今天不谈排名，不讲权重，只是诚心讲一讲怎么在青岛买学区房。
我把青岛的学区房分为四种，一是稳健型，二是成长型，三是没落型，四是伪学区房，剩下的就不是学区房了。
今天的话也许会得罪不少已经买学区房的朋友，但要我为了讨好公众而说违心的话我也说不出，大家多担待些吧。
01 稳健型学区之市南中片
传统的市南学区房分为西、中、东三大片区，其中东片区又分为东一、东二、东三、东四4个小片区。
市南中片是青岛学区的制高点，这一点没人质疑。
市南中片的公立小学有青岛市实验小学（江苏路小学）、太平路小学、大学路小学、文登路小学、德县路小学、莱芜一路小学，德县路小学、莱芜一路小学稍微弱点，另4所小学都是青岛名校。
市南中片对口初中是7中、26中、39中，在青岛初中里都属于上流水平。
市南中片小学、初中质量俱佳，是青岛学区房里的最优质选择，没有之一。
哪方面都好的东西，只有一方面不好，那就是价格太贵。青岛市实验小学、太平路小学、大学路小学、文登路小学4所小学的学区房最低买入价是200万左右，德县路小学、莱芜一路小学2所小学的学区房最低买入价是100万左右，而且这种最低价的房子面积一二十平，房龄六七十年，不能贷款。
这就对买市南中片的家长提出了明确的要求：手里有闲钱，家里有住房，买了只为了学位。这样的人，非富即贵，最低也是小康家庭。
因为这个特点，普通家庭硬要负债吃力的把孩子送进市南中片，一定要考虑你的孩子能否适应周边家庭优越的同学圈子。有时候花钱替孩子拼命挤进的“富贵”朋友圈，在为孩子挣得一批优质发小的同时，也带来了心理从小卑微的桎梏。
因此，我建议买市南中片区的学区房一定要量力而为，最低的要求是先有一套大点的房子，给孩子舒适的居住环境，然后才能在市南中片考虑学区房，除非你有实力买一套能够居住的市南中片学区房。你用于自住的房子一定要在市南或者市北区，一是因为市南中片的小学校车多只经过市南市北区，上下学方便，二是你在别的区住的话孩子在学校里容易受歧视。
在市南中片买学区房面积越小越好，总价越低越好，一套一二十平的房子你不会长期持有，上了学肯定要卖了，总价越低越容易出手。
02 稳健型学区之市南东一片
市南东一片区有嘉峪关学校、市南区实验小学、镇江路小学3所公立小学，学校质量排名也是这个顺序。
初中是59中。市南东一片区的初中、小学质量都比较优秀，尤其是嘉峪关学校+59中的王霸组合。
嘉峪关学校、市南区实验小学的学区房单价基本都在4万以上，镇江路小学学区房价格便宜点，尤其是靠北的亢家庄小区也不乏两万多的房子，当然镇江路小学也是三所小学里最差的。
我个人认为，嘉峪关学校+59中的组合，不如青岛市实验小学、太平路小学、大学路小学、文登路小学+7中、26中、39中的组合，市南区实验小学、镇江路小学与德县路小学、莱芜一路小学在伯仲之间。主要原因还在于，市南中片优质小学更多、名气更大，会吸引到源源不断的优质生源。
如果追求顶级学区房，应优先考虑市南中片的青岛市实验小学、太平路小学、大学路小学、文登路小学，其次嘉峪关学校。退而求其次，可以考虑德县路小学、莱芜一路小学、市南区实验小学、镇江路小学。
买青岛市实验小学、太平路小学、大学路小学、文登路小学、嘉峪关学校的学区房，面积越小越好，总价越低越好。
买德县路小学、莱芜一路小学、市南区实验小学、镇江路小学的学区房，要买那种能自住又总价低的房子。接盘这4所小学学区房的家长，手里钱都不多，有自住+学区的双需求。
03 成长型学区之浮山后
市南中片、市南东一片之所以称为稳健型学区，一是因为这两个片区的学校质量比较稳定，是经过时间考验的；二是因为这两个片区学区划片比较稳定，没有地方建新学校，也很少建新楼盘。
作为对比的是，别的学区多因为建新学校、重新划片、学校衰落等造成学区不稳定，这种学区多分布在市北、崂山这种本身为成熟市区又有地方建新学校的区。
下图是市北区的学区划片：
这里要说的第一个成长型学区——浮山后，即是上图中的市北G片区。
浮山后之所以能成为学区，是因为这里的初中。不止青岛，全国的大城市都是以初中作为学区判断标准的。浮山后现在有青岛第二实验初中和65中两所初中，这两所初中在近几年的中考成绩中都比较耀眼，尤其是在2020年中考：
2020年中考中，青岛第二实验初中在青岛二中的达线数量是50人，在青岛市内四区公立初中里排名第1，与青岛实验初中持平，超过26中、39中、59中、7中。二实验在58中的达线人数是62人，仍是特别优秀。
65中在青岛二中的达线数量是22人，在青岛市内四区公立初中里排名第6。这一成绩与7中持平，超过了崂山育才中学、53中、51中、5中等传统强校。
二实验、65中对应的小学是：桦川路小学、宁安路小学、富源路小学、同安路小学、福州路小学、市北区第二实验小学、崂山区第二实验小学、浮山小学。其中崂山区第二实验小学、浮山小学属于崂山区。
浮山后之所以是成长型学区，一是浮山后的学区质量还在上升期，近几年一年比一年表现好；二是浮山后近几年将会建好几所中小学。
其中2021年将会投入运营青岛第四实验初中（即浮山后一小区配套初中）和市北区第三实验小学（即同安路第二小学），明年可能会投入运营浮山后第三小区配套初中。
这些中小学的位置和小学的大致学区范围我都画在了下图：
浮山后学区令家长们担忧的有两点：一是怕青岛第四实验初中、浮山后三小区配套初中质量不行，二是怕浮山后三小区配套初中投用后会取消3校电脑派位（目前已确定青岛第四实验初中今年和二实验、65中3校电脑派位），因为青岛很少有4个初中参与一个片区电脑派位的，即使市南中片也才是3个初中参与电脑派位。
这种担忧很有道理，但也稍显过度忧虑，市北区第三实验小学原定招生服务范围为劲松五路以西、辽阳西路以南、劲松四路和同乐二路以东、银川西路以北区域，包含浮山后六小区（同乐二路以东）。
划片一出，浮山后六小区（同乐二路以东）的部分家长表达了不同意见，有不少家长为了让孩子上同安路小学，特意在这一区域买房，他们表示，同一小区划成两个部分不合理，希望能够调整。
市北区收到市民意见后，迅即调整为：将浮山后六小区同乐二路东侧区域作为同安路小学和市北区第三实验小学的共享学区（上图紫色方框内）。
并且浮山后一小区配套初中今年确定挂牌青岛第四实验初中，并传言有二实验副校长掌校，又把同安路第二小学定名为市北第三实验小学，市北区把浮山后打造成市北教育名片的意图已经“昭然若揭”。
这给我们一个提示：浮山后今后将是市北教育的一个招牌，谁都不愿意破坏它。所以，我认为，在青岛第四实验初中、浮山后三小区配套初中质量获得认可之前，4校电脑派位将是长期的大概率事件。
浮山后学区房单价从1.8万到4万都有，总价从100万以下到上千万都有，开放式小区和高品质小区也都有，可选空间较大。如果你想找到一个价格不高、能自住、学校又好的地方，那么非浮山后莫属。
对在浮山后买学区房，我有三个建议：
一是，浮山后的9所公立小学（含市北区第三实验小学）质量差不多，不要听信中介说哪所学校多好多好，那都是骗人的。在浮山后买房，越靠南越好，南边靠近浮山环境好点，更重要的是浮山后的4所初中都靠南，以后上初中方便。
二是，浮山后的4所初中都位于市北区，第二实验初中虽然紧邻崂山区的鲁信长春花园小区，但依然是市北的。现在崂山区的崂山区第二实验小学、浮山小学可以上浮山后的初中，不代表以后也能上，毕竟不是一个行政区。所以，在浮山后买学区房，优选属于市北区的。
三是，浮山后100万以内的房子都是套一和阁楼（有产权），150万以内有套一、阁楼和靠北的夹岭沟、保儿东山等几个小区的套二。我不建议买阁楼，即使他有产权、能上学，孩子住在阁楼里时间长了会压抑，而且阁楼不能贷款，以后不好处理。在浮山后买学区房，优选套二、小套三，其次套一，打算在浮山后长期住的话可以考虑新房和二手大房子，最次阁楼。
04 成长型学区之崂山育才
崂山育才已经不能算是严格意义上的成长型学区了，周围的小区已经渐渐步入中年，学区划片范围也很稳定，只有学校质量还在上升期。
崂山育才最大的优势是九年一贯制，这一点是上述学区不能比拟的。
崂山育才的学区房房龄多在10年左右，居住品质尚可，单价在3-5万之间，适合对居住品质和学校质量都有要求的家长。
05 成长型学区之启元学校
启元学校是青岛学区之中的新秀。
启元学校周边环境嘈杂、小区品质参差不齐，在这样的地方能够诞生新的学区，可见学校老师和家长的努力。
启元学校的质量要稍微弱于上述学校，但因为也是九年一贯制，可以当做学区房考虑，并且2020年也发出了学区预警。
启元学校的学区房价格在1.5-3万之间，建议优选品质小区，如保利百合花园。
在青岛买学区房一定要谨记一点，市南中片的顶级学区房可以只考虑学区不考虑自住，别的片区需要同时考虑学区和自住，也就是说除了市南中片外，别的学校质量已经不足于为了学校放弃居住舒适性。
还有一点要注意，启元学校周边环境比较嘈杂，适合对周边环境要求不高、对小区品质和学校要求高的家长。同样是2万多的单价，在浮山后只能买末流的老房子，在启元学区则可以买到品质小区。
06 没落型学区之53中小学部
把53中小学部放在没落型中，肯定会得罪很多人，但这是一个事实。
53中小学部曾经很辉煌，那时还叫师范附小，可近些年确实一年不如一年，纷纷被浮山后、崂山育才、启元超过。
53中小学部的问题不在学校本身，而在于生源，在于周边房子的老化。
53中小学部的学区房中房龄最新的应该是金桂小区，也已经是2002年的了，别的多是上世纪80年代的，连90年代的都很少，而且户型特别奇葩，150万以内基本找不到带正规客厅的套二。
这样的老房子自然吸引不到对居住环境有要求的家长，久而久之，生源固化、优秀教师流失，学校质量自然一年不如一年。
53中小学部没落的一个标志就是，前面说过学区主要看初中，浮山后因为初中好所有小学都被归为学区，而53中只有小学部被认为是学区，其他小学则为普通小学，也就是说大家对53中是不认可的。53中小学部在初中只有采取独立班招生和教学才能维持一点成绩。
这里需要做一个对比，市南中片也是老房子扎堆，而且房龄更老、户型更加奇葩，那为什么市南中片没有生源固化，反而能够吸引到源源不断的全市优秀生源和家长呢？
根本原因还在于，市南中片的学校质量值得家长舍去居住需求而只选择学校需求，53中小学部的质量还不足于使家长放弃居住舒适性。
我一直坚持一个观点，一个城市的顶级学区是不大变化的，变化的多是一般学区，随着学区房老化、生源固化，老的一般学区逐渐没落，新的一般学区逐渐崛起。上面说的浮山后、崂山育才、启元学校都是这样起来的，以后也会起来更多的学区。
07 伪学区之台六、平二
台东六路小学、平安路第二小学曾经是青岛市十大名校，不考虑初中的话现在也应该是。可没有好的初中彻底毁了台六和平二，2020年这两个小学都没有招满，还要去浮山后、错埠岭、启元那边跨区域招生，不能不说是一个悲剧。
和台六、平二相似的小学还有南京路小学、宁夏路第二小学、上清路小学、四方实验小学、鞍山二路小学等。
在越来越重视初中的现在，或许台六、平二这些小学已经不能称为学区了，这从他们对应的学区房价格上也能看得出来，已经和周边普通小学的房价差不多了。
08 郊区如何选学区房
我在《青岛市区和郊区中考、高考大比拼，市区孩子毁在了中考，败在了高考！》中曾经做过分析，青岛市区的高中教育并不比郊区优秀。
基于这一点，城阳、黄岛、即墨、胶州、平度、莱西的家长没有必要为孩子专门买市区的学区房，买一个本区市排名靠前的初中、小学学区房即可。
我认识不少青岛市区的家长，都在孩子高中时找关系去平度、莱西的高中上学、高考，也有专门把孩子送去高新区青岛中学上小学的。所以说，市区人费力挤进去的学区，郊区人还真不一定看得上。
最后做个总结：
市南中片和市南东一片，适合手里有闲钱、家里有住房、买房只为了学位的家长，普通家庭没必要放弃居住舒适度拼上“身家性命”买。
浮山后适合兼顾学区和自住的家长，选择范围比较大，居住品质低的和高的都有。
崂山育才适合对居住品质和学校质量都有要求的家长。
启元学校适合对周边环境要求不高、资金有限、对学校有要求的家长。
53中小学部建议谨慎考虑，市区的其他学校不建议作为学区考虑。
郊区的家长买本区市的优质中小学学区房即可。