《说文解字》里说：贪，欲物也。对“贪”字进行拆解后的意思是：只顾今天的宝贝，不管明天的后果如何。
《红楼梦》中，“满身锦绣，珠光宝气”的王熙凤，在华美的外表下，内里爬满了“贪”。在第二十四回，就看到了古代典型的收受贿赂的情形：
穷小子贾芸听说荣府园子要植树栽花，便想谋得此份肥差。他了解到真正做主的是王熙凤，他就行贿送礼，买了冰片、麝香等物，逮住机会孝敬给王熙凤。
作为交换，王熙凤替贾芸谋得此差事，并向其暗示来年还有“正月里烟火灯烛那个大宗儿”的工程。后来，贾芸领走200两银子，拿出50两买树，其余大部分就落入自己腰包了。
王熙凤作为贾府的“高级管理层”，虽然管理能力强，但她最可恶的权力寻租是管理贾府过程中，扣押仆人工资，用来放高利贷，这种行为一直贯穿《红楼梦》始终，王熙凤的所作所为，加速了贾家的败落。
“机关算尽太聪明”，最终“反算了卿卿性命！”
金钱积累之处，往往成为贪腐的温床，人性在金钱的诱惑之下，往往会走向扭曲。房地产行业过往粗放式的迅猛发展，让地产人获得巨大红利的同时，也让其中一部分人因贪欲而误入歧途。
在房地产下行期，越来越多的房企开始自我纠偏和自我净化，具有完备审计监察机制的房企，正在揪出“王熙凤”，并公之于众。
01
地产圈的“王熙凤”
揭开面具下的黑暗
房地产经历了蓬勃发展的黄金时代，作为资金密集型行业，大量金钱涌向房地产，某些岗位的人动动心思，轻轻松松便可撬动一座金库，这使得地产圈贪腐案频发成为一种常态。
2018年年末，某房企发布了一份内部通报文件，揭露了一个现代版的“王熙凤”。
在2010-2013年，曾担任该房企海南区域营销部负责人的营销女神，期间多次收受外部人员巨额贿赂，并且利用职务之便，违规圈定优质房源给外部人员转卖牟利，最终其构成重大廉政违纪，涉嫌刑事犯罪，被公司开除解雇。
这位女营销总是该房企资历最老的功臣之一，曾创造了海南神盘，曾经风光无限，但是当华美的面具摘下，呈现的是怎样的一幅面孔？
在反贪腐大剧《人民的民义》中，有这么一句话：
肉眼看不见云层上面的世界，同样看不见阳光下隐藏的黑暗。
就在前不久，某房企发布了某战区原总经理被采取限制措施的公告，引发地产圈巨大关注，这位高管过去在业界也是有口皆碑，然而最终却一失足成千古恨。
据悉，其在职期间，利用其职务便利，在战区多个项目开发过程中，多次收受贿赂。
最终该公司决定将其拉入黑名单，永不录用。
近两年，我们看到很多房企都加大了揪出“王熙凤”的力度，很多离开原公司的高管，也被原公司调查以及移送司法：
据ZAKER新闻不完全统计，2019年 -2020年，共有10多家房企公开内部反腐动作，包括万达、保利、融创、中梁、旭辉等知名房企，涉案人数数十人。
数据来源：ZAKER新闻
当然，房地产贪腐案公开的往往只是冰山一角，更多的贪腐案在冰山之下，或许只有当事人知道。
02
营销环节是腐败高发区
投资环节贪腐带来灾难性打击
从公开案件中可以看出，大部分房企贪腐事件的当事人，大多为区域公司高管和负责人，营销环节是腐败的高发区。
去年11月，某房企通报的一起达千万元的腐败案，其区域集团营销管理部总监其家属、以及外部中介6人，因在某项目中收取客户“号头费”，被移送处理。
2019年6月，某房企区域公司发生贪腐事件，两位营销总涉嫌通过倒卖内部房源和特价房牟利，被公司发现并向警方报案，涉案值超亿元。
营销线的“王熙凤”还通过其他各种“骚操作”，很多时候他们会通过供应商进行联合操作，或者是茶水费之类的方式、又或者将自然到访客户虚构为三级转介客户，骗取转介佣金等等。
虽然营销环节频现贪腐案，但是营销环节贪腐对于企业的打击远没有投资环节贪腐来得厉害。
此前业内流传了一个贪腐案例，一个区域总负责拿地，某块地值5亿，他不直接拿着地，先自己成立个公司，通过这个公司拿下5亿地块，然后他身为区域总，又把这个地，以20亿收购过来。
如此一来，房企就多花了15个亿，15亿都进入区域总私人公司的“钱包”中，因为他负责拿地，他想拿哪儿就拿哪儿，弄个中间公司挣差价，而且数额可以非常大。
然而，很多地块之上建立的项目根本就卖不掉，一些千亿房企，看似强大，实际就因为几个项目亏空，把一个公司十年的利润都给都给亏光了，现金流也出现了断裂。
之前一些公司都抓了好几任如此操作的区域总。
事实上，房地产整个链条的每个环节都存在贪腐情况：收并购项目私下返点和吃回扣，工程、设计招投标搞内定、吃回扣等等。
比如之前某知名房企老将就是在采购环节上犯了错，因插手涉足公司的 IT 设备采购的招投标，从中牟取不正当利益，被带走调查。
贪腐有太多手段和方法了，也并非一篇文章能够说清道明，艳姐只想说，在这么多贪腐案的背后，反映出了很多房企面临的问题：
这些高管能够越过红线进行贪腐，背后也反映出了房企管理上的漏洞和难点，这也是在管理红利时代，房企必须要面临的课题。
当然，值得点赞的是，越来越多的房企开始勇于向行业公开高管贪腐案，说明房企在一定程度上正视自己内部管理存在的漏洞，也通过公开公告，向业界传递自己坚决打击腐败的决心，对于内部其他高管也有杀鸡儆猴的威慑作用。
03
房企重拳出击的背后原因
很多贪腐之前被“掩盖”了
为何近期房企会严查高管贪腐，而在更早以前，却很少听到高管贪腐的消息？
第一原因就是在房地产的黄金时代，房企都在冲刺规模，高管贪腐的事情很多都会被掩盖。
什么叫掩盖，举个例子：
市场好的时候，区域总看中了一块原本是5亿的地块，然后这块地加价10个亿卖公司了，区域总拿取了所谓的茶水费或是居间费用，在房地产的黄金时代，15亿拿地后，这个项目也没亏，还挣了点钱，所以这事儿，也就不了了之了。
很多房企在业绩和反腐之间，最后选择了业绩。只要高管有出业绩，即便从公司捞点油水，不要太过分，大多老板都选择睁一只眼闭一只眼。
说白了，公司挣钱了，也就无所谓了，没有必要严查。
第二个原因则在于房地产黄金时代，房企们更多的是注重业绩，而忽视了建立完善的管理机制和审计监察系统，粗放式管理也造成“王熙凤”们顶风作案。
近年房企审查越来越严格，主要是因为如今市场下行了，房企从高增长开始转向高质量发展，于是揪出过去违法分子也是行业现状的必然。
举个例子：
如今市场下行，如果某区域总之前拿的地全都亏了，房企就会进行细查，凭什么这块地公司亏20个亿呢？这块儿地当初拿地时都怎么算的帐？都通过哪些关系？这事情一查出事了。
区域总一个人挣了5千万，而公司亏了几十亿，老板肯定会查个底朝天。
当然，如今越来越多的房企认识到，未来房企的分化最大的逻辑除了土储粮仓的分化、融资力的分化外，另外就是组织竞争力的分化。
企业掌舵人是否犯错？高层管理团队是否动荡? 腐败是否能够最大程度减少？“人祸”的多与少这也或将成为未来房企分化的一个因素。
房企已经走到必须要深入落实企业管治的重要关口，反腐能力是公司治理能力的体现，企业正是要通过一系列的自我纠偏和自我净化，让组织良性发展。
当然，不得不承认的是，反贪腐最大的难点之一就是过往这些贪腐操作一般做得比较隐蔽，很难查出确凿的证据。
地产高管大多是高学历人群，在进行贪腐活动时非常谨慎，很少会留下直接证据，也为取证带来了难度。
很多房企的合作方贿赂的手法也越来越鸡贼，比如和区域总打牌，故意输给他几十万，这种方法很隐秘，很难查出来。
这就需要房企不断完善自身的审计监察机制，提高心怀鬼胎的地产高管们的违法成本，将罪恶扼杀在摇篮里。
04
如何减少反腐？
优秀房企的做法
完全消灭腐败不可能，但房企可以通过一系列完备的机制和举措来减少腐败。
1、不断优化审计制度，建立完善的反腐机制
很多房企内部只有反腐条例或原则，缺乏完善的反腐和审计机制。
有些房企虽然组建了审计部、监察部，但权力都不够大。
万达就拥有强大的审计团队，王健林曾在一次演讲中特别指出：
“我个人在集团不分管具体业务，唯一管的部门就是审计部，审计部就相当于万达集团的纪委。”
每年给万达审计做培训的是国家各部委专家；万达每年都要审计一两百次；审计组到各地都会举行全员的审前会议，包括打扫的阿姨、司机都得参加。
万科早在1995年就开始反贪腐之路，建立健全摆在阳光下的制度。
《万科职员职务行为准则》于1996年正式出台，从职务权责、内部交往、个人与公司的利益冲突等方面做出规定。万科还为职员判断个人行为是否违反准则给出了一个简易标准，那就是“该行为能否毫无保留地在公司公开谈论”。
2、能公开的全面公开，通过数字化手段监控异常
很多的全力寻租，都是因为有暗箱操作的空间，如果一些采购信息、销售信息、工程信息在企业内部通过数字平台全面公开，贪腐的可能性也将变少。
另外，也可以通过数字化来建立“防火墙”，比如旭辉在反腐领域引入了数字化系统，利用大数据技术，在海量业务数据中挖掘异常数据，快速定位问题对象，从原先的“到现场找线索”到如今的“带着线索到现场”。
3、更多房企会采取总部职能下沉，区域总换防
正如前文所说，区域总是腐败的高发区，很大原因就在于集团对区域公司的失控。
近期，地产人言也报道了很多房企组织架构调整，区域总换防的事件，除了有利于组织架构优化外，也利于预防腐败，毕竟区域总到了陌生的地方，一切都是重新开始，也没有胆量再去刮油水了。
也有一些企业会将总部的财务、人力、法务等职能下沉，虽然这些人归区域领导，但可以直接对总部汇报。在很大程度上遏制了区域贪腐的情况。
4、建立完善的举报机制，保护举报者
其实在很多企业内部，很多房企的员工知道某某中高层在做一些违法违纪的事情，但碍于对方权力大于自己，深怕举报后自己受到报复打压，影响自己的职业前程，最终知情员工就退缩了。
房企应建立完善的举报机制，承诺保护好举报者的权益，在他举报提供线索后，还能安心工作。
比如万科开通了多个举报渠道，收到举报后，由集团监察审计部负责调查，通常会在一个星期内给予跟进处理。万科举报原则是举报保密，实名优先，查实有奖。
中梁则在官微中明确表示：
严禁任何打击报复举报人行为。若内部人员存在打击报复举报人行为，将根据《投诉举报管理办法》规定，给予严肃处理。
这在很大程度上让企业员工吃了一颗定心丸，让他们敢于举报他们身边的不法行为。此外，通过无数双监视的眼睛将不法恶念扼杀在萌芽状态。
结语
一位老板曾在高管会议上说：
请把你孩子的照片放在你们的办公桌子上，当你做任何决定的时候，都要看看他们的眼睛。
越线之事不可为。只是在利益诱惑巨大的时候，有些人还是会迷失方向，断送了前程。
当企业滋生出“蛀虫”，也需要企业直面问题，以雷霆手段揪出不法分子，给到行业廉洁的生态环境。
参考资料：
1、房企内部腐败频发 有人一次贪污数千万 ，第一财经
2、【内审实务】万达帝国内部怎么“防腐”？万达审计牛在哪儿？ ，中国内部审计协会
3、地产江湖反腐风暴：涉及万达保利融创等十余家房企，金额动辄过亿，ZAKER新闻
主编：张艳
责编：doug
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