▎专题分析丨By：世联评估
2021
背景：评估项目位于成都市某保税区内的物业，物业用途分别为冷库、汽车整车进口口岸检测线及集装箱堆场，估价委托人拟在特定条件下收回投资成本涉及该保税区范围内的冷库、汽车整车进口口岸检测线、堆场房地产首年净租金评估。
项目难点：估价对象位于保税区内，实际作为公共服务性质的物业使用，且现有资料不完整等特殊情况导致评估存在以下难点：
1、具体评估范围只能依据估价委托人提供的现有资料及介绍确定；
2、建筑物实际体量确定依据不充分，致使物业价值较难确定；
3、估价对象为保税区内的物业，同类物业租赁市场不活跃，可比案例不足，无法采用比较法确定拟出租物业的租金。
鉴于以上问题，估价师与估价委托人多次深度沟通，了解到估价委托人主要目的是确定在期望年限内和期望报酬率下收回其投入成本。
结合估价委托人的诉求，调查分析项目的自身情况及市场状况，鉴于项目特殊性，最终与估价委托人沟通确定技术思路，采用收益法倒算方式确定物业首年净租金。
技术思路：根据《房地产估价规范》，房地产评估常用方法有比较法、收益法、成本法及假设开发法。因同类物业租赁市场不活跃，市场可比案例不足，无法采用比较法确定首年净租金；结合估价目的和物业实际状况，假设开发法不适用，考虑到委托方的诉求，成本法适用性差。故本次评估考虑采用收益法倒算进行评估，可通过公式转换及测算求得租金。公式如下：
式中：
V一 现值
A一 每年净收益
Y一 报酬率
g一 净收益每年递增率
n一 获取收益的持续年限
一、现值V
根据客户诉求，本次评估目的是要收回投资，故现值根据项目重置成本确定。根据估价委托人提供的已有资料，其成本为估价委托人的实际投入，即该成本为项目的直接成本，通过沟通考虑增加了管理费、利息、利润等确定物业重置成本，在重置成本的基础上扣除折旧确定物业现值，故本次采用成本法确定物业现值。
成本法测算时有房地合估及房地分估两个路径，因本次确定的是物业整体价值，故选择房地合估路径。公式如下：
房地产价值（现值）V=重置成本-建筑物折旧
其中重置成本＝A+B+C+D+E+F+G
式中：
A—土地成本
B—建设成本
C—管理费用
D—销售费用
E—投资利息
F—销售税费
G—开发利润
（一）确定重置成本
1）确定土地成本A
因本次评估目的是为估价委托人拟在特定条件下收回投资成本而评估物业的首年净租金，估价委托人提供了实际取得土地成本资料，根据估价委托人要求，本次土地成本根据实际取得成本并考虑取地税费确定。
2）确定建设成本B
建设成本=勘察设计和前期工程费+建设项目行政事业性收费+建筑安装工程费+区内配套设施费+专业费用
a)勘察设计和前期工程费：包括市场调查、可行性研究、项目策划、工程勘察、环境影响评价等开发项目的必要支出。
b)建设项目行政事业性收费：如城市基础设施配套费、文物勘探发掘费、散装水泥专项资金等，根据当地建设项目行政事业性收费标准确定。
c)建筑安装工程费：为配套设施、土建、内外装饰及水电安装之和；根据估价对象房屋结构依据并参照《工程量清单计价规范》（GB50500-2013）及当地工程量清单计价定额确定。
d)区内配套设施费：包括道路、供水供电、排水排污、围墙、园林绿化、建筑小品和等附属物。
e)专业费用：包括工程监理、招标、竣工验收费等。
考虑到本次评估目的及物业的特殊性，建设成本根据估价委托人的要求及提供的成本资料确定。
3）确定管理费C
管理费用是指建设单位用于管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括管理人员工资、旅差费等，一般为土地成本和建设成本之和的一定比例测算。
4) 确定销售费用D
销售费用指建设单位在销售房地产产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项费用，包括销售人员的工资、奖金、福利费、差旅费、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费等，一般按重置成本的一定比例测算。
5) 确定投资利息E
包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用的利息，并根据建筑物体量及市场平均建设周期确定建设周期，投资利息根据LPR加点确定。
6）确定销售税费F
是指销售房地产应由卖方缴纳的税费，包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和印花税。
7）确定开发利润G
开发利润率按计算基数的不同可分为直接成本利润率（以土地取得成本及建设成本为基数）、投资利润率（以土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用为基数）、成本利润率（以土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用及投资利息为基数）、销售利润率（以开发完成后的不动产价值为基数），本次评估结合估价对象情况，选择成本利润率进行测算。
（二）确定建筑物折旧H
折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损。由于因起折旧的原因不同，建筑物折旧包括：
物质折旧：是指建筑物在实体上的老化、磨损损坏造成的建筑物价值减损。
功能折旧：是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值减损。
外部折旧：是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。
目前估价对象正常使用，不存在明显的功能不足或过剩，也不存在不利的经济因素、区位因素等外部折旧造成的对建筑物价值的减损，故仅考虑物质折旧，本次评估采用打分法确定物质折旧。
（三）确定房地产价值（现值）V
房地产价值（现值）V=重置成本-建筑物折旧
二、确定报酬率Y
报酬率的确定方法一般有市场提取法、累加法、投资收益率排序插入法等方法。因本项目为估价委托人拟在期望报酬率下收回投资成本，故确定估价对象报酬率为估价委托人期望报酬率。
三、确定收益年期N
收益年期一般为获取收益的持续年限，因本项目为估价委托人拟在特定年期内收回投资成本而委托评估，故本次评估收益年期依据估价委托人要求的年期（该收益年期短于建筑物剩余经济寿命及土地剩余使用年期）确定。
四、确定净收益每年递增率g
因估价对象存在一定的特殊性，同类物业租赁市场不活跃，递增率较难确定，本次评估通过调查正常市场上的冻库、堆场等物业的递增率，考虑估价对象自身物业特殊性综合确定估价对象递增率。
五、确定估价对象年净收益A
综上，根据公式，确定估价对象的首年净租金。
小结
本案例因物业具有特殊性采用收益法倒算的方式确定租金，在实际操作中，可根据项目实际情况采用比较法、成本法、剩余法等其他扩展方法进行评估。
世联-价值评估
世联于1993年取得深圳市政府颁发的第⼀张正式批⽂，获准开展房地产评估业务。凭借⻓期的专业积累，世联评估建⽴了强⼤的估价信息数据平台和资深专业技术团队，为政府、⾦融与投资机构、⼯商、企业、法院及私⼈业主提供物业评估、项⽬评估、可⾏性研究、⼟地招投标和房地产投资咨询、评估审核等多元化的专业评估服务。
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本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击【转载须知】查阅转载规则。
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