持和帮助。在这个报规以及开业的过程当中,他们都给了特别有力的支持。区长当时说了一句话叫“尊重历史,承认现实”,这个定性确实是非常重要的,因为大家都知道这种城市更新项目都有一些遗留的问题,比如说绿化率的问题呀、人防的问题啊、消防等级啊、抗震等级啊等等,(过于教条就会寸步难行)。

此外,还要感谢合作伙伴的配合。这近3000人施工的队伍啊,我经常想起来,我说我们最应该感谢的是我们在现场的那些工人。这里边有一个小故事,这个总包的这个负责人有一天跟我说,说他们的工长有一天看一个女工人,差不多40多岁,在干活的时候可能没有达到施工的一个标准,就说了这个女工人两句,结果这个女工人一下子就崩溃了,嚎嚎大哭。要知道在12月份的北京,外边的室外作业环境是非常差的,天非常冷(去年好像是北京有史最冷的),那段时间我是真心替我们的这些农民工心疼啊,我觉得他们是我们最应该值得尊敬的人,也最应该感受温暖。

最后说点感想,就是这个邻里关系(对于实体商业运营)非常重要。比如我们看到的广场舞的变化,原来这个项目我们在收购前这个现场广场舞是相对比较传统的,包括音乐和舞蹈都是很传统的一些广场舞,等到12月25日项目开业以后,我们忽然发现这里的广场舞发生了一些变化,音乐也现代了,跳舞的人们也换上了更漂亮的服饰,舞姿也更现代时尚了,还真是环境带来的潜移默化!我们相信这就是火神庙的星火传递,生活在延续又有提升,确实感受温暖。

大兴大悦春风里夜景

(最后回应一下主题,以基金的视角做城市更新),资管思维要全程导入,募投建管退每一步都要以终为始,我们的每一个项目除了为投资人实现良好的收益以外,还需要取得社会效益,为城市,为社区,为周边的人群啊,要打造美好的生活品质加把劲加把柴!城市更新的最终目的就是为了让生活更美好,就像我们提炼出来的项目愿景一样,我们要做美好生活空间的缔造者!我的分享就到此结束了,欢迎大家来现场交流切磋、批评指正!