买了房子如何用公积金贷款？如何认定首套房？超详细指南

清远日报

2021-10-27 13:45《清远日报》官方账号

国庆小长假期间，不少楼盘推出了优惠促销活动。买了房子的市民，如何科学使用住房公积金呢？根据我市公积金管理相关政策，个人最高贷款额为40万元，夫妻双方最高贷款额为50万元。除了申请公积金贷款，缴存人还可申请提取购房首期款。

当前，清远市手机公积金APP和微信公众号已实现个人业务办理，缴存职工下载安装手机公积金APP或关注微信公众号，在新系统上实名认证后，基础信息准确即可登录使用。在新系统上，个人公积金缴存、贷款、提取、查询等业务全面实现“掌上办”“随身办”，提取公积金审核后可以实现“秒到账”，提前还款还可以直接冲减公积金账户余额，实现还贷业务“智能办”。

如何认定房子是首套房还是二套房?

购房时想申请公积金贷款，却不清楚是属于首套房还是二套房?

家庭名下住房套数的认定实行“认房”“认贷”标准。“认房”，以购房所在地不动产登记部门出具的《不动产登记资料查询结果证明》为认定标准，未注销的所有住房(包括商品房、经济适用房、限价房、宅基地或集体土地所有权住房等)，凡用途为“居住用房”或“住宅”的均纳入家庭住房套数计算范围。“非居住用途的房产”不纳入住房套数计算范围。“认贷”，以人民银行征信系统中全国范围内的个人住房贷款记录以及公积金管理部门的贷款记录为认定标准。借款申请人能够提供相关材料，证明贷款记录与不动产查询信息属同一套住房的，可合并计为1套。

申请首套房贷款应同时具备以下条件:

1.申请人具有合法有效的身份证明；

2.申请人是在本市缴存公积金或具有本市户口在外地缴存公积金的单位职工，或者是在本市自愿缴存公积金的人员；

3.申请人的公积金账户处于正常缴存状态，且单位缴存职工连续足额缴存6个月及以上，个人自愿缴存人员在本市连续足额缴存12个月及以上；

4.申请人在本市行政区域内购买自住住房；

5.申请人为所购住房的所有权人或共有权人；

6.申请人家庭(包括申请人、申请人配偶及其未成年子女，下同)第一次申请使用公积金贷款；

7.申请人贷款所购住房具备住房所在地房产交易部门和登记部门确认的商品房买卖合同或协议，并能办理抵押或保证担保手续；

8.申请人已按规定支付首期购房款；

9.申请人具有完全民事行为能力，信用良好，拥有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；

10.申请人(含共同申请人)的月房产支出与收入比在50%以下(含50%)。

公积金贷款的首付、利率情况如何?

作为用于解决职工住房问题的保障性专项资金，住房公积金贷款低于商业贷款利率。目前，我市住房公积金个人最高贷款额为40万元，夫妻双方最高贷款额为50万元。

住房公积金个人贷款的基准利率为：五年以下(含五年)年利率为2.75%，五年以上年利率为3.25%。家庭购买第二套住房的，贷款利率不得低于同期首套个人住房公积金贷款利率的1.1倍。

贷款首付

■ 申请个人住房公积金贷款购买首套普通自住住房的，最低首付款比例为30%，贷款利率按人民银行规定的基准利率执行。

■ 拥有一套住房但无贷款记录或已结清相应购房贷款的，最低首付款比例为30%，贷款利率上浮10%。

■ 拥有一套住房但未结清相应购房贷款的，贷款最低首付款比例为50%，贷款利率上浮10%。

※ 需要注意的是，申请组合贷款的话，首付款比例应同时符合个人住房公积金贷款及商业贷款的要求。

最长贷款期限为30年，且不超过法定退休后5年。法定退休年龄为男性年满60周岁，女性年满55周岁。

此外，公积金贷款以申请人的诚信记录作为重要审核依据申请人及其配偶出现下列情形之一的暂时不受理其贷款申请。

1.人民银行征信记录显示贷款(包括个人住房贷款、消费贷款等任意种类贷款)近2年内累计逾期6次及以上或者有当前逾期未结清的；

2.人民银行征信记录显示贷记卡有当前逾期未结清的；

3.以欺骗手段提取本人住房公积金账户余额，且全额退款未满5年的；

4.申请之前5年内存在提供虚假资料骗取公积金贷款等不良诚信记录的。

如何提取购房首期款及按揭贷款本息?

缴存职工买了房子后，可申请。

提取购房首期款。若该房屋属婚后购买的，其配偶可申请提取购房首期款；若该房屋属婚前购买且其配偶不是房屋买受人的，其配偶不能申请提取。

房屋买受人及其配偶累计提取总额不超过该房屋购房首期款；房屋买受人及其配偶各自累计提取额上限为该房屋购房首期款乘以各自的产权比例。房屋买受人及其配偶首次提取时，提取额合计少于购房首期款的，该差额不再累计到下次提取；购房首期款以购房合同及增值税发票中价低者减去购房按揭贷款金额确定。

对于提取购房按揭贷款本息方面，按揭贷款购房的主借款人(下称主借款人)及其配偶可申请提取。

主借款人及其配偶累计提取总额不得超过已偿还购房按揭贷款本息总额；主借款人及其配偶申请提取时，若当次申请提取额合计少于上次购房提取后累计已偿还贷款本息的，该差额不再累计到下次提取；房屋属婚后购买的，主借款人及其配偶可申请提取；房屋属婚前购买的，主借款人配偶可申请提取婚后已偿还本息差额，即婚后已偿还本息差额=婚后已偿还该房屋的购房按揭贷款本息额—婚后主借款人为该房屋偿还购房按揭贷款本息提取的住房公积金。

缴存人可在偿还1期购房按揭贷款本息后申请首次提取，且应在购房合同签订日期或房管部门备案日期起3年内申请提取首期款，逾期未申请的只能申请提取已偿还贷款本息，不能提取首期款。已婚且配偶在本市有缴存公积金的，夫妻双方需同月申请提取(可由一方代办或双方各自网上办理)。

缴存人及其配偶均只能申请提取一次购房首期款，申请首次提取时可同时申请提取购房首期款和已偿还购房按揭贷款本息。

缴存人及其配偶新购房屋申请首次提取后，下次申请非首次提取时间需与双方最近一次购房提取时间至少间隔12个月(缴存人及其配偶最近一次购房提取时间的次年当月即可认为至少间隔12个月，全部结清及正常结清购房按揭贷款的不受此时间限制)；缴存人及其配偶已开通约定提取业务的，该房屋下次非首次提取时间需与该房屋最近一次购房提取时间至少间隔6个月。

全部结清及正常结清购房按揭贷款的，缴存人及其配偶须在结清后一年内申请提取相应结清的贷款，逾期不予受理。

还款方式选等额本息还是等额本金?

还款方式到底是选择等额本息，还是等额本金？事实上，两种还款方式各具特点。等额本息每月还款数不变，利息每月递减，本金每月递增。

例如，小明在清远申请了公积金贷款，申请额度是30万元，还款期限是25年，年利率为3.25%。按照等额本息的还款方式，每月月供为1461.95元，支付利息138584.60元，还款总额为438584.60元。

等额本金则每月还的本金相同，利息逐月递减，月还款数也递减。假如小明申请30万元贷款选择的是等额本金的还款方式，以还款期限25年，年利率为3.25%计算，每月月供1812.50元，每月递减2.71元，支付利息122281.25元，还款总额为422281.25元。

开发商不得拒绝公积金贷款

买房的时候要是遇到楼盘开发商以各种理由推脱拒绝公积金贷款怎么办呢？面对这种情况，市民可拨打12345或12329热线进行投诉。

根据住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、国土资源部联合印发《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》(建金[2017]246号)，规定房地产开发企业在销售商品房时，要提供不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺，并在楼盘销售现场予以公示。房地产开发企业要认真履行承诺，不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式，限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款，不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。

另一方面，清远市住房公积金管理中心进一步强化对承办银行的考核管理，重点加大住房公积金贷款业务办理时限的考核力度。承办银行未在规定时限内办结住房公积金贷款业务的，清远市住房公积金管理中心督促承办银行限期整改，对违反规定情节严重的，将按照相关规定严肃处理。

采写：许甜通讯员余薇薇

编辑：黄然

校对：王韵

编审：田芳

编委：樊沃夫