孙宏斌向来被视为中国房地产行业最能精准判断市场走势的“节奏大师”。2019年，他看似惊险地逆势出手并购，抄底多个项目为土储粮仓扩容。2020年，土地市场火热时他提醒要谨慎拿地；到了今年，他又开始乐观了：“调控让这个行业安全了”。
孙宏斌当然不是无的放矢。“三道红线”托管房企资产负债表之后，“黑马”频出的杠杆扩张时代注定渐渐远去，但中国新城镇化持续深入的市场红利依然给优质房企留下了稳定增长的空间。
如果要对优质房企的衡量维度做进一步的具化，今年在财报季先声夺人的融创是一个很好的观察样本。
稳健兼具成长
往年习惯于晚发财报的融创，在上周五率先于其他房企发布了2020年报。细细拆解，不难看出融创对这份财报的自信。
——足够领先的销售规模。融创去年合约销售额5753亿元，稳居行业第四。融创在核心城市保持领先优势，其中在杭州、重庆等12个城市销售金额排名第一。2021年，融创的目标销售额是不低于6400亿元。
——稳定增长的业绩。去年营收2305.9亿元，同比增长36.2%；归母净利创历史新高达到356.4亿元，同比增长36.9%。受益于业绩的增长，融创给股东的分红预计将达到76.9亿元，同比增长34%。
——稳健的财务指标。融创在去年的资本和债务结构显著优化，去年底净负债率大幅下降至96%，非受限制现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率下降至78%。两项指标成功达到“三道红线”政策标准，在一年期内超预期迅速降至“黄档”。
——强大的发展后劲。截止去年末，融创土地储备2.58亿平方米，土地储备货值约3.1万亿元，在房企土储货值榜中融创位于绝对头部。这些土储的78%位于一二线城市，平均土地成本仅约4270元，巨额潜在利润将在未来几年持续释放。
一个基本的共识是，当中国房地产进入整体无增长甚至负增长、行业倒金字塔式演进的新周期，新一轮市场集中度提升的受益者，将从那些战略笃定、财务稳健、竞争力扎实的头部房企中脱颖而出。
融创具备稳健和成长兼具的优质基因，同时还拥有其他房企罕与匹敌的土储粮仓。 “地产行业进入了好公司和头部公司的‘盛世年华’。”孙宏斌的潜台词不言自明。
超预期降杠杆
房企面临缩表压力之后纷纷主动或被动降杠杆，但腾挪空间的大小决定了各自降杠杆的成效，其中不乏房企业施出做大少数股东权益等明股实债的“花招”，或在降杠杆的同时陷入销售、业绩和买地齐下降的危险螺旋。
早在2019年，孙宏斌就公开劝同行放弃幻想，预判房地产调控将长期持续，以及依照限价政策和负债总量管理的监管要求，未来行业杠杆必然下降。这意味着，融创对房企增长模式转型早有心理预期，降杠杆也是融创长期战略的必然选择。
自2019年下半年起，融创结合自身发展阶段的要求，主动“降杠杆”， 不断优化资本结构和财务指标，执行更均衡、高质量的发展战略。作为头部房企，融创降杠杆的手段也更丰富、节奏也更从容。
最新年报显示，去年融创资本结构显著改善。所有者权益（净资产）大幅增长55.9%至1778.3亿元。这主要得益于融创自身业绩的稳步增长、分拆融创服务上市以及对财务性投资如金科股份股权的套现等。
与此同时，受益于加快销售回款实现稳定的经营现金流，融创账面现金增加至1326.5亿元，其中非受限现金及等价物同比增长26.7%至987亿元。
相对应的是，融创的债务结构经调整后在去年也明显优化，短长债比从2019年末的0.73下降到2020年末的0.43，短债大幅下降至916亿元，占总有息负债比下降至30%的行业低位。债务结构的优化，使融创的融资成本显著下降，去年新增有息负债加权平均成本同比下降了2.1个百分点。
对照“三道红线”的监管标准，2020年底，融创净负债率同比下降76个百分点至96%；非受限现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率降至78%。
短短一年时间里，融创已有两项债务指标满足标准，成功进入 “黄档”， 降杠杆取得了超预期成果。这不仅说明融创降负债的决心坚定，也说明融创丰富的财务工具箱不仅可以助力腾飞，同样可以实现出色的软着陆。
降档之后，融创的融资实力得到增强。按照“黄档”房企10%的有息负债增速，加上规模体量大，融创的财务弹性将更趋强韧，这为其在新周期释放更多长期价值奠定了扎实的基础。
长期价值待释放
衡量房企长期价值，首先要看“粮仓”即土储的规模和质量，其次要看综合产业能力。
土储是房企成长的基石。融创在业内向来以突出的拿地能力著称，近年来通过高质量并购更强化了土储的竞争优势。目前，融创拥有超过3万亿土储货值，家底之雄厚傲视业内，即使在头部房企五强中也拥有领先优势。
这些土储的质量也非常优质。融创的土地储备约78%位于一二线核心城市，在市场增量越来越向核心都市群集中的环境下，融创已经占领了未来市场的高地。同时，平均土地成本仅约4270元/平方米，在可预期的限价调控周期里，融创的低成本土储优势，既意味着比其他房企更大的利润空间，也意味着更大的销售竞争空间。
综合产业能力决定了房企成长的高度。最近几年，融创依靠高品质产品和服务持续领跑行业，地产主业经受住考验高质量发展，“地产+”产业能力日益凸显，融创服务、融创文旅、融创文化等均表现不俗，行业综合竞争优势进一步得到巩固。
去年11月，融创分拆旗下物管平台融创服务在港交所成功上市，被视为规模和成长性俱佳的物管行业龙头受到追捧。截止2020年底，融创服务的在管面积、合约面积分别同比大增155%、67%至1.35亿、2.64亿平方米。得益于母公司的强力支持以及多业态的外拓能力，融创服务规模扩张具有高度确定性。
从2020年业绩看，融创服务的盈利能力也在不断提升：当年营收达到46.23亿元，同比大幅增长约63.5%；归母净利润6.2亿元，同比大幅增长约129.8%。
融创文旅、融创文化在去年的表现同样可圈可点。
融创文旅结合“城市共建”战略，在核心城市落地包括深圳冰雪综合体、杭州湾未来主题文旅城等优质项目，已在国内落子39个城市。去年收入38.8亿元，同比增长36%；管理利润6.27亿元，同比增长311%。
在融创文旅众多产品业态中，融创冰雪依托四季运营优势，已完成市场提前卡位，目前布局全国18个城市，规划18个滑雪场，其中7个滑雪场已开业，总接待333万人次。目前，融创已成为国内最大的室内冰雪运营商。
融创文化围绕超级IP长链运营模式深度布局，优质内容产出卓有成效。2021年春节档，融创文化参投的影片《刺杀小说家》和《熊出没·狂野大陆》，分别收获超9.83亿和5.75亿的票房。
当房地产行业进入新周期，融创出人意料的降杠杆表现已消除了最大的不确定性，这也让其长期优势得到进一步凸显：战略坚定、“粮仓”殷实、业务矩阵表现强劲。用孙宏斌的话说，“好日子才开始”。
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