翻新“老破小”，有多香？

11月底，在北京一家私企工作的许先生和家人搬进最近新购置的一套“老破小”，开启了一家四口的蜗居生活。和许多对教育有刚需的家长一样，让许先生下决心放弃居住多年、位于郊区的200平大房子，甘愿挤在60平米房子里，正是看中了这套房子对口小学的实力。

许先生和妻子精心翻新了这套楼龄接近30年的旧房子，特别是根据小家庭的新需求重新进行了设计和改造，尽力让两个孩子住得舒服一些。到他家作客的朋友都称赞：原来好好翻新，“老破小”也可以很香！

像许先生一样“爆改”老破小，相信有过北上广长期生活经历的人都不会陌生。单就北京来说，想在三环甚至四环附近下手买房，20年以上楼龄的板楼、塔楼还是高性价比的不二选择。

住建部提供的一项公开数据显示，目前，我国有近16万个老旧社区，涉及近4200万个家庭——许先生不是一个人。这意味着，旧房改造正面临巨大的市场机遇。

2021年，随着中国房地产市场正式告别爆发式的“野蛮生长”，住房作为居住品而非投资品的属性越来越明晰，房地产业开始迈入存量时代，下游的家居行业进入了更稳定的存量竞争时代。毫无疑问，房地产市场的变革为旧房改造提供了内生动力。

同时，顶层政策则为旧房改造市场提供了外在的牵引力。国务院发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》明确了城镇老旧小区改造的目标任务、对象范围以及支持政策等，并表明，要力争在“十四五”期末，基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区的改造任务。

因此，地产专家普遍认为，房地产市场本身的变革加之政策端不断发力将形成内外合力，汇聚出旧房改造的巨大新市场空间，“井喷”指日可待。

未来，随着这一市场价值的逐步释放，家居行业也将迎来春天。业内人士看来，包括定制家居、设计公司、室内装修等行业将再次成为利润增长点。据了解，针对“旧改”市场，部分品牌已经整理了相关消费群画像，在了解需求客户的特征、消费习惯、消费需求后，对产品结构进行合理调整。

宏观上看，对企业而言，旧房改造较大的市场空间有望带来利润增长。而微观上看，对于个人而言，旧房改造则意味着新需求的满足。

随着时代发展、生活习惯变化，居住需求正在发生改变。对此，相信许多人在日常生活中萌生过这样的念头：周末的上午健身后，想晒着太阳泡个澡。但是，走进卫生间，现实相当骨感。绝大多数老楼，卫生间都是见不到阳光的暗卫，并且，大部分暗卫的面积只有2-3平米，根本不可能提前装浴缸。

住在“老破小”学区房的家庭常常会遇到这样的难题，过去的老房没有“客厅”的概念，除了卧室就是过道走廊，孩子没有地方活动、写作业。再加上和老人住在一起，每天晚饭后的时间只能围坐在饭桌旁“尬聊”。

事实证明，80、90年代修建的“老破小”早就不能满足现代生活需要了——现代生活家庭结构的改变，加上对隐私、独立空间的渴求，让人们不得不不重新审视居家环境，旧房改造的新需求被激活。

让朋友们纷纷称赞“真香”的许先生的新家就围绕现代人居住的新需求进行了重新设计。例如，他通过拆除厨房与此前被称为“饭厅”的走廊之间的一面墙，从而扩大了“饭厅”的面积，由此获得全家人活动的区域——过去被称之为“客厅”的功能得以实现。这样一来，“客厅”从传统“电视+沙发”的休闲设置，“升级”成为“岛台+大桌”的亲子互动设置。 许先生一家变得更加和谐、亲密。大人做饭时，一家人也可以热闹地聊聊天。吃完饭后，两个孩子继续利用超大饭桌前写作业、玩玩具，大人也可以陪伴。疫情防控常态化之后，这个互动区域发挥了更大的作用，许先生和妻子在小区封控居家办公期间，也没有感到十分别扭。

在行业内设计师看来，旧房改造动工之前，往往需要业主根据自身需求对屋内格局进行重新布局，尤其是结构改造、客厨卫功能、水电改造、动线设计、物品收纳、照明灯光等方面应当进行周全规划。

结构改造方面，尽可能将旧房浪费的空间重新利用，拆改部分非承重墙、顶柜、壁柜等，有效改善室内采光及空间利用率。不过，应当注意的是，结构改造前必须由专业人士对墙体进行评估，承重墙不能够随意拆除。

为客厅、厨房的功能进行重新设计是结构改造的核心目标，许先生的做法值得大多数有学龄孩子的家庭参考。用设计师的专业术语来说，叫做“客餐厨一体”，即LDK设计，L是 Living Room（客厅）、D是Dining Room（餐厅）、K是Kitchen（厨房），让客厅、餐厅、厨房共处于一个开放空间内，构成家的“核心区”。客餐厨一体对于小户型来说是上佳选择。小户型留给厨房、餐厅、客厅的独立空间非常有限，客餐厨一体后，一下子摆脱了老破小户型奇葩、起居不方便、黑洞洞的旧貌，效果相当好。

卫生间的干湿分离也是旧房改造的“绝招”之一。老房卫生间面积太小，干脆只放淋浴间和马桶，把洗手池挪到玄关，同时实现入户吸收和干湿分离，也彻底和一家老小早上起来挤厕所的尴尬告别。

结构改造确定后，水路和电路都需要根据新的点位布置。其中，水路除了厨房洗菜盆、卫生间淋浴、洗手盆、马桶等传统位置之外，还应考虑净水器、洗碗机、马桶喷枪等网红“神器”安装需要，增加进水口和出水口。如距离较远的热水出口，还需要布局一根回水管。电路则需要重新规划回路，最重要的是，尽可能多地留出插座，以满足未来日益增多并且意想不到的电器需求。

动线设计也是近年来装修的新风尚。“动线”指的是人们在家中的活动轨迹。如果做什么事情都得东拉西扯、跑来跑去，这样的家当然算不上舒适家居。设计师建议，应该根据居住者的生活方式设计动线，家里有孩子、夫妻同为职场上班族或是三代同堂都有不同的动线设计。特别是，巧用动线提高家务的效率，能够创造出一个舒适的家居空间。

“洗涤动线”常常作为房子整体设计的基准加以斟酌。洗衣过程过程除了洗涤之外，还包括穿衣脱衣、叠衣服、放回等工序，如果动线安排不妥，往往导致走动的距离会非常长，因此对于洗衣服这件看似轻松的小事，很多人需要下一下决心才动手。为解决这个问题，有经验的设计师会想办法在厨房或者附近预留洗衣机位置，以尽可能让家务集中在同一个区域。同时，如果在条件允许情况下，强烈建议在洗衣区设置临时挂衣区，方便衣物收纳。

物品收纳永远是家庭生活的“痛点”，东西越来越多，柜子永远不够用。设计师建议，巧妙使用阳台、门后等肉眼不经常一眼看到的区域进行杂物收纳，同时合理利用旧房本来就自带的壁橱、储物间等。此外，还可以大量采用定制家具，同时设置隔板、吊柜、架子等“网红”收纳工具，最大程度利用空间。当然，最重要的还是适当“断离舍”。

照明灯光对旧房改造至关重要。灯，是家里的眼睛。近年来，“无主灯”的操作逐渐成为潮流，其实就是将原来空间里的主灯，用灯带、筒灯、射灯、落地灯等灯具，替代局部分散照明区域。虽然颜值高，但用在实际生活中，很多人反映并不适用，特别是对采光差的老房而言。“无主灯”的做法往往在一字户型夹在中间的客厅里翻车。

设计师建议，老房子阳光进不来直接用灯具顶上，主灯、氛围灯全都安排上，特别是在厨房操作台上方、卫生间镜子上方、衣柜里统统加装感应式的灯带。同时，好的灯具不仅能提供充足光源，也是软装的好帮手。此外，一些可调节色温和亮度的智能灯也值得考虑。（完）

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