突然,本年度最尴尬的一次“房地产调控”发生

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如果中国楼市有年度尴尬奖。

我想江西省南昌市应该是2021年度该奖项的有力争夺者。

3月23日,南昌市人民政府办公室印发《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》。该文件全面涉及南昌房地产市场,包括优化土地供应结构,完善住宅销售定价机制以及改变土地出让方式等多个方面。

然而,没过几天,甚至还没等这份文件开始执行。

南昌就被打了脸。

根据权威媒体报道,在以上文件出台后,江西省政府负责同志马上代表省政府主要负责同志约谈了南昌市政府主要负责同志,责令南昌市立即纠正(该文件),消除负面影响,确保市场稳定。

这还不算完,因为除了省市负责同志,更为高层的“负责”的同志也来了。

据悉,住房和城乡建设部为了此事,即日已派出督导组赴南昌市现场督导。

很显然,这份一日游的文件,动了中国房地产调控的红线。

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这份捅了马蜂窝的文件,写了啥,惹得从国务院到省领导如此重视。

明白原委,还得从南昌市的限购政策谈起。

现在南昌的购房区域分为主城限购区和郊区非限购区。

对于郊区非限购区,是不是南昌人都可以购买。

对于限购区,本市户籍可以买两套。

外市户籍需要3年内在南昌市全市范围内连续缴纳2年以上个人所得税或城镇社会保险证明才能购买,而且补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。

实事求是讲,对于一个介于于二三线城市之间的南昌市来说,这个条件不能说是很宽松。

与之相反,从2018年开始,南昌楼市则一直在走下坡路。

从二手成交面积可以看出来,从2018年开始,整个市场一路下滑,从比较高峰的322万平方米一直跌到了去年的220万平方米,基本上下跌了三分之一。

二手成交不旺,我想新房市场一定也不会有多火。

所以,在2021年,南昌市政府想振作一下房地产市场的想法也在情理之中。

振兴楼市,有多种方法可用。

然而,最明显的方法,开放限购也许是个最快的选项。

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完全的开放限购,一定会被暴打,毕竟现在房地产开会,每一次都在提“房住不炒”,这种直接开放限购的调整,一定不被允许。

而,在房住不炒精神下,国家实际上为城市微调留了两个小门——城镇化和人才引入。

人才引入,整个江西都没有优势,推动城镇化成了必须选项。

于是,在那个打脸文件中,出了一个要命条款——推进大南昌都市圈居民购房同权进程。

一个介于推动城镇化和促使放松限购相联结的调控措施。

这是啥意思呢?

首先,就必须先理解啥是大南昌都市圈。

所谓大南昌都市圈指的是以省会南昌为核心的一圈城市和城镇。

这里面包括九江市,抚州市的临川区、东乡区,宜春市的丰城市、樟树市、高安市和靖安县、奉新县,上饶市的鄱阳县、余干县、万年县。

在这个大圈中,仅九江一市人口高达490万,共包含人口1790万,差不多占江西省总人口4500万中的二分之一到三分之一。

按照这份文件规定,只要是有这些城市的户口就相当于有了南昌市的户口,也相当于得到了南昌市的户籍购房资格。即使是没有这些城市的户口,同样你只要在这些城市缴纳社保或者纳税,同样也可比照南昌市缴纳社保和纳税待遇。

我查阅了一下,现在南昌市人口大约在560万,而这个大都市圈中的人口是1790万,这也就是说,按照这个政策执行,南昌市的可购房群体一下增加了二倍多。

这还不算完?在购房资格一体化之后,南昌市还推出了大南昌都市圈住房公积金异地贷款政策,并推动长江中游城市群住房公积金互认互贷。

客户多了两倍多,房子总量还是不变,又多了公积金支持,房价呢?

你可以想象。

对于此,似乎南昌市政府也留了后招。

在文件中,规定项目首次入市开盘去化率超过50%,可以申请年度5%以内的价格调整,也就是说给了开发商超限价卖房的机会。

一切的一切,都为南昌楼市打出一个漂亮小阳春的翻身仗做好了准备。

然而,千算万算,南昌市政府却少算了两条。

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首先,这个头不敢开。

你想啊?作为南昌,你开了都市圈购房一体化的先例,救了本地楼市的一时之急。

但是,你不想想,全国多少个都市圈呀。

仅仅1000万人口以上的都市圈,就达到24个。其中房地产状况冷热非常不均,比南昌楼市还冷的城市,大有人在。

一旦南昌开了口子,就无疑允许了所有大都市圈都能开了这个口子。

而所有的城市都开了这个口子,无疑意味着中国差不多所有的大城市打破了局部限购,尤其是像济南、青岛、石家庄、郑州等房地产下行期城市一定是趋之若鹜。

所以,南昌口子不能开,开了全国就收不住了,全国一旦收不住,会不会再次出现2016年全国城市大抢房的情况,谁也不能打包票。

于是,才有了23号出政策,24号官宣,25号政策作废,顺便还招来了中央房住不炒督导组。

因为它已经触碰到了国家级稳地价、稳房价、稳预期的红线。

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第二、失去了国家做城镇化的初心。

什么是国家推动城镇化和大都市圈的初心?大都市圈一体化和房地产又是什么关系呢?

当然是用房地产发展推动大都市圈一体化的落实,而不是制定大都市圈一体化政策来推动房地产的发展。

这个次序不能乱。

对于南昌大都市圈,从国家十四五的规划中可以看出来,差不多算是整个中国层次较低,整个南方最差的都市圈。

然而,你个最差的都市圈,产业没有一体化,交通没有一体化,配套没有一体化,却想第一个搞房地产一体化,房票一体化,购房资金一体。

这就明显不是国家搞大都市圈的初心了。

前几天,我写过一篇文章《这个全国都想来买房城市,限购悄悄放松一条缝》,说说了严格限购的长沙市针对市内55家重点企业,出台放松限购,扩大购房人群的政策,就非常的聪明。

因为,这个政策出发点是支持实业,其副作用才是扩大购房人群,一主一副十分政治正确。

然而,南昌呢?

一眼可以看出来,主要目的是支持本地房地产,一切围绕房地产出政策,这样就错了初心。

错了初心,就错了政治,错了根本。

毕竟,对于2021,房地产已经不是经济问题。

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