文轩指数｜四川物业口碑指数榜TOP50

当下，物业管理行业正处于高速发展的黄金期，越来越多的品牌房企将旗下物业服务板块业务拆分独立上市。物企上市浪潮下，它们的规模和业绩也随之浮出水面，成为大众关注的焦点。而本质作为服务行业，业主口碑是最容易被忽视的但是却也是最为重要的。

基于此，文轩财经推出《2021·四川物业口碑指数榜TOP50》，通过物业公司经营业绩、在管规模、业主满意度、互联网口碑指数、第三方机构排名等五大维度综合测评，帮助购房者及行业内外人士更全面认识并了解这些物业公司的综合竞争实力。

销售规模放缓、利润增长瓶颈之际，地产行业行至十字路口，在通往未来的发展道路上，将“附属品”——旗下物业公司打包上市，成为越来越多的房地产企业们新的增长方式和出路。

对比估值不断下降的房地产开发企业，近几年，物业企业在资本市场则备受青睐，被给予了较高的估值，多家上市物企在市值方面甚至跑赢其关联房企。

11月8日，融创服务称拟以18亿元收购融创文旅集团商业运营板块的运营管理公司100%股权。而就在此三天前，万科发布公告称，拟分拆旗下子公司万物云到港交所上市。2018年碧桂园旗下物业——碧桂园服务上市以来，一路“买买买”，今年更是先后“吃下”蓝光嘉宝、富力物业、彩生活核心子公司邻里乐，以约6.44亿平米的在管物业面积晋升“宇宙第一物企”，甩开第二名恒大物业将近2亿平米的差距。

事实上，从2018年起，房企拆分物业上市就已成为热潮。2018、2019、2020三年上市的中国物管公司分别为6家、10家、18家。

图|历年赴港上市的中国物业管理企业数量

今年以来，虽地产行情下行，但物企上市热度不减。

经过前两年物业管理行业上市的爆发期，今年物业管理行业上市热潮依然高涨，在多方看涨的情况下，物企赛道后来者不断涌入。

以荣万家打响2021年港交所物业上市第一枪，其后宋都服务、星盛商业、新希望服务、越秀服务、中骏商管、朗诗绿色生活、领悦服务、德信服务、融信服务、康桥悦生活等11家物业企业陆续成功登录资本市场。

还有类似明宇商服、东原仁知城市运营服务、中梁百悦智佳、海悦生活、富力物业正在排队等待通过聆讯。

明年初，港交所上市门槛将提高，实际上，随着社会的发展进步，不仅是港交所对物业企业的在管规模和业绩提出了更高的要求，用户即业主对物业的要求也在不断升级。

归根结底，物业管理企业本质属于服务行业，不论是全国性知名物企还是偏安一隅的小型物企，重心都应该放在服务和业主本身，尤其是2019年新冠病毒爆发到如今的反复发酵，让越来越多人认识到一家好的物业公司的重要性。

文轩财经《2021·四川物业口碑指数榜TOP50》显示，排名靠前的几乎都是全国性的品牌房企如龙湖、万科、融创、碧桂园、金科等和四川地方性龙头房企旗下物业如蓝光、领地、邦泰等，这也为消费者释放出一个信号，挑选物业时品牌很重要！

评测模型：

前十房企多以全国性品牌房企为代表，在规模、业主满意度等方面表现优异，物业质量过硬，赢得消费者认可，业主满意度普遍较高。

其中龙湖尤为突出，作为头部民营房企代表，物业服务满意度高，综合口碑榜排名第一。

这与日常消费中大多数人在经济支撑的情况下更愿意选择知名品牌是一个道理。之所以能够称为品牌，说明已经被消费者认可，大数据验证下品牌企业更能够保障消费者权益。

在今年初住建部等十部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》中，首次将“居住小区”概念提升到了“居住社区”，这意味着物业服务企业从小区服务供应商升级为社区服务平台甚至城市服务商，也就是说，运营经验更丰富、覆盖业务更全面的大型物业企业将更具发展优势。

那么当下房企旗下物业上市热潮背后的原因和驱动因素是什么？物业企业未来的发展空间如何？中小企业未来的出路又在哪里？看看文轩智库的各位专家怎么说。

上海中原地产市场分析师卢文曦

物业上市热的推动因素在于资金压力，拆分上市能够解决资本上的一些压力。

现下一些大的物企都上了，对于中小规模的物业来说，如果不抓紧，可能会错失上市机会。中小型物业企业竞争能力不强，上市有一定难度。万一今后对物管上市企业进行管控，此时上市的难度会大很多。不如抓住现在大家都集中上市的时间窗口，所以现在要顺势而为。

对物业企业是一种服务性的公司，服务行业本身是一种非暴利行业。想象空间不大，可以通过导入一些新的服务理念，会有多维度的盈利点或者是更多的利用资源，这样的话可能会给资本上一定想象空间。但就目前来说，大逻辑还是每年的物业管理面积是不是增多了，短时期可能还没有很好的一个突破点。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄

首先当前房地产市场已经结束高速增长的时代，传统房地产开发领域利润率面临下滑，与此同时，物业行业近两年来在疫情的催发下焕发出超强的活力，且物业股通常拥有稳定的现金流表现，备受资本市场青睐。另外，在房地产行业调控政策频出，加之三道红线新规、信贷环境趋紧等因素下，越来越多的房企通过分拆旗下物业上市的方式来拓宽融资渠道，以期获取新的增长点。

随着越来越多的物业企业登录资本市场，行业的集中度将会逐渐获得提升，未来物业企业面临的竞争也在逐渐加剧，尤其是对中小企业来说将会迎来更大的生存压力，短时间内收并购仍然是行业的主旋律，这就意味着物业企业要密切关注自身的经营状况和业务水平，积极开拓新的业务领域，提升服务水平和质量，聚焦热点区域和城市，并适时寻求企业间的合作，实现共赢。

易居研究院智库中心研究总监严跃进

物业上市热潮说明物业企业都希望通过上市来拓展融资渠道，同时做大企业规模。从驱动因素的角度看，也说明类似港交所等的上市门槛相对低，所以也会促使此类企业积极上市。

从市场发展角度看，空间非常大，类似存量资产背后的物业管理机会很大，也可以形成非常庞大的物业消费需求。但是从企业本身来说，坐拥如此大规模的物业资产，却在盈利方面一直没有找准点。后续的发力点或在于数字化的改造等需要加快，真正让物业管理和社区消费等结合，让业主真正感受到物业管理背后的新价值。

中房研究院ICR执行院长肖勇

物业上市热潮，主要是因为前一段港股对物业股较高的估值驱动，但是实际上现在泡沫已经退去，上市门槛在提升，估值也回归了理性，所以现在物企上市步伐明显慢了下来。

物业企业的发展空间还是非常广阔的，但行业的集中度在提升，巨头赢家通吃的格局正在形成，竞争非常激烈，盈利模式也呈多元化的格局，资管运营，商业运营，房产租售，广告与电商平台的合作等。另外在专业细分领域，像商管、园区管理、景区管理、机关学校医院、工厂等的物业管理都会有较大的发展空间。

中小物业企业现在的发展空间被严重挤压，因为物业讲究规模效应，在中国这个特殊的国情体制下，物业费是被严格管控的，单靠物业费很难盈利，所以中小物企还是要有巨头进行合作，被参股或者控股，另外与商管运营进行结合，现在趋势比较明显，很多商管类的物业公司业绩非常好，估值也上来了，另外进军中介服务领域，这个在房屋租赁甚至销售领域，中小物企如果能在上述的细分领域有所作为，说不定也能推动一些小而美的优秀企业。

正如文轩智库各位专家所言，房地产开发企业之所以热衷于分拆物业公司上市，有两大主要原因，一是上市后能帮助母公司融入更多资金，有助于缓解资金压力；另一方面有利于提升自身物业板块竞争力，从而进一步“跑马圈地”。

但当大批后来者加速涌入物业赛道，物业管理行业进入竞争红海，新的命题又变成了物业企业如何转型升级？

文轩指数认为，一是抓紧多元化业务拓展。当下，住宅作为众多物业企业布局的重点，其竞争格局已基本形成，另外住宅物业费单价低，难以带动业绩增长，因此可以重点关注商办、公建及城市服务领域等业态。此外，如果仅依靠关联房企，难实现规模高速增长，第三方项目也可以作为市场化外拓手段之一。

二是持续挖掘社区增值服务，相比传统的基础物业服务，社区增值服务为物业企业的毛利润赋予了更大的想象空间。因此物企可以结合自身特点和业主个性化需求，提供定制或非定制的增值服务。

最后，最为重要的一点是作为服务性行业，物业管理企业最终还是需要回归到“服务”二字本身。

“水能载舟，亦能覆舟”，古时得民心者得天下，这话同样适用于物业企业，服务行业，口碑好者行长远。例如排名前列的龙湖、万科、碧桂园等物业企业，服务好业主，才有光明前景。

值得关注的是，当下，市场化格局已然转变，物业服务不再仅仅是单纯的“保管物”，科技、服务、多元等新标签正逐渐代替物管行业的传统老旧。消费者对居住的品质感日益提升，大家都越来越重视物业服务内容以及物业服务质量、后期物业维护等问题，希望自己交的每一分物业费都是值得的，都能“物尽其用”。

除此之外，榜单中我们可以看到，全国性的品牌房企旗下物业基本都上榜，因此品牌构建也是下一个需要物企重点发展的方向。

物竞天择，物业管理企业也应该基于市场变化顺应时代发展，将物业服务的多元化、多样性提上日程，挖掘社区增值服务，进一步为业主提供高质量、有温度的优质服务，从而实现共赢。

PS：由中国社会科学院、中国市场学会主管的中房研究院ICR《中国房地产物业服务标杆企业案例》正面向全国征集优秀企业案例，欢迎各物业公司报送。报送截至日期，11月30日。

联系人：刘先生

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