种种信号显示，过去那个“拆迁一夜暴富”、“坐吃拆迁福利”的时代要结束了。未来老房子全拆重建的几率大大降低，有两类人将首当其冲受到影响：“博拆迁”的投资炒房客和期待拆迁后“以旧换新”的老旧小区居民，他们的算盘可能要统统落空了——前者重金押注老房子以期拆迁获得巨额补偿的梦想不仅要破灭，还可能面临房子“砸手里”的风险；后者靠拆迁补偿款换新房的计划同样会被打乱。
首先，从住建部公布的过去5年全国棚改开工总量来看，拆迁工作已经接近尾声：2015-2018年每年的棚改开工总量都在600万套以上，2018年更是达到626万套，惠及居民近2000万人。但2019年、2020年两年的总量才525万套。今年的数据尚未出来，但不少专家预测，总量或不高于150万套，且未来5年，棚改规模将逐年减少，到2025年棚改年开工总量或低于80万套；
其次，从今年8月31日住建部发布的“严控大拆大建”文件来看，未来老城区既有住宅建筑拆迁会严格控制，且棚改补偿模式也可能会逐渐回归“实物安置”——除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%，这和前几年“成片区拆除”可谓天壤之别；
再者，其实早在2018年和2019年，国家就有意在对拆迁“踩刹车”了：2018年7月住建部发布文件，明确要求各地，要因地制宜推进棚改货币化安置。其中对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，直接叫停了“货币化安置”，回归“实物安置”。对于仍然出现的货币化安置，明确国开行等棚改专项贷款将不予支持。此外，文件中更重点提到，将依法依规控制棚改成本，严禁违规支出；2019年7月份，住建部副部长黄艳更是直言表态，今后在改造过程中，要避免一拆了之、大拆大建。
“棚改”称得上是一件立足当下、利在长远的重大民生发展工程。但从上述事实不难看出，近年来国家显然在有意淡化棚改拆迁的作用，那么国家作出这一决定，是基于什么原因呢？专家分析认为原因主要有以下四点：第一、现阶段我国城镇居民住房拥有率高达96%，且城镇地区住房已经处于“供大于求”局面，拆除新建的需求大大降低；
第二、从以往的拆迁成本核算来看，货币化安置拆迁成本比实物安置高30%，且经历过去这六七年大规模棚改拆迁后，全国满足棚改拆迁条件的住房所剩已经不多。如果继续对其统一进行大拆大建处理，不仅会造成社会资源的浪费，还会对国家经济发展带来沉重的负担；
第三、众所周知，棚改拆迁是支撑最近几年楼市的最关键的因素。特别是三四线城市，严重依赖棚改的货币化安置。资料显示，2015-2019年，三四线城市房价平均补涨高达55%，这主要的益于三四线城市占比高达75%的棚改规模——在棚改的帮助下，不仅催生了大量购房需求，还帮助拆迁户提升了购买力，成功消灭了开发商的新房库存，更重要的是，帮助地方实现了低息融资的目的。一句话，继续大规模进行棚改拆迁，不仅不利于楼市大局稳定，还会加剧市场的投资炒作氛围，更会让地方的债务继续推高；
第四、比棚改拆迁更经济、更有效、更科学地改善居民居住条件的模式出现了，那就是“旧改”：老房子不再全拆重建，而是原地进行全方位改造。一番改造之后，二三十年的老房子也能焕然一新。不仅改善了数以亿计居民的居住环境，而且节省了大量社会资金。更重要的是，旧改模式相当于创造供给、消灭需求，这显然也更有利于楼市的大局稳定，符合当前国家制定的房地产“健康稳定发展”的主基调。
住建部明确，5万亿旧改来袭，20年以上的老房子又吃香了
事实上，去年底住建部也明确了：从2021年起，“旧改”将正式接替“棚改”成为城市更新行动的主流模式——2020年底，住建部部长王蒙徽在总结大会上明确表示，2021年起，将全面推进城镇老旧小区改造工作，以2000年前建成的住宅小区为重点，着力改造提升水电路气信等基础设施，发展养老、托育、助餐等服务， 推动建立小区后续长效管理机制，切实改善群众居住条件和生活环境。值得一提的是，2020年12月份举行的国家重要会议也指出，2021年起，要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造。
房产专家卢骏认为，住建部“一锤定音”，旧改接棒棚改登场，对于城镇老旧小区居民来说，确实是值得拍手称赞的事情，因为旧改不仅不会像棚改拆迁那样对房价起到推波助澜作用，相反还会实打实地改善老房子的整体居住环境和引进迫切需求的配套资源。比如加装电梯、对水电气网路等基础配套设施修复更新、新建停车场、引进物业、新增便民菜市场、新增文娱设施等。
此外，根据华安证券和原住建部副部长仇保兴测算，未来5年旧改撬动的投资总额将高达5万亿，这意味着平均每年可贡献1万余亿的投资额——旧改能带动上下游十多个行业的投资额，其中主要受益的有水泥、防水材料、建筑涂料、管材、电梯等几大产业。根据专业机构测算，本轮旧改可拉动的防水材料需求近3000亿元、管材需求超过2000亿元、水泥需求超过4000亿元。其中电梯行业的需求将迎来爆发式增长，保守估计，旧改电梯需求高达389万台，市场规模至少达到1.5万亿。
事实上，近3年，旧改工程已经有显著的提速，2019年全国改造城镇老旧小区1.9万个，涉及352万户，2020年改造城镇老旧小区3.9万个，涉及700万户。2021年11月29日，住建部公布数据显示，截至10月底，全国已新开工改造城镇老旧小区5.34万个，提前2个月完成全年5.3万个老旧小区的改造任务目标。旧改专家预测，2021年旧改开工量或达到6.5万个，将惠及近千万住户。
专家直言，未来两年旧改的规模会更大，基于旧改主要围绕2000年以前建成的老房子，所以实际上从今年起，20年以上的老房子又吃香了，这可不是信口瞎说，而是经过三年多旧改的市场验证的：贝壳研究院发布的数据显示，北京100个改造后的老旧小区，平均升值空间在5.6%-15.8%之间。其中处于核心地段的老旧小区在旧改后升值空间最高能达到25.8%。另有调查报告显示，在合肥、济南、青岛、南京、广州等15个城市，购房者对改造后的老旧小区的接纳程度也由2018年的23.5%提升到了近50%。这两组数据，足以说明，经历旧改后的20年以上的老房子又吃香了。
5万亿旧改大势下，两类人的身价或迎来上涨
房地产专家陈国强坦言，旧改接替棚改成为未来城市更新的主流模式，这是大势所趋，大拆大建确实可以更彻底地改善居民居住环境，但带来的弊端也是显而易见的，拉动房价上涨、浪费资源、不利于市场稳定。相较之下，旧改这种方式更温和、更以人为本，也更顺应房地产发展的需要。未来在旧改时代，可以确定的是以往的“拆迁一夜暴富”的现象不可能再发生了。
旧改虽然无法像棚改那样“坐吃拆迁福利”，但旧改所带来的好处还是显而易见的，经过基础类、改善类、提升类三大内容改造之后，老旧小区本身的环境以及配套设施都会有全面提升，小区品质提高了，居住舒适度自然也就上去了。按照“质价匹配”原则，旧改后的老旧小区，也会有很大的升值空间。在专家看来，旧改时代，有两类人的身价或迎来上涨：
第一类：底子好的老旧小区业主。“底子好”该怎么定义？简单来说就是具备3个条件：容积率低楼间距大、地理位置好、周边配套资源较完善。一般来说，旧改确实能对房屋品质提升不少，但是也要分情况，如果小区自身的楼间距较小且公共空间狭窄，其实旧改也起不了多少作用。所以，对于那些容积率低且楼间距大的老旧小区，改造增加停车位、新建公共配套设施等才会成为可能。与此同理，如果小区本身所处的地段和周边的配套就不错，那么一番精心改造后，就会加分更多。对于这类小区，改造前后的差距会非常明显，有些甚至可以比肩一些新建的住宅小区，改造后房价上涨，小区升值也是必然。所以这类小区的居民身价也会跟着上涨；
第二类：装了电梯的顶楼业主。城镇老旧小区改造，加装电梯是重头戏。这不仅是数万老旧小区高层居民的迫切需要，也是国家旧改工程的主要内容。没加电梯之前，一栋楼里总价最低的就是顶楼，原因很简单，这个楼层太高，出行多有不便，且有漏水、夏天太阳晒的显著缺点。但加装电梯后，6楼的视野、采光、通风等优势就成倍放大了，叠加很多老旧小区顶楼本身就有高面积赠送等优势，那么加装电梯后的顶楼的上升空间还是非常大的。所以，如果你所在的老小区加装了电梯，那么作为顶楼的业主，身价也会迎来一波上涨。根据中介反馈，北京某些老旧小区的顶楼在旧改和加装电梯后，升值空间最大的甚至能达到了30%。
此外，不得不提的是，旧改将有助于城市中那些经济条件较差的无房刚需实现买房梦。旧改美化社区环境，提升小区品质，这会对周边区域实现价值提升。相较于单价贵、总价高的新开发住宅楼盘，旧改后的老房子性价比就显得更高了，也会吸引那些无房刚需到此置业定居，帮助其实现买房梦想。更重要的是，大家完全可以把改造后的老旧小区当作买房的“跳板”，先上车，等到后期改造升级价值兑现完后，再卖房置换到自己想去的区域。
总结：早在2019年6月份，国家高层就发声定调，改造老旧小区、发展社区服务，是民生工程，也可成为培育国内市场拓展内需的重要抓手，既能拉动有效投资，又能促进消费，带动大量就业。所以，旧改是“一盘大棋”，它不仅有利于房地产回归民生居住属性，更有助于扩内需促消费推动国民经济实现内循环。