01
房地产政策：
█武汉市住房保障和房屋管理局发布楼市新政
4月27日，武汉市住房保障和房屋管理局发布楼市新政《市住房保障房管局关于进一步加强新建商品房销售全过程监管的通知》，通知将于6月1日起正式执行，有效期5年；该政策内容覆盖预售申报、开盘销售样板房管理、房屋交付等各个方面，强化全流程监管更好地保护消费者权益，促进房地产持续健康发展：
●15层及以下建筑达到总层数二分之一，15层以上建筑达到总层数三分之一且不小于7层，无抵押省、市重点项目可以降低至总层数四分之一；
●《建设工程规划许可证》批准总建面20万方以下的，不得超过三次申请预售，《建设工程规划许可证》批准总建面20万方以上的，不得超过五次申请预售；
●开发商设置样板房的应当说明实际交房标准与样板房是否一致，未说明的，实际交付标准应与样板房一致。全装修商品房样板房自交房之日起3个月内不得擅自拆除、出售；
●取得预售证10日内必须开盘，销售时间不得早于早上9点或者晚于晚上8点；
●对未选定房源的，认筹金自申请退款之日起最长不超过5个工作日退还；
●涉嫌广告宣传、价格、质量、贷款等方面违法违规行为的，及时将线索移交有关部门处理；
█武汉市住房公积金管理中心发布最新公告
4月29日，武汉市住房公积金管理中心发布最新公告，将结合武汉市住房公积金提取管理工作实际，借鉴先进城市公积金中心的经验，对现行《武汉住房公积金提取管理办法》及其实施细则进行修订，并面向社会各方征集意见：
●新办法明确提出，将“重点支持职工及其配偶购买首套自住房，有条件地支持购买第二套改善型自住房，不支持购买第三套及以上自住房”。增加“职工及其配偶购买自住住房为存量房的，应当在《不动产权证书》办理满6个月，再申请提取住房公积金”条款。
●新办法中，选择提取住房公积金还商贷，“提取金额不超过个人住房商业性贷款剩余金额”，调整为“提取金额不超过个人住房商业贷款金额”。新办法将首套房组合贷款中还商贷的，“每12个月可办理提取一次”调整为“每36个月可办理提取一次”。
●新办法提到，购买本市新建商品住房的，还可在购房合同签订之日起半年内凭房屋主管部门备案的购房合同提取一次住房公积金账户余额，将“半年内”放宽到“一年内”。新办法取消原规定二套房“在不动产权证发证之日起五年内可提取一次”中“五年内”的限制条件，其他条件不变。
●新办法明确异地第二套自住房在《不动产权证》办理后凭证提取，提取频次及额度与武汉本地第二套自住房一致。
█武汉四环线正式通车、汉江最宽桥——汉江湾桥5月1日通车
历经7年建设，长达148公里的武汉四环线4月30日凌晨正式开通全线运营。四环线是武汉穿江越湖的最宽城市环线，全长约148公里，设计速度100公里/小时，为省内首条采用双向八车道标准建设的高速公路。
四环线运营将以货运为主，客运为辅，全线开通运营后，将进一步完善湖北高速公路网布局，优化武汉“环线+射线”路网结构，增强环线通道供给能力，缓解武汉过江交通压力，助力构建武汉城市圈1小时通勤、长江中游城市群2小时通达、全国主要城市3小时覆盖综合交通网，打造武汉国际性交通枢纽。该线串起光谷副城、车谷副城、临空经济区副城和长江新城，助力武汉“主城做优、四副做强、城乡一体、融合发展”的空间发展格局。
5月1日，经过建设者一千多个日夜的奋战，汉江上最宽、跨度最大的桥梁——武汉汉江湾桥将正式通车。市民从古田四路前往玉龙路，不再需要绕行知音桥，仅需5分钟。
汉江湾桥是武汉市第一座采取政府和社会资本合作模式建成的过江通道，也是武汉三环线内主城区第七座过汉江通道。汉江湾桥位于知音桥和古田桥之间，汉口岸与古田四路相接，汉阳岸与玉龙路相接。大桥全长约2,754米，主桥长672米，主跨408米，桥面宽47米，其宽度仅次于48米宽的青山长江大桥，作为“最宽长江大桥”的青山长江大桥于4月30日零时正式投入使用。
█第七次全国人口普查结果出炉：湖北常住人口超5,775万,占全国人口比4.09%
5月11日，第七次全国人口普查结果出炉，全国人口达到141,178万人，10年来继续保持低速增长态势。普查结果显示全国人口141,178万人，与2010年相比，增加7,206万人，增长5.38%，年平均增长率为0.53%。这个数字比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点。数据表明，我国人口10年来继续保持低速增长态势。
从公布的数据来看，排名前十位的“人口大省”分别为广东、山东、河南、江苏、四川、河北、湖南、浙江、安徽和湖北。其中，广东和山东两省均超过1亿人，前十名均突破5,000万人口。湖北最新常住人口超5,775万人，占全国人口比4.09%，在全国排名第十。相比第六次全国人口普查，排名下降一位。其中，65岁及以上人口为842.61万，比7年前增加250万人。
湖北常住人口中，0-14岁、15-59岁、60岁以上比重分别为16.31%、63.26%、20.42%，其中65岁及以上人口占比14.59%。据全省常住人口数据计算，湖北65岁及以上人口为842.61万，比7年前增加250万人。
普查数据显示，全国人口中，男性人口占51.24%，女性人口占48.76%，总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）为105.07，与2010年第六次全国人口普查基本持平，略有降低。出生人口性别比为111.3，较2010年下降6.8，我国人口性别结构持续改善。在湖北常住人口中，男性占比51.42%，女性占比48.58%，性别比为105.83,男性比女性多164万，这一数据比2010年第六次全国人口普查的105.55上升0.28。
█5月14日，武汉发布《武汉市既有住宅增设电梯实施细则》(征求意见稿)
5月14日，武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市自然资源和规划局两大部门联合发布《武汉市既有住宅增设电梯实施细则》（征求意见稿）。
●实施细则适用范围为：本市已建成投入使用、未列入房屋征收计划且未安装电梯的4层及以上（不含地下室）合法住宅类建筑增设电梯工作。单一产权的住宅、别墅，非住宅类建筑（如办公楼、商场、医院等）申请增设电梯可参照本细则实施，但不纳入政府补贴范围。
●关于申请条件方面：按照《民法典》第二百七十八条规定，既有住宅增设电梯等相关问题由业主共同协商，应当由本单元专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意并签订《既有住宅增设电梯单元业主签字意见表》。
●既有住宅增设电梯所需资金的筹集方式：1、业主按照一定比例共同出资；2、房屋所有权人及其配偶的住房公积金；3、财政补贴资金；4、各区平台公司代建；5、社会投资。
█武汉汉阳区成立楼宇经济发展联盟
为畅通政企合作平台，凝聚楼宇发展合力；5月18日，武汉汉阳区举行楼宇经济发展联盟成立大会暨武汉理工大学创新创业中心揭牌仪式。
活动现场，武汉市首个楼宇经济发展联盟正式成立，武汉理工大学“大学生创新创业中心”成功挂牌，汉阳区一揽子楼宇经济政策及《2020年汉阳区楼宇经济发展白皮书》正式对外发布。
汉阳区委书记徐丽为湖北省交规院、百威（武汉）啤酒有限公司颁发了第四届“汉阳造”质量奖，4位汉阳区新任招商招才大使现场受聘，由武汉理工大学和汉阳区共同建立的“大学生创新创业中心”也成功挂牌纽宾凯总部1号大楼。
据了解，目前汉阳区纳入统计考核的重点楼宇（园区）为41个，运营面积达170万方，未来3-5年优质楼宇入市面积将达100万方。
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02
房地产利率：LPR：连续14个月保持不变
2021年6月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，自此LPR已连续14个月未作调整。
虽然LPR不变，但房贷利率持续呈现上升迹象，贷款难度也大大提升；6月贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%，分别较5月上浮5个、4个基点。6月72城房贷平均放款周期为50天，较上月延长2天。分季度看，二季度首套、二套房贷利率分别累计上涨17、15个基点，加息幅度超过一季度；当前首套、二套利率距2019年11月的高点仅7个、14个基点；上半年全国多城发布楼市政策，严控信贷资金违规进入房地产，房贷额度的减少导致了利率的涨幅；相关专家表示目前地产的金融窗口还是缩紧为主，短期看降低LPR的概率不高，但是超过半年就很难讲，房贷加点部分会因城而异，市场偏冷的城市可能会降；一直以来被精准调控的房地产信贷未必能迎来大的转机，不管是房企融资，还是个人房贷，下半年偏紧的局面恐怕难有改变。
03
新房市场：
2021年6月，武汉新房市场供应规模略有下降，全月新增供应套数为17,633套，较上月减少2,486套，环比下降12.36%，供应面积为196.31万平方米，环比下降17.71%；
行政区方面，6月东湖风景区、汉南区、江汉区、武昌区均无新房供应，黄陂区供应套数和面积最多（2,896套、30.93万平方米），洪山区次之（2,426套、28万平方米 ），东湖新技术开发区（2,029套、23.99万平方米 ）供应套数也超过2,000套，其余行政区均有新增供应。
2021年二季度，武汉新房市场共计新增供应套数为63,979套，较上季度增加23,445套，供应面积为742.93万平方米，较上季度增长63.01%；行政区方面，二季度黄陂区供应套数最多（8,519套、89.75万平方米），洪山区供应面积最多（7,932套、95.17万平方米）；蔡甸区、东湖高新区季度供应总套数也超过7,000套，新洲区、东西湖区、汉阳区、江夏区季度供应总套数也超过4,000套，其余行政区也均有新增供应。
2021年6月，武汉市新房市场新建商品房成交套数为18,038套，较上月（21,054套）减少3,016套，销售面积为213.68万平方米，环比下跌12.03%；销售均价为17,374元/㎡，环比上涨3.94%；
行政区方面，6月交易市场热度略有下降，全月各区均有成交；东湖新技术开发区成交套数和面积最多（3,067套、37.88万平方米），洪山区（2,285套、26.96万平方米 ）次之；销售均价方面，武昌区以32,145元/㎡位居榜首，东湖风景区以26,207元/㎡ 紧随其后；价格涨跌方面，洪山区上涨幅度最大，为10.52%，江夏区（上涨 9.53% ）次之，东湖风景区下跌幅度最大，跌幅为31.44% ，其他各区也各有不超过10%的不同程度的涨跌。
2021年二季度，武汉市新房市场新建商品房成交套数总量为60,619套，较上季度增加16,002套，销售面积为703.53万平方米，较上季度增长36.95%；季度销售均价为16,991元/㎡，较上季度增长6.54%；行政区方面，二季度洪山区成交套数最多（9,407套、107.45万平方米），东湖新技术开发区成交面积最多（9,173套、110.73万平方米）次之；销售均价方面，武昌区名列榜首，季度销售均价为32,840元/㎡，东湖风景区（31,917元/㎡）、江汉区（26,268元/㎡）紧随其后；
2021年6月，武汉新房市场供应规模和交易市场热度均有略有下降，武汉市新房市场整体去化周期较上月略微拉长，存量套数去化时间为7.3个月，存量面积去化时间为8.1个月；
行政区方面，洪山区的月均去化速度最快（2,724套/月，30.95万㎡/月），江岸区的存量去化时间最短，存量套数和面积去化时长分别为2.5个月和3.4个月，东湖风景区存量套数和存量面积去化时间均最长，分别为168.5个月和233.5个月。
04
存量住宅市场：
2021年6月，武汉市存量房EVS均价为16,440元/㎡，环比下跌0.27%，同比继续下跌，跌幅为0.43%；
从各行政区来看，6月武昌区依旧为均价最高的区域（22,058元/㎡），较上月（22,036元/㎡）环比上涨0.1% ，江岸区次之（19,792元/㎡），环比上涨0.11% ；中心城区均价在18,000元/㎡以上，次中心城区均价在16,000元/㎡以上；整体涨跌方面，新洲区为上涨幅度最大，涨幅为0.9% ；蔡甸区下跌幅度最大，跌幅为2.12% ，硚口区（下跌1.06% ）和汉南区（下跌0.89% ）紧随其后；其他各行政区各有不超过0.8%环比涨跌，6月存量房整体市场价格略微下降且幅度不大，基本保持稳定。
2021年二季度，武汉市存量房EVS季度均价为16,467元/㎡，环比上季度（16,544元/㎡）下跌0.47%，同比2020年二季度（16,592元/㎡）下跌0.75%。
行政区方面，武昌区依旧为季度均价最高的区域（22,007元/㎡），较上季度（21,982元/㎡）环比上涨0.11%，江岸区次之（19,781元/㎡），较上季度环比下跌0.43% ；整体涨跌方面，武昌区季度上涨幅度最大，涨幅为0.11%，洪山区（0.07%）紧随其后；其他行政区均呈下跌趋势，其中江汉区季度下跌幅度最大，跌幅为1.49% ，蔡甸区（下跌1.44% ）和硚口区（下跌1.27% ）紧随其后，其他各行政区也各有不同程度的下跌，二季度存量房整体市场价格略微下降且幅度不大，基本保持稳定。
05
房企投融资：
2021年已经过半，上半年房地产行业整体发展相对平稳；受2020年年底各大房企年终营销冲刺带动和影响，市场热度一直到2021年初仍有延续；从数据来看，因去年疫情因素影响，2021年上半年中国房地产企业销售百强房企累计销售操盘业绩规模同比增长36.7%。但从单月业绩表现来看，百强房企6月单月环比增速仅14.6%，不及往年同期。
“三条红线”出台不到一年，给房地产行业带来了巨大的影响与改变，靠负债驱动发展的时代成为过去，未来如何调整优化债务结构，也成为了当前环境下的一大重点；从多项数据来看，上半年整体市场成交仍然保持高位运行，其中一线城市市场持续高热度，二季度以来热点城市每周仍能保持成交300-500万平方米的水平，在销售的支撑下房地产投资有望维持韧性。
2021年上半年房企境内外债券融资累计约5,480亿元，同比下降16％，连续两年下降；此外，融资成本变化不大，但分化现象十分明显；头部房企的融资成本可低至3％以下，而一些小型房企的成本仍可达到两位数；CRIC监测数据显示，6月房企将有36笔债券到期，总计约515亿元，偿债压力较高峰期有所缓解；从目前来看，超半数房企仍为融资驱动，随着融资环境收紧，未来开展多元化融资渠道、优化自身债务结构，已成为房企顺利融资且降低融资成本的关键；另外，今年也处在房地产的竣工周期，此前新开工的楼盘在房企加快推盘回笼资金的阶段，依旧会为下半年的房地产投资提供支撑，而下半年房地产的监管预计依旧会维持在比较严格的水平。
但对于各大房企来说，在整个行业增速放缓及“三条红线”压力下，无论是企业投资还是扩张动能都有不小压力；未来在“房住不炒”长期调控机制以及整体政策环境边际收紧的控制下，预计行业整体销售面积规模增长幅度不会太高；下半年房企融资分化仍将持续，对于财务优秀的房企而言，将获得更高的有息债增速，融资成本和结构或将得到持续的优化和改善，企业发展或将提速；而债务状况较差或者杠杆较高的房企，融资量增长受限，同时疫情走向和经济发展的不确定性导致了市场避险情绪升温，民营房企发债日渐艰难，国企和央企系地产的优势将持续突出；提高企业评级、拓宽融资渠道仍将是应对政策的主要手段，在销售端进行发力也将是企业的主要策略。
以上内容摘自世联评估《城市快报[武汉]》。
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