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作者：二鸣
一直期待的降准，终于要落地了。
12月3日晚上，高层公开表示“继续实施稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，围绕市场主体需求制定政策，适时降准”。
而就在今天，央行正式宣布降准，释放长期资金约1.2万亿。
为什么说市场盼望已久？（饥渴）
2018年4次降准，释放资金3.65万亿元。
2019年3次降准，释放资金2.7万亿元。
2020年3次降准，释放资金1.75万亿元。
但是2021年，央行只在7月15日进行了降准，释放了大约1万亿资金，但是后续又央行通过减少续作MLF，又收回了3000亿资金。
2021年市场上流动资金明显偏少，这也是当下A股市场以及楼市持续低迷的根本原因。
三季度以来经济持续下行，大宗商品价格今年也在持续上涨，10月份录得PPI同比增长高达13.5%，创下历史记录，实体企业的的日子越来越难。
终于，在2021年最后一个月，盼来了降准。
按照惯例，高层发话后，短则2天，长则10天央行就会进行降准操作。
那么这次降准究竟会怎样改变楼市局势？
01
一季度按揭贷款发放会更加积极。
首先可以肯定，降准对于A股和楼市都将是个利好。
但是以目前高层对楼市的态度，这次降准流入房地产的水一定会严格控制。
不过基于此前央行“两维护”表态，居民正常的按揭贷款，更有可能受益。
今年上半年，全国楼市火热，银行按揭贷款额度指标消耗的很快，下半年以来随着调控收紧，银行也开始限制居民端按揭贷款。
这就是造成当下楼市剧烈下行的重要原因之一。
10月以来，政策端开始维稳，并且高层在多个场合强调要满足居民正常的购房需求，许多城市银行按揭贷款发放已经逐渐恢复。
央行的统计，10 月末银行业金融机构个人住房贷款余额比 9 月增加了 1013 亿。
由此以一线城市为代表，楼市数据立马回暖了。
中指院的数据显示，四大一下城市11月成交环比上涨高达16.7%。
比如，北京11月二手房成交11021套，止住了连续7个月成交下跌的趋势。
11月广州新房成交了9268套，接近万套大关，已经接近6个月前的水平。
甚至冰封已久的深圳二手房市场，11月成交也到达了2118套。环比大涨3成。
再加上降准后，银行资金更加充裕，可以预计，2022年一季度的按揭贷款发放会更加积极，届时，积压已久的楼市需求将会集中释放，购房的难度会进一步增大。
楼市上行往往是共振的结果。
最近一些城市已经完成了今年第3次集中供地，土地市场发生的变化，也预示着楼市到了触底反弹的时候了。
02
三次土拍更凉了。
二次土拍滑铁卢后，各地纷纷放松了土地竞拍规则，但是出乎意料的是，三次土拍更凉了。
比如深圳，三拍一共出让了11宗宅地，其中7宗地块底价成交，4宗地块进入摇号阶段。
最终深圳地铁、深物业、安居等这些地方国企拿地占比超八成。
广州也是如此，17宗地块，成交了13宗，全部是底价。
拿地的房企除了保利和星河地产有些名气其余都是地方城投平台，清一色的国资系。
上海的情况好一些，27宗地块，最终有7宗地块报价达到中止价，进入一次性报价环节，还有2宗地块参拍房企数量超过6家，采用有竞价招标方式出让。
但是从最终成交的房企来看，包括上海恒都、大名城、龙信、兴业、同润等，这5家房企一共只占了全部470亿元拿地金额的10%左右，而且主要集中在青浦、松江这些的小体量宅地。
九成3土地都被国企。央企拿下。
一线城市都如此惨淡，更不要说二线城市了。
南京在撤牌15宗地块后，剩下的46宗地仍然有一宗流拍，和二拍相比，平均地价和溢价率都有明显的下滑。
苏州三拍平均溢价率只有0.60%，甚至一向火爆的园区地块这次也意外的没有触及中止限价。
福州三拍底价成交的地块达到50%，整体溢价率也降至3.1%。
除此之外，这三个城市基本没有民营房企拿地，都是国企或者地方城投平台。
要知道，在第三次集中土拍之前这些二线城市都不同程度的放松了竞拍条件，比如降低保证金比例、降低房企参拍门槛，上调溢价地块备案价格等等。
做了这么多努力，土地市场还是这么惨，只能说房企现在太悲观了
现在的市场，开发商少买地不会死，但是多买两块地就可能没命。
一来，现在房子是真不好卖，二来，现在各地都对预售资金严监管，就算房子卖了，钱也到不了开发商包里。
三次土拍后，楼市会朝着哪一步发展呢？
03
房价不会再降了。
最重要的就是影响供应。
第三次集中供地，很多城市土地供应出现了大幅下滑，比如广州三拍只供应了17宗土地，其中有7宗还是二拍撤牌的，深圳也只有11宗地块儿供应，其中还有一部分安居人才住房，真正的商品房少的可怜。
（上图红线代表的2021年土地成交情况，受楼市下行周期影响，下半年土地成交持续下行。）
上海也是如此，好地块越来越少了，这次三拍就没有中环内的地块了。
价格是供求关系的体现，既然新增供应乏力，那么只能看存量了。
这对于那些去化不佳的楼盘是个极大的利好，
而且目前全国已经有23个城市发布“限跌令”，除了广大的三四线城市，还有长春、沈阳、昆明、天津这样的二线省会城市。
不光这些城市，所有城市都一样，一旦房价降幅过大，就属于恶意降价的行为，会扰乱市场，带乱节奏，不利于楼市稳定。
其实早前限价政策出台之际，地方就把房价的涨跌限制到一个范围，一般来说上涨不超过30%，下跌不超过15%，都是可承受的，一旦超出这个范围，是无法网签的。
而且随着地方对预售资金严格监管，开发商即便降价卖的房子，也不能第一时间拿到预售款。
所以现在开发商反而不着急了，反正也没有拿地，剩下的房源就买慢慢卖，也不用降价了，反正卖房子的钱也到不了自己包里。
近些年一直下行的天津市场，近期一些楼盘开始涨价了。
比如，未来城上调2%，融创云潮府上调2%；
保利拾光年上调5%，保利和光尘樾上调5%……
尤其是那些地段不错的项目，涨价的底气就更足了，因为好地块越来越少了。
所以在这里我真建议那些还在犹豫的刚需，到春节底这段时间，请抓紧上车。
等到年后按揭贷款恢复正常，需求集中释放，你抢到好房子的概率又小了。
而且，房价真的不会再降了。