“史诗级”调控，楼市遭重锤。
智讯财经 作者 | 姜岫 发自深圳
调控风暴前，房抵经营贷再次成为楼市热频词。
昨日（3月26日），中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅三部门联合再发文，表示严禁经营贷违规流入楼市。
此前，北上广深几乎同步出手严查经营贷，江苏、杭州、海口等二线城相继跟进，叠加多重打补丁政策，利空了不少投机炒房客，同时也忙坏了闷头干大事的银行工作人员。
2020年最后一天，央行银保监会为楼市加码的两道铁索尚历历在目，现下“中招”的各城市银行又展开自查大扫荡，发现问题就处罚、整改，一茬比一茬狠辣。
而在多地对经营贷的严查监管下，被三道红线扼住喉咙的房企也出现业绩预警，多房企承认债务危机，洗牌与分化局面加剧，如何“像保护眼睛一样保护自己的现金流”，成了房企破局的关键。
风暴：
高频调控，围堵经营贷
从严开局的2021楼市，全国调控有多频繁？
据中原统计数据显示，1月42次，2月45次，截至日前，全国房地产调控已达110次。
一连串的高频动作，与北上广深和杭州等热点城市的学区与打新热不无关系。
如深圳年前传出福田百花片区一44㎡房龄超20年房源，楼市价超过半数A股公司；北京一50㎡学区房，挂牌580万，“房主头晚涨价20万，此次堵车又涨20万，最后620万成交”。
随后，一轮密集调控上演，覆盖面从二手参考指导价至新房积分购房，不但严堵假离/结婚，连带“社保巨子”也被迫退出舞台。
近日宏发万悦山的入市更是让打新人感受了一把史上最严资料审核，有网友直呼“宏发万悦山怕是‘被拒神盘’”。
然而残酷远不止于此，针对楼市违规贷款，首当其冲的深圳开始“秋后算账”。
据新华社报道，3月第二周开始，深圳金融监管部门已联合商业银行启动全面核查，向经营贷违规流入房地产市场亮剑，堵截“假小微”套贷买房，跨行追踪穿透到第三手，查处的力度与决心可见。
在对辖内银行自查后，3月23日，北京银保监局发布消息，称发现自2020年下半年以来，涉嫌违规流入楼市的个人经营性贷款金额约3.4亿元，占比约0.35%，相关银行目前正进行全力修改。
“史诗级”调控风暴，亦让不少炒房客被迫斩仓出局，3月初上海便传出多起被银行强行“抽贷”事件，某贷款人甚至被中信银行“勒令”于3月31日前归还所借500万，逾期除了罚息，还将承担诉讼责任。
距离深圳100公里外的广州，截至3月16日，自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户。
扩大至广东，辖内（不含深圳）发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户。
证券日报消息，截至3月17日，2021年银保监系统已开具680张罚单，其中有53张剑指涉房信贷违规。
昨日银保监会的再次出手，发文《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（以下简称《通知》），指出近期一些企业和个人违规将经营用途贷款投向房地产领域问题突出，影响房地产调控政策效果，挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。
《通知》不但提到多类信息交叉审核借款人资质，对银行内部与中介进行管理，建立中介“白名单”和“黑名单”，同时加强抵款期限管理，要求对期限超过3年的经营贷逐笔登记并定期进行核查。
这也意味着，以后想要通过接力贷、循环贷来延长经营贷周期这一做法或难再行通。
银保监会首次对经营贷提出如此系统性的监管政策，要求相关部门于2021年5月31日前完成排查工作，并加大对违规问题督促整改和处罚力度，进一步体现了对于楼市监管从严从紧的导向。
风雨欲来，着实也愁煞了一众入局者。
阵痛：
起底房抵贷代办江湖
“房抵贷”与“房贷”仅一字之差，前者一般指个人住房按揭贷款，后者贷款主体一般为小微企业。
房抵贷本身不违法，如果流入了房地产行业，导致楼市异动，性质就变为违法。
受疫情影响，2020年全球开启疯狂印钞，货币极速扩张，政府也在大力扶持中小企业，导致房抵经营贷大热。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，出现房抵经营贷原因有三：
“
一是经营贷贷款利率下行，已经低于房贷利率，出现明显倒挂；二是贷款期限拉长，出现循环放贷、先息后本、到期续贷等免资金过桥现象；三是贷款额度提升，从此前的房产评估值的五成，提升到七至九成。
“套利不难，只要有注册公司以及房产证，向银行抵押贷款基本都可以获批。”深圳一资深客户经理早前对智讯财经透露。
因为套利空间可观，深圳甚至出现了经营贷一条龙服务，故而在2020年4月，央行深圳支行叫停房抵经营贷，随后深圳市中小企业服务局、深圳市住建局、深圳银保监局、深圳市市场监管局通报房抵贷买房调查情况。
时隔近一年，房抵经营贷现象再次抬头，除了人性逐利外，本质也是一场资金掮客与中介等人群所操纵的一场高端游戏，如同千万“刚需盘”润四开盘现场，只见代持，不见刚需一样。
房住不炒主定调下，抑制经营贷、消费贷“输血”房地产的言论见诸报端，但依旧有人“顶风作案”，有时连是馅饼还是陷阱都傻傻分不清。
去年11月，据中国证券报报道，一则担保公司的广告，提到和银行存在合作，房抵贷可使200万的贷款一年期“节省”5万，后经记者调查，了解到绝大多数中介机构都是依托信息不对等赚差价，并非与银行存在合作关系。
那么事实确乎如此吗？
不可否认，出现这种问题，除了房产中介结构与小额贷款公司在其中推波助澜之外，根本原因在于，银行针对经营贷借款主体人审核不严所致。
这也是高评高贷、开虚假流水/收入证明、修复不良征信记录等传统贷款套路在楼市屡屡出现的原因。
在广东315曝光晚会上，广东电视台记者走访发现，广东仍有部分银行客户经理明确向客户表示可以使用经营贷和信用贷买房，并主动向客户“支招”，表示可“全额付款，房产证拿过来，然后再来银行借，借完以后再把贷款还给人家”。
李宇嘉认为，经营货之所以能够“瞒天过海”流入楼市，让贷款三查流于形式，主要原因在于银行内部的理财经理、客户经理与外部的资金中介（小贷公司、私募基金、投资理财平台、房屋管家等等）和房产中介合作，共同套取资金。
可见，防止经营贷违规流入楼市，加强银行审核力度才是根本。此次《通知》的出台，明确指出严查“空壳公司”，及建立中介“黑白名单”，重点强调穿透式检查，对于炒房客的震慑性不可小觑。
刹车：
治标，更要治本
亡羊补牢，不如将风控前移。
谈及如何有效杜绝贷款环节中所出现的乱象，复旦大学管理学院副教授刘明宇认为，尽量通过市场化的手段来引导金融资源的配置，避免金融资源在不同层次的金融群体中形成套利空间。
央视网评论文章则称，金融机构和中介在未来的经营活动中，更要把风控关口前置，而不是被动地事后扑火。
同时其进一步指出，资金收回过程中，个体自然要对投资品卖出，进而造成资产价格的扰动。既然审批发放中存在不科学、不精准的成分，那么，严查过程中就要特别注意轻重缓急。
值得注意的是，长远来看，房抵贷所需花费的资金成本是高于房贷的，且风险更高。
如2020年12月以660万拍出房产的蟹姐姐，当事人千里赴深炒房，在某中介机构怂恿下，去年4月以728万买入该套房产，又是买婚票，又是找小额公司垫资近500万，后面在突如其来的政策面前资金链断裂，还被高额利息压得喘不过气，不得已以血亏近200万而出局。
就目前市场来看，由于信贷紧缩，加上对违规流入楼市贷款的“秋后算账”，银行、贷款主体、中介各自承压，于房企而言，行业洗牌不断加剧，部分房企出现业绩预警。
包括云南城投、美好置业等，多房企发布业绩预亏；新华联、华夏幸福等房企相继违约。
在最新的房企年报季中，融信中国、招商蛇口、远大住工，利润均出现不同程度下降，最高达68%。
3月16日，2021中国房地产开发企业综合实力测评成果对外发布，万科、恒大、碧桂园依旧位列前三。
地产下半场，马太效应加剧，强者恒强，实力不济者，则渐次出局。
如何打好底牌不崩盘，实现转型与业绩扭亏，由负债8900亿减至1800亿，完美实现逆风翻盘的万达给大家上了形象一课。
不过尽管楼市通过种种辅助手段，以拧紧资金的水龙头，却不能控制大水漫灌下的货币龙头，热钱依旧涌动，至于归宿如何，且行且思，且悟且进。
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Wisdom News 综合报道