雅生活为“双千亿”目标负重前行？业务增长却盈利下降｜冷眼看中报

8月16日晚，雅生活服务（03319.HK ）披露2021年中期业绩报告，上半年公司录得营收62.47亿元，同比增长56.1%；归母净利润11.42亿元，同比增长50.7%。营收和净利大涨背后，代表盈利能力的毛利率和净利率指标却出现下滑。中报显示，雅生活毛利率30%，同比下滑1.87%个百分点，净利率20.51%，同比下滑1.31个百分点。

从主营业务来看，雅生活原有三大业务较去年同期均实现较大幅度增长。其中，超六成总营收来自物管服务，期内共实现收入39.77亿元，同比增长51.8%；其次为外延增值服务收入，同比增长35.9%至13.03亿元，在总营收所占比重为20.86%；增长幅度最大的为业主增值服务板块，收入同比增长91%达8.08亿元，占总营收的比重为12.9%。

在盈利方面，雅生活2021年上半年实现毛利18.74亿元，同比增加46.9%，毛利率为30%；净利润12.81亿元，同比增长46.7%，净利润率为20.5%；归母净利润11.42亿元，同比增加50.7%。

截至6月30日，雅生活服务资产总值194.67亿元，同比增长39.3%；负债总值73.18亿元，同比增长37.6%；现金及现金等价物约81.98亿元，同比增加62.1%；资产负债率37.6%，流动比率197.9%。

期内，雅生活在管项目3601个，覆盖全国31个省、直辖市和自治区以及199个城市，总在管面积达到4.24亿平方米，较2020年底的3.75亿平方米增加0.49亿平方米，增长率为13.2%。按照区域划分，在管面积的38.2%集中于长三角城市群；粤港澳大湾区次之，为23.4%；成渝城市群拥有9.4%在管面积，其余则分布于国内其他区域。

合约面积中，来自雅居乐集团及绿地集团的合约面积分别累计达8550万平方米及5800万平方米。而来自第三方的合约面积达4.41亿平方米，第三方合约面积占总合约面积的75.4%。

业绩会上，雅生活服务首席财务官邬洁颖在谈及未来5年财务数据情况时表示，雅生活服务2020年整体收入100亿元，2021年预计在140亿元-150亿元，5年以后达到400亿元。收入规模翻4倍，整体增长在33%左右，在住宅业务方面和非住宅业务方面，核心物业管理服务占比在65%左右，住宅占比40%-45%，非住宅占比在50%-60%。

雅生活规模和营收的快速增长，离不开其“买买买”的“收并购”方式。2018年上市之初，雅生活通过资本运作将绿地物业收入囊中；2020年，雅生活完成对中民物业并表；2021年初，雅生活宣布收购北京慧丰、陕西明堂及大连明日3家环卫服务企业若干股权。

马不停蹄的“买买买”，让母公司规模优势并不明显的雅生活，在2020年终于完成破百亿目标，跻身国内营收上百亿的物业公司行列。同样营收过百亿的物业公司目前只有头部房企恒大、碧桂园、万科旗下物业公司。

雅生活规模不断扩张，营收大幅增长，但对企业盈利能力也造成了影响。南方＋记者发现，雅生活毛利率和净利率最近几年连续在下滑。东方财富数据显示，其毛利率从2018年12月的38.2%下滑至如今的30.00%。净利率在2019年6月达到25.36%之后开始持续下滑，如今为20.51%。

具体来看，中报显示，营收占比最多的物业管理服务毛利率仅为22.0%，外延增值服务毛利率40.0%，业主增值服务毛利率54.6%，城市服务毛利率22.1%。其中外延增值服务和业主增值服务毛利率分别下滑8.9个百分点和0.4个百分点。

事实上，雅生活30%的毛利率在行业内并不算高。据中指研究院发布《2021中国物业服务上市公司TOP10研究报告》显示，2020年在港物业服务上市公司毛利率均值和净利率均值分别为28.6%和15.3%，较2019年分别提升了约2.2和2.8个百分点。雅生活毛利率和在港上市的物业服务公司均值差不多。

毛利率和净利率下滑背后，是销售成本的急剧攀升。中报显示，雅生活上半年销售成本从去年同期的27.26亿元增长至如今的43.73亿元，增幅达60.42%，大于营收增速。中报称，这是由于集团业务高速发展，收入增长引起各类成本增加。

值得一提的是，继三年计划“百亿”目标达成之后，雅生活在今年3月的业绩会上抛出了“双千亿”战略目标，即实现市值千亿、并孵化新的千亿创新产业平台。目前雅生活总市值不到450亿港元，完成千亿市值目标无疑又是一场马不停蹄的扩张之路，雅生活如何兼顾规模和盈利能力，还有待考察。

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【记者】周中雨

【海报】吴颖岚

【统筹】冯善书

【作者】 周中雨

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端