6月24日，郑东新区管委会网站上正式公布了《郑东新区中原科技城龙湖区域控制性详细规划》 批前公示文件。
注意这个说法：
郑东新区中原科技城龙湖区域。
这个文件的公布，标志着一直含混不清的北龙湖组团龙湖北岸土地控规得以明确。
我们先回顾下，最初最原始的北龙湖组团龙湖北岸土地控规是什么样的？
后来，中原科技城概念发布后，修改过的土地控规版本是这样的:
如今，官方发布的正式定型版本是这样：
结合北龙湖南岸既有的土地现状，整体北龙湖组团的“最终”逻辑是这样：
好，自2021年6月24日开始，我们讨论北龙湖组团的楼市及土地，理应建立在这个“最终”版本基础上。
我一块地一块地数了下。
到目前为止，北龙湖组团——中州大道以东，东三环以西；连霍高速以南，东风渠以北——的商品住宅开发用地，还有49块。
嗯，还有49块土地待出让，待建设。这还不包含前一段土拍万科、永威、保利新拿下的三块地；以及还没正式公布案名的绿城湖畔雲庐南侧的中海地块。
这49块地，详细位置如下：
其中，北龙湖组团湖南岸片区，还有14块住宅用地；
北龙湖组团湖北岸片区，还有35块住宅用地。共49块。具体见上图。
我又系统地梳理了这49块住宅用地。
整体有如下逻辑：
1、这49块住宅用地中，在龙湖外环北路北（魏河北）连霍南区域有10块地。他们的容积率基本是2.5。
相比较而言，这10块地素质较差，比较偏僻。
按2.5容积率，产品形态是小高层。
2、北龙湖组团湖南岸片区的14块地里，有3块地容积率为3.0。也就是图里的北三环南、龙湖外环西路东、龙湖中环西路西、龙湖内环南路（朝阳路）北的1、2、3号地。
按3.0容积率预估，产品形态为高层。
3、北龙湖组团湖北岸片区的35块地中，价值最高的是龙湖内环北路北侧从西到东的10块地。他们的容积率都是1.7。根据现场地块考察，部分房源可以在家看到北龙湖水面和金融岛。其素质不亚于北龙湖南岸的地块。
4、北三环北片区的35块地中龙湖外环和龙湖中环之间的15块地，容积率大多是2.5。产品形态基本定型为小高层了。如果想象不出来，就参考龙湖北岸中海云鼎湖居和鲁能公馆的感觉。
5、整体来看，这49块住宅用地，可建造7层以下洋房的地块有20块。建造小高层产品的地块有29块。
到目前为止，北龙湖组团楼市，已经发展了8年。
我系统给大家梳理一下：
1、北龙湖住宅楼盘，整体分为商品房和安置房。
安置房主要是3社区，14个院（地块）：龙兴嘉苑（3个院）；龙翔嘉苑（9个院）；龙源嘉苑（2个院）。
还有一个比较低调的还没交付的小社区，他在郑州老森林公园的东边。是森林公园拆迁安置项目。
其他是商品住宅。
2、商品住宅楼盘，主体分为三类：洋房；小高层；高层。按容积率来划分，主要是1.5、1.7、2.0、2.5、2.8、3。
我们先统计高层楼盘：（5个）
恒大悦龙台、正商善水上境、宏光揽境、东方御园、祥悦院。
他们的容积率大多是2.5和3.0.
再统计小高层楼盘：（4个）
亚新茉莉公馆、普罗旺世龙之梦（东苑）、鲁能公馆、中海云鼎湖居。
余下的就是洋房了。
容积率低于1.5的洋房：（20个）
融创中原壹号院、雅居乐御宾府、碧桂园豫府、中建柒号院、康桥诸子庐、中海九号公馆、正弘臻、保利珑熙、永威上和琚、名门樾府、正商珑湖上境、正商祯瑞上境、碧源荣府、荣盛华府、国投九栋、金领九如意、蓝城兰园、美景美之心。
其中，还有两个容积率低于1.5的，分别是青风院子和万众顺和禧。容积率均为1.32。
从规律来看，容积率低于1.5的洋房楼盘，大多集中于北三环以南，众意路以东，九如路以西，东风渠以北的区域。
容积率1.7：（20个）金茂府、永威上和院、正商珑水上境、正商豊华上境、建业君邻大院梅苑、建业君邻大院竹苑、建业君邻大院松苑、美林上苑、兰溪上苑、正弘瓴、冠景君悦湖、金茂如意府、建业海马九如府、绿城湖畔雲庐、普罗旺世龙之梦（西苑）、龙湖上第。
以及永威新拍地块、万科新拍地块、保利新拍地块、中海地块。
3、整体来看，目前北龙湖已经交付、建设中、待建设的商品住宅楼盘共49个。其中，洋房楼盘社区40个。
非常巧合的是，
目前北龙湖已经交付、建设中、待建设的商品住宅楼盘共49个；还有49块住宅用地待推出。49:49。
以现在2021年中的时间节点，来推断北龙湖楼市未来的走势逻辑，特别有趣：
1、目前北龙湖洋房在售楼盘主要有永威上和院、金茂府、正商祯瑞上境、正商珑水上境、正商豊华上境、美林上苑、永威上和琚、正弘臻、青风院子、绿城湖畔雲庐、金茂如意府等。
其他的盘，要么售罄，要么基本售罄，房源不多。剩余的基本为大户型。
当然，还有问题楼盘，比如名门樾府。
2、目前待推出市场的新盘是：万科新项目；保利新项目；永威新项目；中海新项目；建业君邻大院25号地。
3、后续N年内待推出的地块，就是今天所盘点的49块新地。
这个N是多少，我不知道。
据可靠消息，2021郑州第二批集中土拍名单里，北龙湖将要推出3块新地。
4、当我们讨论北龙湖的房价时，我们一定要建立在逻辑基础之上。这个逻辑基础的核心是：我们不能简单用加减法去推论北龙湖房价的涨跌，必须把你当下看到的价格放在所对应产品所在的楼栋、位置及产品类型上。
要知道，北龙湖洋房楼盘本身产品的价差，非常大。由于楼栋不同，位置不同，户型不同，精装毛坯不同，价差上万很正常。你看到这个阶段所推售产品的价格比之前贵了8000，不能简单得出楼盘价格上涨了8000的结论。
房价，不是这样理解的。
5、目前北龙湖卖了N年还没卖完的剩余产品，大多是220平米以上的大户型。大户型，在北龙湖市场也是难卖的。
这是真的。
在二手房市场上，更是如此。再次告诫：如果你要是投资，不要碰这种大户型。根本没有流通性。
6、我推断：未来北龙湖新的49块地，其户型面积会越来越小。走量才是关键。其核心是控户型面积，控总价。
嗯，北龙湖市场的总价原则很关键。谁卖谁知道。600万——800万之间的洋房是抢手的。450万——600万之间的精装小高层是抢手的。
7、你有没有发现：在2021年中的后楼市时代，郑州开始出现了很多450—800万之间的市区精装大平层产品，譬如华润金水东路城市综合体项目；譬如未来天奕项目；譬如万科金水项目；譬如瀚海晴宇西边的银河湾项目。
新的竞争格局开始产生——北龙湖产品与其他区域豪宅产品的竞争。
记住：不是北龙湖所有的产品都是豪宅。很多，只是改善型产品。
8、理解北龙湖产品价格，给你三个数值：
32000元/平米；45000元/平米；60000元/平米。这三个价格代表了不同的品质，不同的选择。
你去悟。
9、人人都爱北龙湖。加油吧，少年！抓住时代机遇，成为New Money，北龙湖属于你。
本文完。
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