法拍三不买:有租约、涉刑事、没有居住权的。

法拍房,对于普通购房者来说,是一个神秘的存在。
今天,观察员就来揭开它的神秘面纱,并简要告知诸位一些关键点。
虽然观察员是简要写的,但是非常全面的。包括了法拍房的概念、来源、优缺点、最大问题、适宜群体、技巧逻辑等等。
成都楼市观察员,一个有专业、有态度,三观比五官还正的良心观察员,值得信赖和支持!
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司法拍卖房
先普及下法拍房的概念:
法拍房,顾名思义,就是法院拍卖的房子,又叫做司法拍卖房。
说白了,就是被法院强制性拍卖的房子,大多数是债务人违约后,被债权人经过司法程序向法院申请强制执行,用以拍卖后偿还相关债务的房子。
再说一下法拍房的来源:
法拍房的来源,比较多,但是大致有几种类型:债务纠纷、刑事民事案件、司法没收、无主房源。
所谓的债务纠纷,也就是借贷产生的,不论是向银行借贷,还是向私人借贷。
所谓的刑事民事案件,也就是在这些案件当中,被查封 、起诉、或者要求变卖补偿的房子。
所谓司法没收,就是一些贪腐案件的房子,会被拍卖上缴国库,追回损失。
所谓无主房源,就是无人认领,或者查不到产权人的房源,这种观察员以前就接触过,下面会给大家讲解。
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法拍房来源
接着说下法拍房的优劣点:
法拍房之所以存在,势必是有其优点的。
总结起来看,大概有三点:不限购、可贷款、起拍价低。
当然,每个城市有可能不一样,就如同成都,法拍房今年开始,也需要购房资格了。
除少部分房子外,大多数法拍房,也是可以按揭支付的,只不过流程略微有点不一样而已。
至于看着诱人的低起拍价,也就是看着诱人罢了!确实大多数法拍房的起拍价,只有市场价的五六成而已。但是最终的价格,要多轮竞拍之后才晓得。
并且现在的行情,很多法拍房起拍价也不低了。很多法拍房,特别是那种债务违约的,起拍价是根据违约金额、滞纳金、违约利息、拍卖服务费来决定的,往往其实也没有大家想象中的那么低了。
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法拍房优点
法拍房之所以一般人不敢碰,也是有其缺点的。
人啊,总是对未知的东西,敬而远之。
并且中国人的天性,不喜欢惹麻烦,法拍房的背后,确实不如正常房屋那样透明,而且也牵扯了一系列的问题,导致很多人都不愿意接受。
其风险也是各种各样的,有无法落户、额外费用高、无法居住、隐形租约、惹麻烦等等。这里面有些是经常发生的,有些是偶尔发生;有些可以解决,有些是无法解决的。
这些风险就不详细阐述了,详细阐述太长太多,诸位不清楚的,留言咨询即可。
法拍房最大的问题,是不确定性:
抛开这些风险而言,法拍房最大的问题,是不确定性,是需要撞运气的。
漏,不是那么好捡的!
先不说那些风险性问题,其实绝大部分风险,专业的辅拍机构,都可以规避的。
即使是那些没有风险的房子,稍微好点的,也不一定就能拍卖到。
为什么?
因为是要拍卖的啊,你能看到,别人自然也能看到。更别说里面存在的一些暗箱操作了。
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漏,不是那么好捡的!
法拍房适合哪些购房者:
还是老生常谈,观察员一惯的逻辑:
没有买不得的房子,也没有一定买的房子,最好的不是最合适的,只有贴切自己真实需求的,才是最好的。
存在即是道理,法拍房的存在,既有很多风险缺点,也有自身的优点好处。
对于刚需来说,实际的居住需求摆在那里,你等不起、拼不过、也无法承担风险,观察员是不建议购买法拍房的。
对于改善来说,是可以适当分心留意法拍房的,因为你等得起,也确实有机会捡漏。
法拍房真正最适合的,还是那种投资客了。
还是上面的话语,因为投资客等得起,拼得过,也具备一定的风险承担能力。毕竟要是真的运气爆棚,法拍房确实有相当大的利润了。
PS:至于购买法拍房的操作技巧和购买心态,也是比较复杂的,观察员空了开单篇文章。
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适宜群体少
那些想尝试法拍房的,请记住法拍三不买:有租约、涉刑事、没有居住权的。
这三不买,务必牢记,因为这三点基本属于无解的,要是遇到了,可以预示你买的法拍房打水漂了。
房屋交易当中,有句通俗的话,叫做:买卖不破租赁!
啥子意思呢?
就是说房屋的权属交易变更,是无法影响房屋租赁关系的。换句话说,你新买的房子,原业主存在租赁关系,你买了也就买了,在法律意义上租客是可以正大光明的居住。
而法拍房中,就存在隐形租约这码子事,这个隐形租约普通人是很难查出来的,也存在着人为恶意的搞事。
特别是那种隐形的长期租约,基本是无法解决的,可谓鸡肋,食之无味,弃之可惜了。
还有就是刚出的《民法典》中,为了解决老年人居住问题、婚姻财产问题、继承遗产问题,而提出了居住权这个说法,这点以后将会是法拍房中必须规避的一个天坑。
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食之无味,弃之可惜
涉及刑事案件的,也是法拍房当中一个令人头大的事情。
这一点,很多专业的人士都是不清楚的,需要尤其注意。
一般来说,涉及刑事案件的,法院公告基本不会告知的。并且涉及刑事案件的,很有可能过不了户。
即使能过户,也是非常复杂和耗时的,在这段等待期间,更是问题重重。
刑事案件的处理,一般不是几个月就能处理好,在没处理好之前,你什么都做不了,只能干等。而且等待的过程中,说不定房子还会被法院回收。
这个法院回收了,再次起拍就不是原价了,并且你也不一定还能再拍到。
温馨提示:
自从2017年,法拍房开始在网上拍卖,法拍房的数量,就一直急剧上升。
2017年到2019年,法拍房数量由24.22万套上升到47.45万套,2020年底的时候,法拍房的数量竟然达到了快200万套的样子。
这么多法拍房的背后,其实是无数人的无奈。
但是观察员不希望这些人的无奈,再造成想购买法拍房的群体的无奈了!
那些有打算买法拍房的人,诸君尽量还是不要单独操作,去找个靠谱的辅拍机构为好!