未来房价是涨是跌?

未来房价是涨是跌?政策的暗示,你肯定没看懂。未来房价的趋势,都在这篇,你一定要多看几次,才可能会懂。

我们经常说的只住不炒,看似房子不涨可以肯定了。那是否会意味着倒逼现在的房价开始下跌呢?央视又发了声音。中科院的数据显示,预计二零二一年商品房的销售面积,将降低百分之二点三至百分之三点八,物以稀为贵。土地面积新开工规模将维持持续的高位。投资将保持中高位的持续增长趋势,而销售的均价,预计二零二一年是涨,而且涨幅达到百分之三点九至百分之五点四。过去平均几年,平均涨幅只有百分之八。这看似和房住不炒,倒逼房价下跌是不是矛盾呢?

销售均价上涨说的是均价,均价! 那么深圳如果和鹤岗平均,那么深圳要再涨涨,才能维持百分之三点九到百分之五点四的平均上涨率。所以你一定要了解到底是谁在平均谁。

核心城市肯定是要平均三四线城市的,南方城市要平均北方城市,新兴产业密集的城市要平均农业旅游业的城市,经济开发区、高新技术等新区城区平均了老城区,低密度矮楼层,新校区还有大户型的小区要平均高层,塔楼,旧小区,所以选房,等于选趋势,政策看地段,产业,挑身材和灵魂。选不好,你就有亏本的风险。

大范围降价也出现过了,普遍都存在一个特点,看懂你就知道如何避坑,那就是虚高的特点。比如环京的燕郊、固安等地,曾经利用人口产业红利高速涨价,在北京疏散了人群,疏散了产业,人口流入减少了。曾经炒的预期过高了,当然是要回落的。

再比如山东几个地级市,潍坊,还有县级的即墨市,已经下跌很明显了。这些曾经依靠经济高速发展预期涨价的房子,如今看来,已经被南方赶超的很明显了。炒房的也是炒经济发展的预期,结果没有跟上。

当年的四线城市,你去楼盘的时候,售楼小姐就给你介绍,高铁、机场等等建设的黄金地段,而没有给你介绍他的产业到底是什么样的。这部分房子未来很危险,交通方便,你以为是人口流入吗?如果结合当地产业的落后,那等于人口的外流,就是所谓的虹吸效应。以上三种类型的房子,报复性下跌会最惨烈。

但是,如果你盼望着一线城市大跌,好去在抄底,那基本不可能。为什么呢?我们先要打破一个认知,人口净流出,还有老龄化不等于房价下跌。有的人说未来年轻人都从家里继承很多套房子。所以下一代是没有买房的动力的。这说的很对,但本质还是人口的问题。但是要用平均来理解的话,记住平均这个词很重要。珠三角、长三角各个城市都是人口流入的,尤其是广东出生率全国第一。因为它有产业和经济支持,产业在哪儿,等于钱在哪儿;钱在哪儿,等于爱钱的人在哪儿。如果是你,应该会去这些城市。这样的城市会更适合居住。

人多,城市就要发展。医院、学校,公共环境,公益场所、商场、电影院哪个不是一座接一 座的建设,这就是所谓的配套不断在齐全。配套齐全了就得解决公交问题。智能驾驶,铁路、公交、轨道、轻轨都给上了,这不就出现了地段更好。

沪深广的磁悬浮建设,到底是为什么出现的?《建设广东国土空间规划》说的,12312交通圈,什么是12312?粤港澳大湾区,珠三角都是一小时交通圈:两小时覆盖粤港澳、浙江、江苏:三小时通达全国、东南亚等主要城市:十二个小时,通达全球最主要城市。如果说交通环境,决定了地段和地段,决定了房价,那这样的房子值多少钱呢?

再看一些产业落后的省市,人口规模下降不说,产业跟不上不说,就说配套。看看东北,211的大学有多少?就十一所高校,而上海一个市就十所,这怎么对比?为什么像成都、贵阳、常德,威海这些个城市比较宜居,人口规模够,生活又条件好,配套又足,而且压力还很小。

过去几十年,我们国家高速发展,靠的就是房地产拉动的。钢筋、水泥、建材、日化用品、家电消费无一不在。根据家电消费的群体调研,农村消费量排第一。还记得当年的家电进农村嘛,三四线城市排第二,大城市反而最少,为什么呢?城镇化建设就是让农村进城镇。人口基数来看,农村户口最多,他们要享受城市的教育医疗,那就得进城买房。那就要装修买家居家电用品等等。而城里的人好多都是有房子的,基数也比较小,尤其是三四线城市人,他们最多只是换换居住环境罢了。一线那就更少了,这就是城镇化建设推动房价,推动经济的结果。

但是,住建部文件明确的说了,老城区不再改造了。现在都开始加装新的电梯了,城镇化也彻底结束了。农村的年轻人口越来越少,三四线城市的房价你觉得它还会涨吗?

那未来到底哪些地方的房价还会大幅上涨呢?环顾全世界的历史来对比,才会更清楚。美国当年城市化结束的时候,是2000年左右。曾经一段时间,西弗吉尼亚州、阿肯色州、密西西比州的房子都不到三千元人民币,甚至有的地方可以白送,只要你是符合产业发展的人。现在在西弗吉尼亚州房价的中位数,核算成人民币才五千元每平米不到。这些州的特点是产业都属于农业、旅游业或服务业。他们也面临着人口流出,老龄化和人口出生率低的问题。

再后来,全世界所有的知名都市,虽然面临了这些问题,其实都没有受到人口减少的影响,房价该涨的仍然在涨。比如说德国老龄化非常非常严重,人口八千三百多万,四分之一是老人,可是柏林却是全球房价居首。而日本,也是老龄化人口问题最严重的地方,反而更多的把小城市的人赶到了大城市。所以人口下降,对一线楼市是有利的。危险的不过是,三四线小城或县城的房子而已。

在我们中国,小城和县城的房子,你觉得很多,其实盘子根本不算太大。一二线城市的体量大了去了,所以一线城市的房价事关金融安全。房价下跌的底线就是百分之二十到三十附近。一旦超过百分之三十,就会出现银行抵押资产缩水,为什么呢?因为大家买的房,首付比例是百分之三十,而百分之七十是银行付出的贷款。原本,你还不起贷款,银行可以把你的房子收走,银行也不会出现烂账的。可是一旦房价下跌超过三成以上,意味着压在银行手里的抵押物就比不上它当年借出的房贷总数。银行的资产就缩水了,就得对投放的企业抽贷。各个行业的企业资金链就会紧张,很多的企业就会降薪裁员。紧接着出现大面积失业。人没钱了,房价就会继续下跌,会把房子会退掉,进入了恶性循环。

银行收回的房子,跑到市场去卖,根本卖不出去。因为各家银行都在拍卖房子,卖的比买房的人多,只好互相攀比降价。这样一降价,更多的人干脆就不还房贷了。银行手里拿了一堆房子,根本无法变成现金,很多银行就可能出现倒闭的现象。这就叫做系统性金融风险。2008年美国次贷危机就是如此。

我们有了前面的案例,怎么能做到不预防呢?自古有钱的人,从来不敢把钱放到实体经济或者股市上去,经济下行的越严重,房子就会越抢手,尤其在中国。那他们买哪儿的房子呢?现在国家的政策就是以房价的空间来换取经济发展的时间。如何换?

还是告诉你前面说的两个字,最好的办法就是平均。挤出虚高的房价,让经济高速发展的地方房价稳中上涨。回归稀缺的价值规律。哪里的房子有潜质,就是稀缺的地方,因此多半在一线城市和核心的二线未来有很好发展前景的城市。房价现在是靠国家政策暂时压制,一旦放开限制,这些地方很轻松的就能翻上一番。而更重要的依据是政策。

在去年的七月中旬,工作会议已经明确了,房价要坚持不作为短期刺激经济的手段。这句话里专门写出了两个字,短期!不作为短期,那就意味着长期。