报告来了｜2021年1-3月重庆房地产市场研究与预判
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经济与城市发展
1、两
会：
经济指标预期回调，着重控失业，增就业，房地产行业转向全面去杠杆，大力推动发展租赁市场，发展壮大城市群和都市圈。
2、宏观经济：
国内经济运行总体延续扩张态势，投资高增，进出口超预期，消费高增长。
3、城市经
济
：
重庆多
项指标持续向好，城市发展稳步推进；重庆经济呈现稳定向好态势，高质量发展势头强劲。
4、行业指标：
重庆固投及房投增速持续上扬，发展活力强劲；重庆施工竣工增速呈较快增长态势，开发投资规模逐渐扩大。
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城市发展：主城扩容，川渝多项目加速融合
1、重庆新占位：成渝双城核心城之一，担起带动西部发展重任，发展上升至国家战略；
渝经济圈建设进入国家战略，成为“第四极”；规划发展方向以建设“西部融城”为关键，城市战略与国家战略一致。
2、成渝经济圈：川渝合力布局三大区域发展功能平台，成渝一体化发展加速。
3、重庆主城新格局：向北持续发展、向西开拓新区，双轴格局；重庆高新区将重点建设重庆科学城，两江新区将打造产业创新高地，形成多个创新生态圈。
4、主城扩容：21区构建“主城都市区”，区县发展迎来新机遇。
5、内部交通：重庆推动交通强国建设试点实施方案出炉，打造“轨道上”的主城都市区。
6、外部交通：重庆加速构建成渝地区双城经济圈综合交通网络，城市赋能迎来新契机。
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政策环境：“房住不炒，因城施策”的总基调不变，重庆政策环境较为宽松
1、全国政策：坚持“房住不炒”根本定位，调控总基调未变，22城集中供地遏制企业非理性抢地。
2、重庆政策：
“房住不炒，因城施策”的总基调不变，重庆政策环境较为宽松，第一季度以稳为主，后期政策整体持续求稳。
川渝两地人社部门签署《“十四五”就业重点项目合作协议》 ，十方面推动两地更充分更高质量就业。
重庆2021年房产税起征点上调至22106元 /平方米，首次突破2万元，总体来看，税房成交占比小，对市场影响较小。
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土地市场：2021年供地双集中，主城供地减少，市场竞争只增不减。
1、重庆市辖区一批次供应：主城供应体量占比超五成，区县缺乏城区常规地块。
2、主城一批次地块利润：悦来、界石等板块价值提升，土主、空港西等轮动发展板块机会显著。
3、竞买条件变化：控溢价—核心、热点区地块加设超溢价支付条件；促合作—不可后期入股条件放宽。
4、板块预期：需求逆转，高商占比地块不乏企业关注，错峰拿地，提升拿地概率。
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房地产市场：一季度成交恢复至19年水准，房价持续稳定攀升，商业以价换量，商办持续低迷。
1、商品房市场容量：房价持续攀升，成交回升至19年水准，全国房地产市场回暖，但各能级城市依然表现分化，重庆成交量居全国第三。
2021年一季度重庆商品房市场表现积极，随着疫情褪去，市场基本回归正常水准，2月春节长假及“返乡潮”对市场起到了一定刺激作用，房市热度不减，春节期间购房情绪升温，提振了楼市的整体表现。第一季度主城商品房成交547万方，同比上涨130%，与2019年同期持平；成交均价保持稳步上涨，第一季度均价达13150元/㎡，市场信心逐步恢复。
从全国商品房成交TOP10城市来看，相较去年同期，各城市商品房成交量全线上涨，重庆、杭州、广州、南京受供应端影响市场表现火热，成交量同比增幅均在100%以上。东部多省市发布“就地过年”相关激励性政策，在强化疫情防控的同时，客观上也促进了购房需求释放，中部地区、西部地区受返乡置业驱动，成交亦有不俗表现。
2、商品住宅市场容量：市场持续供不应求，成交已反超19年同期，价格稳步上升。
从2021年一季度重庆商品住宅市场表现来看，随着疫情褪去，市场复苏，2021年1季度住宅成交量492.71万方，相较去年同期上涨143%，略高于19年同期，整体表现供不应求，供求比为0.69。
从价格端来看，商品住宅价格仍然稳定上涨，去年疫情后客户对改善物业需求增加，房价同比去年上涨12%。
3、商品住宅区域分布：各区供销价齐升，江北区供销涨幅超300%；渝北巴南沙区三足鼎立态势持续，承担主城总成交量近六成份额。
…（略）…
4、商品住宅板块表现：
中央公园凭借规划利好成交量破40万方远超其他板块稳坐TOP1，二环热点板块热度较高，均价2万元/㎡板块数量增达6个。
与去年同期相比近七成板块量价齐涨，板块分化差异仍然较明显。
…（略）…
5、商品住宅存量情况：一季度市场表现供不应求，住宅存量下降，去化压力持续，渝北存量高企，江北、大渡口、九龙坡存量上升。
…（略）…
6、商品住宅业态结构：高层：洋房：别墅=6:3:1结构，客户置业需求改变，刚需高层市场份额持续被挤压，均价反超洋房。
…（略）…
7、商品住宅产品结构：产品集中度较高，高层和洋房经济型产品主导市场，别墅总价基本控制在250万上下。
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8、开盘认购：第一季度推案量相较去年同期明显回升，认购率经历最低点后反弹，二环新兴热点板块高关注度项目持续面市。
从推案量来看，2021年第一季度重庆主城区商品住宅推盘141次，共计推出126.58万方，整体活跃度较高，推售体量相较于近年同期仅次于2019年第一季度，作为疫情后时代的第一年，前期积压的购房需求持续释放，3月小阳春态势明显，推案量显著升高。
从整体认购率来看，疫情后客户观望情绪严重，加之去年市场大量供货导致有一定存货积压，前期预售存量分流，整体认购率持续走低，但今年开年客户购房信心回升，市场明显回暖，认购率有明显回升趋势，第一季度整体认购率已达49%，但相较2020年之前的认购率仍处低位。
2021年第一季度重庆主城新面市项目共计10个，多集中在中央公园、西永、土主、华岩等新兴热点板块，包括海成云境、北辰香麓、万科璞园等关注度较高的高价地项目，首开产品均为小高层及洋房，疫情后时代客户对于产品的居住舒适度提高，改善人居产品主导趋势明显。
从项目认购情况来看，首创禧悦学府临近轨道7号线站点，毗邻沙坪坝小学（在建），自带104Park商业，升值空间较大，蓄客充足，绿地重庆城际空间站自带17万方商业，未来周边规划配套齐全，整体户型适中，小面积段控总价，万科璞园无缝接驳360万方两江国际商务中心，标准四房居住舒适性较高，客户品牌吸附力强，首开去化率均在90%以上。
9、待面市项目：房企逐渐布局外环板块，多个外环板块项目将在二季度面市，整体仍是以洋房、小高产品为主力业态。
受供地影响，核心区土地供应愈发稀缺，目前主城多个待开新项目位于核心区外围，房企逐渐布局曾家、土主、鱼洞、界石以及北碚老城等边缘板块，共计有8个项目将在今年二季度面市。中心城区仅有两个待开项目，位于九龙半岛，分别是半山悦景和玖悦兰庭，稀缺性核心区住宅产品值得期待。
今年一季度多个项目相继面市，多集中在热点板块，市场认购率回升，二季度新项目接踵而至，尤其边缘板块项目为抢占市场可能推出较大力度的首开优惠，市场认购率会再度提升。
从产品业态来看，受地块低容化影响，多数待开项目容积率较低，项目规划小高层、洋房产品居多，整体市场改善业态竞争将持续白热化。
10、企业业绩情况：第一季度过半房企业绩完成度10-20%，后续销售压力仍然较大。
针对TOP级房企2021年第一季度主城年度销售目标完成情况统计，2021年第一季度过半房企业绩完成率保持在10-20%，剩余三季度仍有较大的销售压力，房企将更倾向于持续加快出货，回笼资金；约25%的规模房企完成度保持在20-30%区间，保持较优的销售节奏；13%的规模房企完成度30-40%，如香港置地、卓越、雅居乐等房企，第一季度积极出货，整体销售情况较好。在三道红线的规整下今年企业加大力度调整资金结构，持续积极“降负”，为参与集中供地积累资金实力。