“降价潮”“退房潮”来袭，地产能否挺过这次“寒冬”？

行业拐点已至

今年以来，房地产市场变幻莫测。从上半年的一房难求、楼市火爆，到下半年各地土地频现流拍的转变让许多人直呼“不适应”。

日前，不少城市更是罕见地出现了退房现象，给楼市敲响警钟。

根据透明售房网统计，今年1~9月，杭州发布退房公告68次，退房房源达119套。其中仅8月至今，共计发布退房公告达21次，退房房源43套，占比36.1%，退房频次和数量逐步提升。其中不乏紫璋台、沐宸院、富力中心、溪上俪庭等优质楼盘。

具体来看，其中的原因一是由于购房家庭资金不足被迫退房，也有因个人原因退房的，还包含代持未谈拢而退房的。

总之，与此前购房者宁愿维权也不退房地现象相比，而今，这批“已上车”的购房者们想的或许是，如何退掉手中的“烫手山芋”，静观市场行情，无债一身轻松。

作为“海燕说房”栏目创始人，荆海燕已经在杭州打拼了多年。对于房地产行业更是摸爬滚打，积累了不少经验。

近期，荆海燕也参与了一次新房的摇号，虽然没有摇中，但是顺序号还是比较接近房源量。也就是说，她有可能会成为替补。

不过，在和老公商量后，荆海燕最终还是决定不去参与摇号，“因为哪怕轮到了，楼层和户型也不会好。听说有两套房源的主卫是暗卫。如果加上车位，总价可能要接近700万元。这个价位还不满意，何苦呢？当下的贷款成本也比较高，所以我也没有纠结，现在反而感觉轻松了很多”。

像荆海燕一样的理性购房者不在少数。而除了杭州超过百套房源退房，昆明也出现大量退房现象。

昆明市房产信息网数据显示，今年9月1日~9月28日，昆明市就发布了74次退房公告。

而细看其中的原因，一部分是由于房屋质量问题，一部分是是由于银行拒贷，导致客户无能力偿还剩余房款。还有一些是没有任何原因的自愿退房。

而9月7日，湖州市住建局就发布“2021年第二批退房房源公开销售”的方案，共涉及33套房源。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，在楼市调控的背景下，市场出现变动是比较正常的现象。“说白了，这一轮高点可能就在这几个月当中产生了，而市场出现高点无外乎就会回落。既然这样，理性的‘经济人’肯定暂时先不买。而退房，也是‘经济人’该做的事情。”

荆海燕提醒，市场需要回归理性，需要回归家庭的实际情况，“有很多性价比还是很不错的楼盘，但是也有一些是透露着风险的楼盘。需要提醒的是，一旦交了定金或者首付，再退房，你的损失就大了。”

事实上，“退房潮”的涌现与近段时间以来各地大范围的“降价潮”不无关系。例如岳阳，多个楼盘价格“跳水”，降价幅度多达3000元/平方米，奥园誉湖湾更由6300元/平方米降至3378元/平方米。又如株洲，多家房企轮番降价，阳光城·新城·樾府售价由7000元/平方米降至4000元/平方米。

在此基础上，多地被迫发布“限跌令”，维护房地产市场的稳定。克而瑞数据显示，仅今年8月份到现在，全国就有岳阳、昆明、唐山、沈阳、江阴、株洲、张家口等7个城市发布了“限房令”。

比如，9月25日，张家口四部门联合发布《关于进一步完善房地产长效机制的通知》。通知规定，所有项目不得超出备案价格对外销售。已取得预售许可的项目不得低于成本进行销售，新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85%进行销售。

根据《张家口日报》报道，张家口市住建局房地产监管科科长杜继鑫透露，目前以张家口主城区为例，已经从房价最顶峰的13000元/平米左右，降到了均价8000多元/平米。尤其是进入2021年下半年以来，张家口主城区和周边陆续有多个楼盘，迫于现金流和销售回款等压力，开始降到低于成本价销售。

杜继鑫直言，用大幅低于成本的价格买到房子，购房者肯定认为是白捡了大便宜，但事情哪有那么简单，后期保障，房屋配套设施等投入一定会摊上高开销。所以“限跌令”在一定程度上也在保护购房者利益。

“市场哗哗哗地往下走。”卢文曦表示，“以前地时候朋友圈中介吆喝一般般，因为好卖。现在每个人都要吆喝好几次，刷存在感嘛，能明显感觉市场已经发生逆转了”。

难以预料的政策周期、突然收紧的信贷政策、逐步下行的市场行情和大规模的退房潮，体现在数据上就是下半年以来新房成交量的骤然减少。

克而瑞数据显示，8月克而瑞百强房企销售面积、销售金额分别同比降26%、20%，降幅较7月进一步扩大。7~8月全国商品房销售规模较2020年、2019年同期跌12%、2%，东部地区增速回落13个百分点。

而进入9月以来，楼市继续延续下行态势。中指院数据显示，9月一线城市成交面积整体环比下降23.49%，深圳降幅较大，为45.9%；上海居次位，降幅为26.2%。同比来看，整体成交下行，降幅为39.1%，其中广州降幅显著，为54.6%；北京降幅居次位，为32.3%。

对于市场行情的冷暖，最先感知到的是房产中介。深房中协数据显示，去年年底，深圳的星级从业人员有47840人；而截至今年7月1日，这一数字为45458人。这意味着，今年上半年，有近2400名星级从业人员离开房产中介行业。

一位从业多年地房产中介也向地产圆周率感慨，最近中介市场人员变动特别大，包括太平洋、链家、我爱我家等等大型房产中介的很多门店都在关闭。

另据媒体探访，有的中介门店已经关闭或者考虑转让；有的中介两月颗粒无收后，已经递交辞职；还有的，已经将朋友圈广告换成了其他行业的销售信息了。甚至有部分中介选择钓鱼、打麻将来消磨日子。

行业拐点已至，而时代留下的，但愿不是一地鸡毛。

π