楼市尴尬局面：房子一边买不起，一边卖不掉，央媒发声敦促

9月以来，市场行情急转直下，楼市愈发扑朔迷离。因为从3月以来，整个市场就进入了降价促销模式，越来越多房企通过让利手段来吸引购房者，但是效果并不明显，反而传来一个又一个房子因为缺钱导致建设停工的消息。对于这些消息，不仅给今年的金九银十埋上了阴影，就连有计划买房的家庭也开始担心起来：楼市秋意浓，还能买房吗？

01房价现状：下跌城市多于上涨

新房方面，据官方70城房价指数，8月份有46个城市环比上涨，20城下跌，对比6月55城上涨，7月49城上涨，新房市场的下跌范围在慢慢扩大。在这点上，热门城市还不太明显，无非是参与买房的人变少了，但房子还是能卖掉，反观很多三四线城市就没有这么幸运了，本来就缺少人气和资源相对落后，再加上大小房企跟风降价，为了稳住市场，至少有5个城市禁止房企“恶意降价”，换言之不得继续规模性降价了。

需要注意的是，限涨房价大部分人都理解，但为何要限跌呢？房子能人人买得起不是更好？其实除开其他国家对于楼市泡沫的强硬处理方式，仅仅是对于我国而言，一旦房价下跌，还在还房贷的人会发现继续还贷等于是亏损，就会导致他们不要房子，进而增加银行坏账。所以为了防止住房市场“乱跌价”，尽管形式不同，但谁也别想出乱子。

二手房也出现了近年来少有的拐点信号。具体到城市数量，8月上涨城市27个，下跌城市34个。事实证明，房价不是不会跌，只是时候未到，毕竟在此之前，有太多人认为房价仍然有上涨基础，调控不过是走走形式而已。

02市场环境：调控全面精细化

放眼今年，全国累计超过400次调控，现场调研、整顿行业、管控二手房定价、限贷限购限房贷，所有你想得到想不到的招数，都被运用起来。一波接一波的调控风暴下，更说明了市场风向正朝着全面精细化的方向步进。

比如2天内3城接连出手：

先是江西，9月18日当地发布一份行动方案，计划在3年内持续整治房市秩序，将房企、租赁、物业等各交易环节中的突出问题予以整顿。几乎是同一时间，云南也发了一份行动方案，不过不同的是，当地更细致的将行动作为划分，包括恶意炒作市场、捂盘惜售、套取低息资金买房等32条行为，并对不同时间的行动制定了时间表。

还有是厦门，9月18日，当地5部门发布调控加码通知，重点有二，包括买新房需持有5年才能卖；为控制房价过快上涨，需复核新房备案价。在房说君看来，2天时间，天南地北的区域同时加码调控，这并不是巧合，确切的说，而是调控全面精细化的体现，对于热门城市，冷热不均、冲高回落的省份，显现出全国一盘棋的布局。可以预见的是，在全国调控普遍收紧的大环境下，各个省市的接力调控，可能会越来越多，房子也或将迎来“贬值潮”。

03尴尬局面：一边买不起，一边卖不掉

不过，当房价下跌趋势愈发明显，当房市调控趋势只紧不松，目前的市场面临着尴尬局面，房子一边买不起一边卖不掉。一方面正如融创孙宏斌在业绩会上总结的那样：预计下半年会比较惨烈，要给自己留出安全空间。可以看出，房企们做好了最坏打算，面对生存空间的缩减，企业间的竞争似乎只剩下“降价卖房换回款”了，10月起贬值潮的环境可能更加恶劣。

在重拳之下，企业们最为忌惮的恐怕就是“3+2红线”了，同时遏制住融资和负债规模，如果不积极降负债，随时都可能关门走人。但是又不能随便降，有媒体报道，7月以来，岳阳、沈阳、昆明等地出台措施禁止房企“恶意降价”，有些地方的降价行为更是招来主管单位的谈话，所以开发商的立场和处境来说异常困难。

从房企披露的销售月报看，8月的销售面积与金额出现下滑，比如万科合同销售面积，比上年同期下降48.12%，销售额下降36.94%；招商蛇口签约销售面积同比下降25.9%，销售额同比下降24.07%。此外，2021年房企境内到期债券合计4880.15亿元，房子卖不掉，但偿债高峰又到来，开发商做好了让利准备，这就意味着房子将迎来贬值潮。

房企的竞争对手还有众多的二手房业主，他们也在想尽办法卖房子。原因很简单，在人口资源充足的城市里，基本都进入了存量房市场，人们对二手房的需求相对来说更务实一些。不过二手房因为没有规范的销售渠道，很多时候只能在中介上展示，这也就造就了过去二手房炒作水分比较高。

自从二手房限价管控开始，市场预期低迷，二手房的火热态势也被打趴下了。已知出台了二手房指导价的城市中，成交量都出现不同程度的降低。其中杭州深圳最为甚，3月时达到成交高点11534套，随着门槛收紧，成交量直接跌到5602套，跌了超半数。而深圳方面，8月成交量更是创下十年新低，不足2500套。

另一方面，地产商和业主都着急卖房，根本不好卖，但对于大部分刚需购房者来说，目前的价格实在太高，根本就买不起。要知道，根据央行数据，目前已经超过90%的城镇家庭有房，4成家庭拥有2套以上的房子，这就意味着，买得起房的人早就买了，剩下的基本是买不起。

大家也不要奇怪，试想想，上半年全国均价10720元/平，103县城的均价过1万元，按照这样的基础，一套100平的房子起码要百万元起步，放在任何一个普通工薪家庭，这么高的房价都不是闹得玩的。更别提现在调控严厉，多地房贷利率连续上调，像杭州、深圳等城的首套利率都突破6%，对买房人来说，无论是资金成本还是心理负担都造成深刻影响。

可想而知，即便目前的市场已经陷入刚需买不起，房企和业主卖不掉的尴尬局面，但严厉的市场环境却在吓退真正需要购房的人，这也是大家迫切想楼市回归理性的初衷。

事实上，国家已经意识到这一点，9月7日，银保监会答问时提到，督促银行机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持。央行会议上也强调，要防止政策调整误伤合理的市场需求。

近期，经济日报发文《楼市调控应注意满足刚需》提到，密集调控对抑制投机炒房、稳定楼市预期起到了重要作用。但下一步，对于刚需群体的真实买房需求，措施还要更加“友好”，渠道应进一步拓宽。

从各官方发出的信号来看，“保护刚需”这张明牌已经应声而出，为了的市场方向不会改变，依旧是打击炒房，保证住房，但是在这些前提下，要对自住的刚需和改善需求者予以更多的支持。

房说君有话说，看到这，不难发现以后的房产走势也基本清晰了，只要你是改善或是自住，买房就得好好选，不能因为市场贬值潮开始，就以为便宜，不考虑地理位置和地段发展随便买，这一点切忌。