福州地铁曾经推出老夫子主题车厢 图片来源：福州地铁
福州地铁最近发布招标公告，重点研究第三期线网建设规划6条线路。
虽然公告没有细说，但结合7月网上曝光的《福州市轨道交通第三期建设规划线路情况》，这6条线路比较大的可能是——3号线、4号线二期、6号线西延线、7号线、8号线。
再加上1条祥谦至福清的市域S1线，总数就是6条线路。总投资约956亿元。
这些线路中，最受关注的就是3号线。别的不说，经过的五四北板块，有华为福建区域总部。经过南屿板块，有曹德旺投资100亿的福耀科技大学。
再加晋安、鼓楼、仓山、闽侯，五四路CBD、上下杭，都有与3号线的“绯闻”。
一直以来，3号线何时确定建设，走哪些板块，就是个迷。5月的规划走向还在被讨论热议，11月，又一张新版规划（下图）又在网上被PO出。
相比今年5月的规划图，半年不到，3号线又变了。
01
大时代的善变
1、2号线先后通车，4、5、6号线也都在跟上。唯独3号线迟迟未定。道德经里有句话：一生二，二生三，三生万物。
从玄学的角度，3号线一落，意味着大福州的地铁格局很可能就此形成。所以慎重也是好事。
这几年福州的城市定位不断变化，城市心气很高。比如3号线从不去南屿到去南屿，可能和曹德旺的福耀科技大学相关。（参考阅读：曹德旺给这里的大礼包何止100个亿）
在11月的新规划图中，3号线甚至从南屿穿过大樟溪，到了南通，终点站直接设在了福州西站。
《福建省中长期铁路网规划》显示，南通片区在十四五期间将建设福州西站。
图片来源：海西房产网
如果是这么安排，届时3号线又会串联起福州站、福州火车西站（拟建设）这两个站点。
所以不断变化的城市定位，造成3号线的“难产”。
其次福州是个滨海城市，有江有海，施工难度也在考验3号线。
举个例子，看下福州一位专家发表的论文《临江道路滑坡成因探究及对地铁线路影响分析——福州上下店路》。
地铁5号线农大附近路段需要尽可能向山体内改道，是为了避开易于发生滑动的淤泥质土地层，设计时也需要增大隧道的埋置深度。
3号线拟穿越的板块包括：鼓楼、晋安、台江、仓山、闽侯。以11月的规划为例，穿3次江（闽江、乌龙江、大樟溪），经过2个火车站（福州站、拟规划福州西站），估计施工难度更大。
更重要的是，福州地铁在摩拳擦掌寻求改变。
今年11月1日，福州地铁发布“回头看”整改情况的通报，透露了关于福州第三轮地铁线网的建设规划要求及相关动态。
比如说：拟借鉴成都等国内城市做法，通过公开招标选定顶尖咨询机构开展规划线路沿线资源开发专项规划编制、开发方案策划等工作，提前谋划好上盖开发及场站周边资源开发。
比如说：邀请国内行业知名设计单位开展方案咨询并组织专家评审，同时征求各相关县区和市直部门的意见。
比如说：深化第三轮建设规划线路方案研究和论证等。总结一句话：规划集思广益，拍板更需慎重。所以3号线的慢，可以理解。
02
拒绝繁华地点？
施工现场 图片来源：福州地铁
理解了建设思路的变化，再来理解3号线的站点可能的变化。先来对比今年5月与11月的3号线规划。
五四北这端变化不大。战坂、新店古城、南平路、省体中心，规划的站点都在。
另一端：穿越仓山与闽侯，线路变化也不大。
网传的11月规划线路图
3号线南穿闽江后，经过横江渡，沿着浦上大道，高宅路，横穿乌龙江。之后经过高新区。11月的规划，无非把终点站延长到了南通的福州西站。这也意味着3号线将跨越大樟溪。
3号线的中间部分变化极大。先看今年5月流传的规划图（下图）。
今年5月流传的3号线走向图
此时的3号线，覆盖福州繁华路段：树兜、湖东路、省立医院、达道、上下杭。
11月的规划图中，3号线的走向有2个变化。
第一：3号线东移，没有经过五四路和五一广场等繁华板块。
第二：5月的规划图，3号线过达道、上下杭，之后南穿仓山。11月的线路规划图，3号线疑似改走象园、长乐南路、排尾路（拟设排尾站），五一路南路（拟设台江站）、三县洲大桥（拟设江滨西大道站）。
这意味着3号线将主动增加施工难度，在台江设置多个江滨地铁站，之后在三县洲大桥附近斜穿闽江。
月色下的三县洲大桥 卢郭俊淇/摄
今年5月的疑似规划，3号线像利刀切黄油，一刀下去，切开五四路、达道、上下杭等福州最HOT板块。
最新的3号线规划，更像是在下围棋。金角银边草肚皮。主要布子板块交界。
从五四路东移，意味着多个站点布子鼓楼与晋安区交界。多个站点设在台江江滨中大道和江滨西大道，这里是仓山和台江交界。
03
站在大局看问题
TOD模式下，斗门站“站楼合建”效果图。（效果图仅供参考）
地铁建设涉及到巨额投资和较高的运营成本，公益性特征又决定了定价无法太高。
在整改报告中，福州地铁提出了：后续将全力推动地铁建设、运营和资源开发三大业务板块协调发展。所以后续地铁的线路建设，是个综合性考虑。
但这些因素有时又互相制约。
比如过去不少人吐槽地铁对商铺的带动作用暂时未能显现。但这个其实和《福州市轨道交通条例》内明确规定“地铁内禁止饮食”，造成餐饮商铺无法进入有关。
5月的规划图，3号线还经过达道站。最新规划显示，3号线绕开达道。
达道是什么地方？福州市轨道交通指挥中心就在达道路156号。线路规划阶段，有任何变化，都不要太惊讶。
在五四路、五一路等繁华板块，3号线最新规划都没有设站。是这些地方没排面吗？试着分析下。
第一，规划试图激活东区，避免拥堵。
福州交警2021年第三季度的最新数据显示：五四路二环路口高峰期交通强度排名，是福州TOP1。如果3号线在这里施工，必然将加剧拥堵。
让3号线东移一些，与4号线联动，有效激活王庄、五里亭等片区，一举两得。
第二，吸取南门兜站的教训，资源均衡分布。
今年3月，福建师范大学地理学院的几位学者发布论文——《轨道交通站点对周边服务业时空格局的影响 ———以福州地铁一号线为例》。
该论文将上藤站、秀山站、南门兜站进行了对比，提出了观点：人口密度对南门兜站和上藤站的服务业集聚作用以负向作用为主，说明较高等级地铁站区人口密度对服务业集聚的促进存在一定阈值。
福州五四路
过去，大家有个理解，只要地铁站的开通，就会对周边的服务业有帮助。但就像水里营养成分太丰富，反而对鱼不利。
五四路板块本身服务业的水平已经很高，而且公交等体系也很成熟。地铁3号线介入，可能会产生拥挤效应。
第三，3号线配合审遗进度，体现大局。
不久之前，写过一篇烟台山（参考阅读：烟台山离完美只差一座桥）
其中提出了一个观点，申遗内卷，福州面对孟买、艾哈迈德巴德、槟城、马六甲、顺化等对手，烟台山的作用变得更加重要。
烟台山申遗，更需要对城市纹理断裂带进行织补。肉眼可见两个提升点：交通+中洲岛。
烟台山本身有规划6号线延长线。在烟台山对岸的台江，通过3号线设置多个地铁站点，进一步缓解交通难。
通过逐步提升人气，未来寻找机会改造中洲岛，这似乎也是一个不错的选择。
04
如何沿着3号线买房？
最后说说房子。一个城市是有城运的。这几年，福州利好不断。
但地铁最终能否顺利获批，要看建设进度、已开通地铁客流强度及国家支持力度等多方面。
福州地铁第三轮规划是5条地铁线路加上祥谦到福清的S1线。即使规划通过，也是从2024年分批动建，2030年才会全面建成。
这些线路中，3号线重任在肩，能者多劳。串联板块多，涉及烟台山、福耀科技大学、两江四岸等福州这几年的最新IP。
个人判断，这条线路动工时间可能比较早，线路走向也比较明晰。买3号线的地铁房，看2个确定，2个变量。
五四北板块，几个版本的规划图，走向变化不大。
再加上五四北今年利好信息不断。华为落地，新店外环路的初步通车，从绿城桂语映月到东泰禾开车只要9分钟。
今年7月，新店外环路主线正式通车
近日，北二通道新天地大桥合龙，贵安到福州不收高速费的日子又近了一步。
五四北本身有了1号线的加持，所以这个板块的房子只要是品质房企出品，相对放心。金地·五四领峯，已是现房的保利天玺、龙湖云峰原著、绿城的柳岸晓风，都可考虑。
南屿板块。之前国贸学原的热销已经不用多说。几天前，国贸再次在南屿拿地，2021-03地块。
最新的规划显示，地铁3号线将沿高新大道，在高新区万达等规划站点。再加上已经确定的福耀科技大学，比较稳定。
说两个变量。
第一个变量是南通。如果福州西站落地，南通将有包括3号线和7号线两条地铁。目前南通房价不算贵。但西站何时规划，何时开建，是一个变量。
另外一个变量则是与烟台山对望的的台江滨江。几天前，福州市区添5座游船码头，仓山台江可以对渡引发热议。
世遗申请，烟台山将是重要胜负手。台江与仓山的轮渡只是一个方面。地铁、轮渡都是弥补板块裂痕的手段。3号线诸多站点的规划，可能也有这部分的考虑。
排尾板块的诸多新房是否会升级为地铁房，世茂外滩、海润滨江等老牌豪宅，能否焕发第二春，值得关注。
但这个板块的房价已经很高，后续3号线的加持，能提升多少，是个变量。
在这些区域之外，地铁3号线还存在很强的不确定性，可以边走边看。每一次推翻之前方案的规划，都是一次博弈，请理解3号线的“善变“。